30年期房貸利率逼近7% 通膨與債務疑慮推升借貸成本

30年期固定房貸利率攀升至6.71%，創逾一年來新高；通膨壓力與創紀錄的政府債務推高美國公債殖利率，正使借貸成本逼近7%關卡。

「我預期30年期固定房貸平均利率將在9月觸及7%，」曾任房貸擔保證券交易員、現任蘇富比國際房地產（Sotheby's International Realty）高管的吉姆·貝爾（Jim Bell）表示。「我們已經非常接近，債券市場不需要出現重大變化就能達到這個水準。」

房地美（Freddie Mac）週四公布，30年期房貸利率較前一週的6.66%上升5個基點，為2025年7月底以來最高。房貸新聞日報（Mortgage News Daily）的另一項每日調查顯示，截至9月2日平均利率為6.91%。與房貸利率密切相關的10年期美國公債殖利率過去一週持續攀升，原因包括美伊衝突再度升溫、油價上漲，以及市場預期聯準會將升息以抑制通膨。

向7%攀升的趨勢對已受高房價與庫存稀缺壓抑的房市具有超乎尋常的重大影響。根據住房數據供應商Cotality的數據，美國6月房價年增1.5%，高於前月的1.2%。房地產估價師兼顧問喬納森·米勒（Jonathan Miller）表示，房貸利率正以史上最陡峭的速度攀升——如今已是新冠疫情期間的兩倍，當時許多屋主鎖定了低於3%的利率。

部分借款人已見到7%報價

部分借款人已開始遭遇7%的利率，實際報價依個人風險狀況而異。房貸機構SimplyPMG聯席執行長傑森·馬迪耶多（Jason Madiedo）表示，信用評分較低、自備款比例偏低或個人情況「特殊」的借款人，所見報價已高於7%。他補充指出，信用評分較高、自備款較多且財務狀況穩定的借款人，通常更有可能取得低於7%的利率。

7%的心理關卡對購房者的嚇阻作用可能不如前幾個週期明顯。「潛在買家已經意識到我們正處於利率上升的環境中，因此這些數字不應令他們感到意外，」紐澤西州莫里斯敦Bridgeway Mortgage and Real Estate Services負責人麥可·里德（Michael Read）表示。

儘管如此，目前的利率環境正促使更多購房者轉向可調利率房貸（ARM），以降低初期月付金額。根據房貸銀行家協會（MBA）的數據，9月初選擇ARM而非傳統房貸的購房者比例升至五週新高。ARM通常以較低利率起步並在固定期間後定期調整，貸款存續期間的月付金額可能波動——這種結構在2008-09年金融危機前夕曾廣受歡迎。

負擔能力進一步緊縮

宏觀背景幾乎未提供任何緩解。美國國債總額已達40兆美元，為十年前的一倍，導致全球債券拋售，投資人要求政府債務提供更高的回報。德國、英國與日本債券殖利率本週均觸及多年高點，而伊朗戰爭對油價的影響更進一步加劇通膨疑慮。

「更高的通膨將同時侵蝕薪資與實質收入增長，同時使房貸利率在更長時間內維持在高位，」Realtor.com資深經濟學家徐佳怡（Jiayi Xu）表示。「這對房市形成雙向擠壓：一方面是民眾的負擔能力，另一方面是他們願意入市的意願。」

若要讓房市回到2019年的可負擔水準，要嘛房價中位數需下跌逾30%，要嘛30年期房貸利率需降至3%，Bright MLS首席經濟學家麗莎·斯特蒂文特（Lisa Sturtevant）表示。「這兩個情境預期都不會發生，」她補充道，「這意味著房市回歸改善可負擔性的道路將是緩慢的。」

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