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## 주택에 대한 대통령 정책 초점 심층 분석 **레이몬드 제임스**의 분석가들은 미국 주택 정책의 예상되는 변화, 특히 잠재적인 트럼프 행정부가 추구할 수 있는 정책에 대한 논의를 시작했습니다. 자본 이득세, 규제 프레임워크 및 토지 사용 정책에 대한 개정을 포함하는 이러한 제안된 변화는 **주택** 및 **부동산 부문** 내에서 높은 불확실성과 잠재적 변동성의 환경을 시사합니다. ## 이벤트 상세: 정책 고려 사항 주택 정책에 대한 초점은 감당할 수 있는 가격 및 공급 문제를 포함하여 미국 주택 시장 내의 과제를 해결하기 위한 광범위한 노력을 강조합니다. 레이몬드 제임스 분석가들은 시장 역학을 근본적으로 바꿀 수 있는 이러한 잠재적 변화에 대한 통찰력을 제공하고 있습니다. 동시에, 주택 시장의 미래 궤적을 둘러싼 변화하는 정서에 투자자들이 반응하면서 **패니 매(Fannie Mae, FNMA)** 주가는 **-3.29%** 하락했습니다. ## 자본 이득세: 잠재적 개혁 및 시장 영향 잠재적 개혁의 중요한 영역은 자본 이득세에 집중됩니다. 세금 감면 및 일자리 법(TCJA)에 의해 설정된 우대 자본 이득세율은 **2025년 12월 31일**에 만료될 예정입니다. 이 만료는 **2026년**부터 고소득층에 대한 최고 장기 자본 이득세율을 현재 **20%**에서 예상 **25%**로 인상할 수 있습니다. 또한, 이 세금율에 대한 소득 기준이 변경되어 고소득 개인의 세금 부담이 증가할 수 있습니다. 고소득층 투자 소득에 대해 추가 **3.8%** 세금을 부과하는 순 투자 소득세(NIIT)에 대한 변경도 예상되며, 소득 기준이 더 많은 납세자를 포함하도록 낮아질 수 있습니다. 더욱이, 사망 시 "기반 상향 조정"에 대한 제한은 상속 자산에 대한 자본 이득세를 높여 유산 계획에 영향을 미칠 수 있습니다. 반대로, **미국 하원의원 마조리 테일러 그린**이 제안한 "주택 판매 비과세법"과 같은 입법 제안은 주요 자택 판매에 대한 자본 이득세를 없애는 것을 목표로 합니다. **도널드 트럼프 대통령**이 지지 의사를 밝힌 이 법안은 주택 자산이 오랫동안 변경되지 않은 제외 한도인 단독 신고자의 경우 **25만 달러**, 부부의 경우 **50만 달러**를 초과하는 많은 주택 소유자에게 현재 영향을 미치는 "숨겨진 주택 자산세"를 완화하고자 합니다. 이 한도가 인플레이션과 보조를 맞췄다면, 오늘날 **66만 달러** 이상과 **132만 달러** 이상이었을 것입니다. 별도로, 최근 서명된 "하나의 크고 아름다운 법안(OBBBA)"은 주 및 지방세(SALT) 공제에 대한 연방 상한선을 **2025** 세금 연도에 **4만 달러**로 인상하여 수백만 주택 소유자의 연방 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. OBBBA는 또한 더 높은 증여세 면제를 영구화하여 부동산을 포함한 부의 세대 간 이전을 용이하게 합니다. ## 규제 및 토지 사용 개혁: 개발 완화 및 공급 문제 해결 세금 외에도 규제 및 토지 사용 정책은 잠재적 개혁의 주요 영역입니다. **상원 법안 15, 17, 840**을 포함한 텍사스의 최근 입법은 개발 제한 완화, 고밀도 촉진 및 도시 지역의 상업용-주거용 전환 촉진 노력을 보여줍니다. 이 조치들은 **2025년 9월 1일**부터 발효되며, 지방 구역 규정을 간소화하여 주택 공급을 늘리는 것을 목표로 합니다. SB 17은 또한 지정된 국가의 외국인 소유권을 금지하는 국가 안보적 측면을 도입합니다. 미래 연방 정책은 이러한 주 차원의 이니셔티브를 반영할 수 있습니다. **트럼프 대통령**은 이전에 구역 승인 프로세스를 간소화하고 새로운 주택 건설 프로젝트를 위해 연방 토지를 사용할 수 있도록 하는 것을 옹호했습니다. 그러나 그는 또한 주로 단독 주택 지역의 다가구 주택 개발과 교외 지역의 저소득층 주택에 대한 반대 의사를 표명하여 공급 측면 솔루션에 대한 복잡한 접근 방식을 시사합니다. 진화하는 환경에 더해, 초당적 이니셔티브인 **2025년 미국 꿈의 기회 재창조(ROAD) 주택법**은 주택 부족을 해결하기 위한 연방 정부의 노력을 시사합니다. 이 법안은 조립식 주택의 영구 섀시에 대한 연방 요구 사항을 제거하고, 모듈러 건설에 대한 FHA 자금을 검토하며, 지방 구역 개혁을 장려하기 위한 **혁신 기금**을 설립함으로써 비용을 절감하고 생산을 가속화하는 것을 목표로 합니다. 더욱이, 저렴한 주택에 대한 은행 투자 상한을 **20%**로 높이고 TIFIA/RRIF와 같은 프로그램을 통해 대중교통 지향 개발을 지원합니다. ## 시장 반응 및 광범위한 맥락 정책 논의에 대한 즉각적인 시장 반응은 특정 주식에서 관찰되었습니다. **패니 매(Fannie Mae, FNMA)** 주가는 2025년 10월 15일 수요일에 **-3.10%** 하락하여 **10.33달러**에서 **10.01달러**로 마감했습니다. 이는 주식의 5일 연속 하락을 기록했으며, 이전 10일 동안 총 **-17.48%** 감소했습니다. FNMA의 거래량도 **300만 주** 감소했으며, 약 **200만 주**가 거래되어 총 **2,460만 달러**에 달했습니다. **J.P. 모건 리서치**의 2025년 2월 광범위한 시장 분석은 2025년에 미국 주택 가격이 전체적으로 **3%** 완만하게 증가할 것으로 예측했습니다. 이 전망은 "더 오랫동안 높은" 금리 환경으로 인해 2025년 말까지 모기지 금리가 **6.7%**로 약간 완화될 것으로 예상됩니다. 이 지속적인 고금리 환경은 현재 주택 시장 침체의 주요 원인으로, 추정상 **80%**의 대출자들이 "100bp 이상 손해"를 보고 있어 주택 판매에 대한 상당한 비유인 요인을 생성하고 따라서 공급 부족에 기여하고 있습니다. 주택 재고가 점진적으로 증가하는 조짐을 보이고 있음에도 불구하고 기존 주택 판매(EHS)는 예외적으로 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 2024년 10월에는 월별 **0.7%** 증가한 **137만 채**를 기록했으며, 기존 주택 판매는 월별 **3.4%** 증가한 **396만 채**를 기록했습니다. 이러한 증가에도 불구하고 재고 수준은 여전히 역사적 평균보다 훨씬 낮으며, 전국적으로 단독 주택 기존 주택 재고는 이전 최저치보다 여전히 **20-30%** 낮습니다. ## 전문가 의견 및 향후 전망 전문가들은 주택 시장에 영향을 미치는 요인들의 복잡한 상호 작용을 강조합니다. **J.P. 모건**의 증권화 상품 연구 책임자인 **존 심(John Sim)**은 이민 정책의 잠재적 영향에 대해 다음과 같이 언급했습니다. > "이민을 줄이고 수요를 감소시킴으로써 트럼프는 주택 비용을 줄일 수 있다고 주장합니다... 하지만 그렇게 간단하지 않습니다. 건설 노동자의 약 **30%**가 이민자이므로 복잡한 영향이 있을 수 있습니다. 이민을 줄이는 것은 건설 산업의 노동 공급을 줄이는 것을 의미하며, 이는 결국 저렴한 주택 부족을 악화시킬 수 있습니다." 이는 고도로 상호 연결된 시장에서 정책 개입과 관련된 미묘한 과제를 강조합니다. 주택 및 관련 부문에 대한 시장 정서는 현재 **불확실**한 것으로 특징 지어지며, 정책 논의가 전개되고 잠재적인 입법 변경이 구체화됨에 따라 **높은 변동성**이 예상됩니다. 앞으로 투자자들은 추가 정책 발표와 입법 발전을 면밀히 주시할 것입니다. 제안된 세금 개혁, 규제 조정 및 토지 사용 이니셔티브의 융합은 미국 주택 시장 환경을 크게 재편할 수 있습니다. 주목해야 할 주요 요인으로는 자본 이득세 입법의 진행, 연방 및 주 차원의 구역 개혁 시행, 그리고 모기지 이자율의 궤적이 있으며, 이 모든 것이 향후 몇 달과 몇 년 동안 부동산 가치, 건설 활동 및 전반적인 주택 감당 능력에 영향을 미칠 것입니다.
## 시장 개요: 재고 축적 속 주택 공급 증가 요구 미국 주택 건설업체 주식은 최근 주택 공급의 상당한 증가를 요구하는 목소리가 커지면서 높은 불확실성 기간을 헤쳐나가고 있으며, 이는 이미 높은 재고 수준과 신중한 구매자 심리와 일치합니다. 논의의 중심은 시장이 기존 재고를 소화하기 위해 고군분투하는 시기에 정책 개입이 건설을 촉진할 수 있는지 여부에 있으며, 이는 주택 가격 하락 압력과 건설업체 수익성에 대한 우려를 제기합니다. ## 자세한 내용: 트럼프, 건설량 대폭 증대 촉구 **도널드 트럼프** 전 대통령은 국가 주택 부족에 대한 논쟁을 다시 점화하며, 공개적으로 **패니 메이**와 **프레디 맥**에 새로운 주택 건설의 물결을 장려하도록 촉구했습니다. 트럼프는 소셜 미디어 게시물에서 대형 건설업체들이 “**2백만 개의 빈 부지를 보유하고 있으며, 이는 기록적인 수치**”라고 밝혔고, 자금 지원을 받아 “주택 건설을 시작”할 것을 촉구했습니다. 그의 발언은 주택 시장이 복잡한 공급-수요 역학 관계를 다루기 위해 고군분투하는 시점에 나왔습니다. 8월 말 현재 판매용 신축 주택은 **490,000채**로, *올해* 최저 수준이며 7월 추정치보다 1.4% 낮았고, 월 공급량은 9.0에서 **7.4**로 떨어졌지만, 더 광범위한 데이터는 다른 그림을 보여줍니다. **JP모건 리서치**는 판매용 신축 주택이 **481,000채**에 달해 2007년 이후 최고치를 기록했으며, 장기 평균보다 약 50% 높다고 보고했습니다. 마찬가지로 투기성 판매용 주택은 **385,000채**에 달해 2008년 이후 최고치이며, 장기 평균보다 약 40% 높습니다. 이러한 축적은 8월에 총 주택 재고가 10.6% 증가하여 **210만 채**에 달했고, 판매자가 구매자보다 50만 명 이상 많았던 어려운 환경을 반영합니다. ## 시장 반응 분석: 수익성 압박 및 건설업체 조정 분석가들은 정책 주도 주택 공급 증가가 기존 시장 문제를 악화시켜 주택 가격의 추가 하락과 건설업체 이윤의 축소를 초래할 수 있다는 상당한 우려를 표명하고 있습니다. 이러한 우려는 건설업체들이 수요를 자극하기 위해 이미 공격적인 전략을 사용하고 있다는 사실로 인해 더욱 증폭됩니다. **전국주택건설업협회(NAHB)**의 데이터에 따르면 9월에 **39%**의 건설업체가 가격 인하를 보고했으며—이는 팬데믹 이후 최고 비율입니다—**65%**가 판매 인센티브를 활용했습니다. 2025년 7월에는 **38%**의 건설업체가 가격을 인하했고, **62%**가 인센티브를 사용했으며, 평균 가격 인하율은 **5%**였습니다. 업계의 선행 지표인 **레나 코퍼레이션(Lennar Corporation, LEN)**은 최근 2025년 3분기 실적을 발표했으며, 이는 현재의 압박을 강조합니다. 이 회사의 총 수익은 전년 대비 6% 감소한 **88억 달러**로, 분석가 예상치를 미달했습니다. 특정 투자를 조정한 순이익은 **희석 주당 2.00달러**로, 월스트리트의 컨센서스 예측인 2.10~2.14달러에 미치지 못했습니다. 결정적으로, 주택 판매 총마진은 전년 대비 22.5%에서 **17.5%**로 크게 감소했는데, 이는 주로 높은 토지 비용과 최종 판매 가격의 **14.3%**에 달하는 판매 인센티브 때문입니다. 발표 이후, 레나(LEN) 주가는 시간 외 거래에서 **4.18%** 하락했으며, 이는 수익성 전망에 대한 시장의 즉각적인 우려를 반영합니다. ## 광범위한 맥락과 함의: 깨지기 쉬운 균형 **에버코어 ISI(Evercore ISI)**에 따르면 현재 주택 시장은 “깨지기 쉬운 균형”이 특징이며, 공급 부족보다는 수요 부진이 주요 과제입니다. 모기지 금리가 다소 완화되었음에도 불구하고 구매자 심리는 여전히 부진하며, **뱅크레이트(Bankrate)**는 2025년 7월 9일 현재 30년 만기 모기지 평균 금리가 **6.78%**라고 보고했습니다. 이는 2025년 5월 현재 높은 중간 주택 판매 가격인 **422,800달러**와 결합되어 구매자 활동을 계속 억제하고 있습니다. **NAHB 주택 시장 지수**는 2025년 7월 **33**을 기록하여 15개월 연속 50점 임계값 아래에 머물렀으며, 이는 건설업체들의 신중한 전망을 나타냅니다. 구매자 트래픽은 특히 **20**으로 낮았으며, 이는 2022년 말 이후 최저치입니다. 주택 가격 상승률은 눈에 띄게 둔화되어 2020년 6월부터 2022년 6월까지 40% 상승했지만, 이후 2025년 6월까지는 8%만 상승했습니다. **S&P 케이스-실러 전국 주택 가격 지수**에 따르면 업계 전문가들은 2025년 주택 가격 성장이 2024년 4.5%에서 평균 **2%**로 둔화될 것으로 예상합니다. 주택 부문은 미국 경제의 중요한 구성 요소로, **국내총생산(GDP)**의 15-18%를 차지하며, 상당한 감소는 더 광범위한 “부의 효과”에 영향을 미칠 수 있습니다. ## 전문가 논평: 공급보다 수요 우려 > **JP모건** 미국 주택 건설 및 건축 제품 연구 책임자인 **Michael Rehaut**는 “**새 주택이 상당히 풍부해졌다**”고 언급하며, 2025년 시장에서 공급은 덜 우려되는 사항이라고 시사했습니다. > **에버코어 ISI**도 이러한 견해를 반영하여 **D.R. Horton**、**KB Home**、**Meritage Homes**、**PulteGroup**、**Toll Brothers**、**Tri Pointe Homes**를 포함한 여러 주요 미국 주택 건설업체의 등급을 “시장 수익률 상회(Outperform)”에서 “시장 수익률과 일치(In-Line)”로 하향 조정했습니다. 이 회사는 “**처음부터 올해의 부진한 수요의 주요 원인은 감당할 수 있는 가격이 아니었다... 금리보다는 심리가 구매자들을 관망세로 만들었다**”고 밝혔습니다. 그들은 또한 정부의 공급 측면 이니셔티브가 “**시장이 깨지기 쉬운 균형에 도달했을 때 가격을 낮출 수 있다**”며, 잠재적으로 “가격과 이윤에 압력을 가하여 역효과를 낼 수 있다”고 경고했습니다. > **레나**의 공동 CEO인 **Jon Jaffe**는 회사의 공격적인 가격 책정 전략에 대해 다음과 같이 언급했습니다. “**우리의 거래 파트너들은 우리가 생산 수준을 유지하기 위해 이것을 하고 있다는 것을 알고 있습니다. 우리의 거래 파트너들은 운영 비용을 줄이고 필요할 때 이윤을 낮추기 위해 우리와 협력합니다.**” ## 전망: 지속적인 난관 헤쳐나가기 미국 주택 시장은 2025년 남은 기간 동안 계속해서 어려움을 겪을 것으로 예상됩니다. 구매자들이 결국 높아진 모기지 금리라는 “뉴 노멀”에 적응하여 시장 활동이 다소 증가할 수 있지만, 주택 건설업체들의 즉각적인 전망은 이윤과 수익성에 대한 지속적인 압박을 시사합니다. **연방준비제도(Federal Reserve)**의 향후 금리 정책, 다가오는 경제 보고서, 그리고 주택 공급을 늘리기 위한 어떠한 정책 변화가 시행될 가능성 등 주요 요인을 모니터링하는 것이 중요합니다. 재고 수준, 구매자 수요 및 정책 결정 간의 균형은 향후 몇 분기 동안 이 부문의 궤적을 결정하는 데 중요할 것입니다.
## 패니메이, 역사적인 공모 준비 **패니메이(FNMA)**는 미국 주택 금융의 지형을 재편할 획기적인 기업공개(IPO) 및 민영화의 문턱에 서 있습니다. 현재 추정치에 따르면, 이 정부 후원 기업(GSE)의 잠재적 가치는 **2,100억 달러에서 4,200억 달러** 사이로, 상당한 시장 기대와 임박한 구조조정 규모를 반영합니다. 회사 지분의 **3-6%**로 예상되는 제한된 IPO 유통 물량은 희소성 프리미엄을 조성하고 장기 소유권을 추구하는 기관 및 개인 투자자들 사이에서 초과 청약을 유도하기 위한 전략적인 계획입니다. 미국 행정부는 이러한 민영화 노력을 가속화하려는 분명한 의지를 보여왔으며, 이는 **미국 국부 펀드** 설립 논의를 포함한 더 광범위한 경제 이니셔티브와 잠재적으로 일치할 수 있습니다. ## 가치 평가 전망 및 시장 희소성 **패니메이**에 대한 상세한 가치 평가 시나리오는 시장 심리와 거래 구조에 따라 다양한 결과를 보여줍니다. 기본 사례 가치 평가는 **FNMA**를 약 **3,000억 달러**로, 이는 주당 40달러대 후반의 가격으로 환산됩니다. 보다 낙관적인 시나리오는 강력한 수요, 완전 민영화에 대한 명확한 경로, 그리고 향상된 자본 효율성 및 안정적인 보증 수수료를 통한 수익 증가에 대한 투자자 기대를 바탕으로 약 **4,200억 달러**의 자기자본 가치를 시사합니다. 이 예측은 시장이 회사를 프리미엄으로 평가할 것으로 가정하며, 이는 역사적 평균을 초과하는 **수익의 23배** 또는 **유형 장부가치의 5배**에 달할 수 있습니다. 이러한 가치 평가는 정상화된 수익과 유형 장부가치를 활용한 분석에 기반하며, 보전 관리 이전의 배율과 비교됩니다. 반대로, 약세 시나리오는 재무부의 **1,200억 달러 우선주(SPS)** 중 **600억 달러**(50%에 해당)를 주당 약 **12달러**로 보통주로 전환하는 것을 고려합니다. 이 전환으로 약 **50억 주**의 신주가 발행되어 총 발행 주식 수는 약 **114억 주**로 증가할 것입니다. 이 시나리오에서 **3,000억 달러**의 자기자본 가치가 유지된다면, 주가는 약 **26~27달러**로 조정될 것입니다. **180억 달러**의 수익에 **12.6배의 배수**를 적용하는 대체 계산은 **2,270억 달러의 시가총액**을 산출하며, **114억 주**일 경우 주가는 약 **20달러**가 될 것입니다. ## 광범위한 맥락: 민영화 및 국부 펀드 **패니메이**의 민영화는 경제 정책 및 자산 관리를 재정의하기 위한 광범위한 정부 추진 속에서 전개되고 있습니다. 예를 들어, **트럼프 행정부**는 사우디아라비아의 **공공 투자 기금(PIF)**과 노르웨이의 막대한 국부 펀드와 같은 기존 국제 모델을 본받아 **미국 국부 펀드(SWF)** 설립을 적극적으로 추진해 왔습니다. 행정 명령은 재무부 장관과 상무부 장관에게
## 패니메이, 22억 5천만 달러 규모의 신용 위험 채권 재매입 추진 **패니메이** (OTCQB: **FNMA**)는 총 원금 잔액이 **22억 5천만 달러**를 초과하는 특정 **코네티컷 애비뉴 증권** (CAS) 채권의 전부에 대한 고정 가격 현금 공개 매수 제안을 시작했습니다. 2025년 9월 29일에 발표된 이 전략적 조치는 모기지 금융 거대 기업의 대차대조표를 최적화하고 부채 프로필을 관리하기 위해 고안되었습니다. ## 공개 매수 제안 상세 내용 공개 매수 제안은 2017년에서 2022년 사이에 발행된 11개의 서로 다른 CAS 채권 시리즈를 대상으로 합니다. 이 제안의 만료 시간은 연장되거나 조기 종료되지 않는 한 **2025년 10월 3일** 뉴욕 시간 오후 5시로 설정되어 있습니다. 유효하게 매수된 채권의 예상 결제일은 **2025년 10월 7일**입니다. 매수된 증권의 채권 보유자는 1,000달러 원금당 **1,011.72달러에서 1,096.41달러**의 공개 매수 대가와 발생 및 미지급 이자를 받게 됩니다. **뱅크오브아메리카 증권**과 **웰스파고 증권**이 지정 딜러 매니저로 활동하며, **글로벌 채권 보유자 서비스 코퍼레이션**이 공개 매수 대리인 및 정보 대리인 역할을 합니다. ## 전략적 근거 및 대차대조표 최적화 이 적극적인 재매입 이니셔티브는 **패니메이**가 선제적인 부채 관리 및 대차대조표 최적화에 전념하고 있음을 강조합니다. 신용 위험 이전(CRT) 부채의 한 형태인 이 CAS 채권을 재매입함으로써 정부 후원 기업(GSE)은 미결제 부채를 줄이고, 잠재적으로 미래 이자 비용을 낮추며, 이전에 사적 투자자에게 이전된 신용 위험의 일부를 되찾는 것을 목표로 합니다. 고정 가격 '전부' 제안의 성격은 목표 채권을 신속하게 처리하려는 강한 의도를 시사하며, 제공된 프리미엄은 높은 매수율을 유인하기 위해 고안되었습니다. 이 움직임은 **패니메이**가 관리 체제하에서 포트폴리오를 관리하고 보유 모기지 포트폴리오를 줄이기 위한 지속적인 노력과 일치합니다. ## 시장 포지셔닝 및 영향 시장 자본화가 **731억 7천만 달러**에 달하는 **패니메이**는 **연초 대비 288% 급등**을 포함하여 상당한 주식 변동성을 경험했습니다. 이러한 성과에도 불구하고 **InvestingPro** 데이터는 회사의 재무 건전성을 “**보통**”으로 평가하며, 단기 채무가 현재 유동 자산을 초과하고 있음을 지적합니다. 공개 매수 제안은 이러한 재무 역학을 해결하기 위한 선제적인 조치로 간주될 수 있으며, 회사의 대차대조표를 개선하고 재무 유연성을 향상시킬 수 있습니다. 신중한 부채 관리를 보여줌으로써 **패니메이**는 특히 주택 금융 부문에서의 핵심적인 역할을 고려할 때 투자자 신뢰를 높이고자 합니다. ## 가치 평가 맥락 및 전망 **패니메이**의 현재 주가매출비율(P/S)은 **2.5배**로, **미국 다각화된 금융 산업 평균 2.9배**와 동종 그룹 평균 **3.9배**보다 낮습니다. 이는 해당 부문에 비해 잠재적으로 저평가되어 있음을 시사합니다. 그러나 느린 연간 매출 성장과 분석가 목표 대비 거의 19%의 할인율은 투자자 심리를 억제할 수 있습니다. 이번 공개 매수 제안의 성공적인 실행은 **패니메이**의 자본 구조와 위험 프로필을 강화하여 시장 인식에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자들은 회사가 주택 시장에서의 역할과 부채 의무를 효과적으로 관리하려는 지속적인 노력을 헤쳐나가는 과정에서 이 거래가 회사의 재무 안정성과 미래 성과에 미치는 영향을 면밀히 모니터링할 것입니다.
## 패니메이, 브롱크스 다가구 자산 압류 조치 개시 **패니메이**는 브롱크스에 위치한 두 개의 주요 다가구 부동산인 **포덤 타워**와 **풀턴 타워**에 대해 담보로 제공된 **6,150만 달러** 규모의 상업 모기지에 대한 압류 절차를 시작했습니다. 이 조치는 차입자인 **포덤 풀턴 부동산 법인(Fordham Fulton Realty Corp.)**과 보증인 **라지마티 퍼소드(Rajmattie Persaud)**가 2018년 12월 **그레이스톤 서비스 코퍼레이션(Greystone Servicing Corporation Inc.)**과 체결하고 나중에 패니메이에 양도된 대출에 대해 alleged defaults를 범했다는 주장 때문입니다. ## 채무 불이행 상세 내용 2025년 9월 23일 맨해튼 연방 법원에 제출된 소장에는 2020년 4월 1일부터 2022년 5월 31일까지 26개월 동안 필요한 월별 납부금이 지속적으로 누락되었다고 명시되어 있습니다. 이 기간 동안 대출 서비스업체 역할을 한 **그레이스톤 서비스 코퍼레이션(Greystone Servicing Corporation, Inc.)**은 차입자와 7개의 개별 유예 계약을 체결했습니다. 이 계약들은 차입자가 채무 불이행을 인정하고 특정 상환 조건 및 월별 순영업이익 송금 약정을 이행하는 대가로 패니메이의 권리 행사를 일시적으로 중단시켰습니다. 이러한 조치에도 불구하고, 패니메이는 **포덤 풀턴 부동산 법인(Fordham Fulton Realty Corp.)**이 여러 채무 불이행 사유를 해결하지 못했다고 주장합니다. 2024년 10월부터의 미지급금은 여전히 남아있는 것으로 보고되었습니다. 추가 채무 불이행에는 2024년 3분기 및 연말에 필요한 재무 보고서를 제공하지 못한 점과 대출 문서에서 요구하는 부동산 검사를 방해한 점이 포함됩니다. 모기지 채무 불이행을 가중시키는 것은 상당한 미납 도시 요금 및 유치권입니다. 소장 제출 시점 기준으로 **포덤 타워**와 **풀턴 타워**는 각각 **1,669,439.13달러**와 **3,161,069달러**의 폐기물 및 폐수 요금을 빚지고 있는 것으로 알려졌습니다. **뉴욕 통합 에디슨 회사(Consolidated Edison Company of New York, Inc.)**는 또한 차입자에 대해 **2,942,654.21달러**의 판결을 확보했으며, 이는 유치권으로 등록되었습니다. 또한, **어프루브드 오일 컴퍼니(Approved Oil Co.)**는 유치권을 제기했으며, 차입자는 미납 수도 및 폐수 요금에 대한 **3,916,279.54달러**의 원금을 지불하기 위해 **뉴욕시 수도 위원회(New York City Water Board)**와 지불 계획을 체결했습니다. 이러한 재정적 어려움은 심각한 부동산 유지 보수 문제로 인해 더욱 악화되었습니다. **환경 관리 위원회(Environmental Control Board)**는 두 부동산에서 발생한 수백 건의 위반에 대해 거의 **705,000달러**의 벌금을 부과했습니다. **법률 구조 협회(Legal Aid Society)**는 2024년 4월 **풀턴 타워** 세입자를 대표하여 소송을 제기했으며, 600건 이상의 미해결 위반 사항을 언급하고 집주인이 "건물 방치의 심각한 본질을 숨기기 위해 허위 인증서를 위조"했다고 주장했습니다. 세입자들은 난방 및 수도 중단과 간헐적인 엘리베이터 고장을 보고했으며, 2009년 포덤 풀턴 부동산(Fordham Fulton Realty)이 인수한 이후 상황이 reportedly worsening. **주택 보존 및 개발(HPD)**의 이전 판결, 2023년 난방 및 온수 부족으로 인한 **8,500달러** 판결을 포함하여 neglect를 더욱 강조합니다. ## 시장 반응 및 광범위한 맥락 **패니메이**의 이번 압류 조치는 뉴욕시의 다가구 부동산 시장, 특히 임대료 안정화 부동산의 격동적인 시기에 발생했습니다. 전반적인 시장 심리는 약세이며, 특히 도시 중심부에서 관련 투자 수단에 대한 높은 변동성이 예상됩니다. 이러한 어려움은 주로 **2019년 주택 안정 및 세입자 보호법(HSTPA)**과 높은 인플레이션 및 허용된 임대료 인상을 초과하는 운영 비용 증가에 기인합니다. 이러한 요인들은 임대료 안정화 자산의 수익성과 가치에 심각한 영향을 미쳤으며, 2017-2018년 이후 부동산 가치가 **35-60%** 하락한 것으로 추정됩니다. 이러한 재정적 압박은 브롱크스 부동산에서 관찰된 바와 같이 종종 유지 보수 지연 및 세입자 주거 조건 악화로 이어집니다. 뉴욕시의 다가구 대출 연체율은 급증하여 일부 기관은 주로 임대 규제 부동산에서 발생하는 부실 대출이 **990%** 급증했다고 보고했습니다. **모기지 은행가 협회(MBA)**는 뉴욕시 다가구 부동산의 상업 모기지 담보부 증권(CMBS) 연체율이 2023년 말 **7%**에서 2024년 **14.4%**로 상승했다고 보고했습니다. 패니메이의 전체 60일 이상 연체 대출 연체율은 2025년 2분기에 **0.61%**를 기록했지만, 이번 특정 압류는 어려움을 겪고 있는 다가구 자산에 노출된 정부 지원 기업(GSE) 및 기타 대출 기관이 직면한 지속적인 문제를 강조합니다. 이러한 상황은 고립된 것이 아닙니다. 5,100개 이상의 임대료 안정화된 뉴욕시 아파트가 잠재적인 파산 경매를 위해 시장에 나와 있으며, **플래그스타 은행(Flagstar Bank)**은 이 건물들에 대해 **5억 6천 4백만 달러** 이상의 부채를 보유하고 있습니다. **플래그스타 은행** 자체도 상당한 수익성 문제에 직면했으며, 부실 자산 매각 및 **6억 달러** 이상의 대출에 대한 사전 압류 조치 개시를 포함한 포트폴리오 위험 제거 전략을 시작했습니다. > "인플레이션 데이터는 연준이 금리 인상을 중단할 수 있다는 투자자 낙관론을 부추겼으며, 이는 기업 차입 비용에 대한 압력을 완화할 것입니다." ## 향후 전망 패니메이의 압류 조치로 예시되는 뉴욕시 다가구 부문의 지속적인 재정적 어려움은 상업용 부동산 대출에 대한 면밀한 조사를 강화하고 **상업 모기지 담보부 증권(CMBS) 시장** 전반에 걸쳐 잠재적인 파급 효과를 예고합니다. 장기적인 영향에는 노후화된 인프라 및 관리 문제를 겪는 부동산의 광범위한 침체가 포함될 수 있으며, 이는 다른 대출 기관을 유사한 위험에 노출시킬 수 있습니다. 이러한 환경은 또한 저렴한 주택 및 부동산 관리에 대한 정부의 추가 개입 또는 정책 조정으로 이어질 수 있습니다. 높은 금리 및 2025년 대폭적인 금리 인하 전망 제한으로 특징지어지는 거시 경제 환경은 부동산 소유주와 대출 기관 모두에게 재정적 압박을 계속해서 악화시키고 있습니다. 상당한 위험을 제시하지만, 현재의 상황은 또한 부실 투자자들에게 역사적으로 낮은 가치로 자산을 인수할 기회를 창출할 수 있지만, 내재된 재정적 취약성과 지속적인 규제 역풍을 안고 있습니다. 대출 기관은 이러한 점점 더 고위험 자산에 대한 인수 기준을 계속 조정하고 위험 모델을 재평가할 것으로 예상됩니다.
## 패니메이 이사회 멤버 사임, 민영화 노력 가속화 **미국 연방 주택 담보 대출 협회(Fannie Mae)**는 2025년 9월 26일, 이사회 멤버 **Karin Kimbrough**가 2025년 9월 22일부로 사임했다고 발표했습니다. 이러한 발전은 **트럼프 행정부**가 **패니메이**와 **프레디맥**의 잠재적 기업공개(IPO)에 대한 논의를 강화하는 가운데 이루어졌으며, 이는 모기지 거대 기업들이 민간 통제로 복귀할 수 있음을 의미합니다. ## 상세 이벤트: 민영화로의 전환 **Karin Kimbrough**의 **패니메이** 이사회 사임(구체적인 사유는 제공되지 않음)은 미국 주택 금융 부문에 변혁적인 시기가 도래할 수 있음을 예고합니다. **트럼프 행정부**는 2008년 금융 위기 동안 **1,870억 달러**의 납세자 구제금융 이후 정부 감독 하에 있던 **패니메이(FNMA)**와 **프레디맥(FMCC)**을 민영화할 계획을 적극적으로 모색해왔습니다. 최근 보고서에 따르면, 이들 기관이 상장될 경우 총 가치가 **5,000억 달러**에 육박할 수 있으며, 이는 **10조 달러** 규모의 주택 대출 시장의 상당한 재편을 의미합니다. ## 시장 반응 및 전략적 함의 분석 **패니메이**와 **프레디맥**의 잠재적 민영화는 납세자 위험을 줄이고 혁신을 촉진하며, 결정적으로 30년 만기 고정 금리 모기지에 대한 접근을 유지하기 위한 노력으로 간주됩니다. 지지자들은 이러한 움직임이 모기지 시장 내 효율성을 높이고 새로 민영화된 기관의 신용 등급을 개선할 수 있다고 주장합니다. 그러나 시장 반응은 상당한 불확실성으로 특징지어지며, 전문가들은 잠재적 불안정성에 대해 경고합니다. 암묵적인 정부 보증의 제거는 회사에 대한 자금 조달 비용을 크게 증가시켜 결과적으로 모기지 금리 인상과 소비자 신용 가용성 감소로 이어질 수 있다는 우려가 제기됩니다. 이러한 변화는 첫 주택 구매자와 저소득 가구에 불균형적으로 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 전략적 고려에도 불구하고, **패니메이**와 **프레디맥**은 **2024년**을 강력한 재정 궤적으로 마감했습니다. **패니메이**는 연간 순이익 **170억 달러**와 2024년 4분기 순이익 **41억 달러**를 보고했으며, 2024년 12월 31일 기준으로 순자산은 **947억 달러**에 달했습니다. 이 기관은 해당 연도에 미국 주택 시장에 **3,810억 달러**의 유동성을 제공했습니다. 마찬가지로, **프레디맥**은 2024년 수익 **119억 달러**와 4분기 순이익 **32억 달러**를 보고했으며, 순자산은 **600억 달러**로 **4,110억 달러**의 유동성을 제공했습니다. ## 광범위한 맥락: 자본 격차 및 가치 평가 전망 민영화 추진은 정부 후원 기업(GSE)의 자본 상황이 크게 개선되면서 이루어졌습니다. 2025년 1분기 기준으로 **패니메이**와 **프레디맥**은 **1,603억 달러**의 통합 순자산을 보고했습니다. 기업 규제 자본 프레임워크(ERCF)에 따른 자본 부족액은 2021년 **3,340억 달러**에서 **1,737억 달러**로 크게 감소하여 민영화가 수학적으로 더욱 실현 가능해졌습니다. 의회 예산국(CBO)은 3%의 자본 요구 사항과 8%의 자본 수익률로 GSE가 2028년까지 **5,630억 달러**의 통합 지분 가치를 달성할 수 있다는 낙관적인 시나리오를 제시합니다. 이 시나리오는 또한 재무부의 **1,910억 달러** 선순위 우선주 상환을 촉진하고 **2,710억 달러**의 워런트 가치를 창출할 수 있습니다. 시장을 크게 방해하지 않고 투자자들의 관심을 측정하는 방법으로 2025년에 5%-15%의 IPO를 포함하는 단계적 전환이 제안되었습니다. 그러나 '부분 민영화' 개념은 특히 암묵적인 정부 보증이 모호해져 모기지 금리 급등으로 이어질 경우 내재된 위험을 수반합니다. ## 전문가 의견: 회의론과 도전 과제 민영화 개념이 정치적 의지를 얻었음에도 불구하고, 분석가들은 야심찬 가치 평가 목표와 일정에 대해 일정 수준의 회의론을 표명합니다. 억만장자 투자자 **Bill Ackman**은 IPO를 위한 전략적 접근 방식으로 두 기관의 합병을 공개적으로 제안했습니다. 그러나 연말까지 **5,000억 달러**의 가치 평가를 달성한다는 생각은 많은 사람들에게 지나치게 야심적인 것으로 간주됩니다. **DoubleLine Capital**은 이들 기관의 완전한 민영화가 '헤라클레스적 과업'이 될 것이라고 경고하며, 이점이 위험보다 클 수 있는 상당한 실행 위험을 강조했습니다. > "시장은 여전히 분열되어 있으며, MBS 투자자의 48%는 2028년까지 민영화를 예상하지만, 실행 위험 및 잠재적인 금리 인상에 대한 우려는 광범위한 주택 시장 변동성을 유발할 수 있습니다." 한 산업 분석은 언급했습니다. GSE는 여전히 상당한 자본 부족에 직면해 있으며, **3,450억 달러** 규모의 일일 주택 저당 증권(MBS) 시장 유동성에 대한 잠재적 영향은 월스트리트의 주요 관심사로 남아 있습니다. ## 전망: 변화된 주택 금융 환경 탐색 미국 주택 금융 부문은 정치적 명령, 재정적 인센티브 및 변화하는 시장 역학에 의해 주도되는 중대한 변화의 기로에 서 있습니다. 향후 몇 주 및 몇 개월 동안 모니터링해야 할 주요 요소에는 행정부의 추가 정책 발표, 자본 요구 사항 충족 진행 상황, 제안된 IPO 구조에 대한 시장 반응이 포함됩니다. 보다 시장 중심적인 시스템을 육성하는 것과 주택 구매 가능성 및 안정성을 보장하는 것 사이의 섬세한 균형이 핵심 주제로 남을 것입니다. MBS 시장에서 차입 비용 증가 및 유동성 감소 가능성은 현재 진행 중인 민영화 논의에 관련된 높은 이해 관계를 강조합니다.
## 프레디 맥 주가, 민영화 추측 속 급등 미국 주택 금융 시스템에 매우 중요한 정부 지원 기업(GSE)인 **프레디 맥**(**FMCC**)의 주식 가치가 잠재적 민영화에 대한 지속적인 논의에 힘입어 크게 상승했습니다. 지난 52주 동안 이 회사의 주식은 놀라운 **947%** 상승했으며, 연초 대비 **297%** 증가했습니다. 이러한 견고한 실적은 트럼프 행정부가 모기지 시장을 재편하고 납세자 위험을 줄이기 위해 **프레디 맥**과 **패니 매**(**FNMA**)를 민영화하는 것을 고려하는 것과 일치합니다. ## 미래 가치에 대한 엇갈린 분석가 관점 **프레디 맥**의 미래에 대한 시장의 반응은 매우 엇갈린 분석가 의견으로 특징지어집니다. **도이치뱅크**는 "매수" 등급으로 커버리지를 시작했으며, 낙관적인 목표 가격인 **25달러**를 설정했습니다. 이 은행의 분석에 따르면 **프레디 맥**의 사업은 이제 "본질적으로 위험이 제거되었고 수익을 창출하고 있습니다." 반대로, **키프, 브루예트 & 우즈(KBW)** 의 분석가들은 **FMCC** 주식에 대한 "시장수익률 하회" 등급을 재확인하고 **4.50달러**의 목표 가격을 제시했습니다. KBW 분석가들은 민영화 노력이 성공하지 못할 경우 지속적인 하방 위험을 강조합니다. 월스트리트 분석가들 사이의 전반적인 합의는 "보유" 등급으로 신중하며, 이는 주식의 궤적에 대한 의견 분할을 나타냅니다. ## 2025년 2분기 재무 성과: 혼조된 양상 **프레디 맥**은 7월 31일에 마감된 2025 회계연도 2분기에 혼조된 재무 실적을 보고했습니다. 순수익은 전년 대비 소폭 감소하여 **59억 2천만 달러**를 기록했습니다. 순이익 또한 14% 감소하여 **23억 9천만 달러**를 기록했으며, 분기당 주당 순손실은 **0.01달러**였습니다. 재무 데이터를 더 자세히 살펴보면, 회사의 모기지 포트폴리오 증가에 힘입어 순이자 수익은 8% 증가하여 **53억 달러**에 달했습니다. 그러나 이는 비이자 수익이 전년 대비 42% 감소하여 **6억 1,700만 달러**로 떨어진 것에 의해 상당 부분 상쇄되었습니다. 최종 결과에 영향을 미치는 주목할 만한 요인 중 하나는 신용 손실 충당금이 전년 대비 99% 증가하여 **7억 8,300만 달러**에 달했다는 점입니다. 이러한 증가는 주로 단독 주택 부문의 신용 준비금 증가를 반영하며, 이는 단독 주택의 추정 시장 가치 하락과 예측 주택 가격 성장률 감소의 영향을 받습니다. 2025년 2분기 현재 GSE의 모기지 포트폴리오는 **3조 5,900억 달러**로 전년 대비 소폭 증가했으며, 단독 주택 심각 연체율은 1분기의 **0.59%**에서 **0.55%**로 소폭 개선되었지만, 2024년 2분기의 **0.50%**보다는 여전히 높았습니다. ## 민영화가 미국 주택 금융 시스템에 미치는 광범위한 영향 **프레디 맥**의 잠재적 민영화는 더 광범위한 미국 주택 금융 시스템에 상당한 영향을 미칩니다. **미국 재무부**는 현재 2008년 금융 위기 구제 금융으로 인해 GSE의 보통주 대다수에 대한 우선주 및 워런트를 보유하고 있습니다. 이러한 지분을 매각하려는 모든 움직임은 주로 민영화가 모기지 금리 상승으로 이어지거나 주택 시장을 불안정하게 만들 수 있다는 우려 때문에 **의회**의 예상되는 저항에 직면할 것입니다. 분석가들은 모기지 담보부증권(MBS)을 거의 무위험으로 만드는 묵시적인 정부 보증의 제거가 **모기지 금리를 0.5%에서 1%까지 인상**시킬 수 있다고 경고합니다. 이는 주택 구매자에게 연간 모기지 비용을 **700~1,700달러** 추가할 수 있어 주택 구매력과 수요에 직접적인 영향을 미칠 것입니다. 또한, 2025년 1분기 현재 **패니 매**와 **프레디 맥**은 기업 규제 자본 프레임워크(ERCF)에 따라 총 **1,810억 달러**의 자본 부족에 직면해 있으며, 완전한 민영화가 진행되기 전에 상당한 재자본화가 필요합니다. ## 다가오는 정치적, 경제적 난관 지속적인 정치적, 규제적 난관으로 인해 민영화 일정은 여전히 불확실합니다. 행정부가 2025년 말까지 **패니 매**와 **프레디 맥**의 잠재적 기업공개(**IPO**)를 목표로 하고 묵시적인 정부 보증을 유지하려고 하지만, 상당한 도전 과제가 존재합니다. **상원 민주당원**은 민영화가 모기지 금리와 주택 구매력에 미치는 영향에 대한 포괄적인 검토를 주장하며 IPO 계획 중단을 촉구했습니다. **퍼싱 스퀘어**와 같은 기관 투자자들도 사적 수익을 극대화하기 위해 **재무부**의 선순위 우선주 취소를 로비해 왔습니다. 시장 효율성과 사회적 형평성 사이의 우선순위 불일치는 이러한 전환의 복잡성을 강조하며, 소유권 구조를 해결하고 잠재적 시장 불안정성을 완화하기 위한 입법적 조치가 필요합니다.