AvalonBay與Equity Residential以690億美元公寓巨額交易合併

AvalonBay Communities與Equity Residential同意以價值690億美元的全股票對等合併，創建擁有超過18萬套公寓的美國最大公寓業主，房東們競相削減成本並在多年獲利疲軟後恢復投資者信心。

Equity Residential首席執行官Mark Parrell在聲明中表示：「合併後公司的投資者將受益於加速成長，來自對營運創新的加大投資以及一個更大規模、自籌資金的開發平台。」Parrell計劃在交易完成後退休。

根據週四公布的條款，AvalonBay股東每股將獲得2.793股Equity Residential普通股，按全面攤薄基礎計算，他們將擁有合併實體約51.2%的股權。預估股權市值約為520億美元，企業價值約為690億美元。該交易已獲得兩家公司董事會一致批准，預計將於2026年下半年完成，並在美國聯邦所得稅方面結構化為免稅重組。

此次合併是公寓行業整合壓力迄今最極端的跡象。公開交易的多戶住宅REIT數量已從1990年代的20多家縮減至約十幾家。房東正面臨租金持平或下跌的困境，原因是由歷史性的新公寓供應過剩所驅動——根據Yardi Matrix的數據，今年約有48萬套公寓上線，未來幾年每年約有45萬套——而材料、勞動力和保險成本上升壓縮了開發商利潤。較高的利率進一步增加了融資成本，導致市值低於房產實際價值。

規模與協同目標

管理層目標是在交易完成後18個月內實現1.75億美元的總成本協同效應，扣除房產稅重估後，淨額仍達1.25億美元。合併後公司預計每年將產生約20億美元的現金流，管理層表示這將使其具備自籌資金能力，減少對昂貴債務的依賴。Parrell表示：「我們的資金成本將比任何其他公司都低。」

合併後的REIT將繼承雙重A3/A-信用評級，並計劃支付每股2.81美元的初始年度股息，與Equity Residential目前的派息水準一致，並超過AvalonBay的收益率。兩家公司目前在建項目涵蓋32個社區，共計44億美元及10,800套公寓，其中超過半數包含可負擔或混合收入組成部分，另擁有42億美元的開發權管道。

AvalonBay總裁兼首席執行官Benjamin Schall將擔任合併後公司的總裁、首席執行官兼受託人，該公司將在交易完成時宣布新名稱。14名董事會成員將由兩家公司各派7名受託人平均分配，Equity Residential的首席獨立受託人Steve Sterrett將擔任主席。合併實體將在芝加哥和維吉尼亞州阿靈頓設立雙總部。

行業整合加速

此項交易延續了多戶住宅行業的整合模式。2021年，Independence Realty Trust與Steadfast Apartment REIT以70億美元合併。黑石集團於2024年將AIR Communities私有化。還有其他幾家公寓公司已開始清算和出售資產。

美國第二大公寓業主Morgan Properties聯席首席執行官Jonathan Morgan表示：「每個人都處於『要麼成長，要麼消亡』的模式。」John Burns Research and Consulting首席執行官John Burns表示：「房地產在華爾街受到的尊重非常有限。因此你會看到更多的合併，以便它們能從投資者那裡獲得更多尊重。」

合併後公司的投資組合集中於供應受限的沿海市場，包括紐約、波士頓、華盛頓特區、西雅圖、南加州和灣區，市場重疊率高達95%，管理層表示這將支持本地化管理結構並降低營運成本。兩家公司計劃在租賃、維護和客戶服務職能中部署人工智慧和自動化，以提高淨營業收入利潤率。

Green Street Advisors分析師表示，此次合併「應有助於提升公司的估值和資金成本相對於同業」，但補充說他們「並不期待出現翻天覆地的變化」。合併後的實體將超越擁有約11.9萬套公寓的Greystar Real Estate Partners，成為美國最大的公寓業主，但相對於整體市場，其所佔份額仍然較小。

本文僅供參考，不構成投資建議。