北京第八輪房產寬鬆政策 摩根大通料提振有限

北京將五環內非本地戶籍購房者的居住要求從兩年縮短至一年，此為2023年以來第八輪寬鬆措施，而市場已步入連續第五年的下行週期。

摩根大通在一份研究報告中表示：「此次放寬是自去年12月以來首次進一步放鬆房地產政策，但對提振購房信心的影響將有限。」該行指出，大多數買家已不再期望政府推出大規模刺激措施。

北京住建委、規劃委員會及北京住房公積金管理中心於週五公佈的這批措施，還將雙職工家庭首套住房的公積金貸款上限提高一倍至人民幣240萬元（約35萬美元），二套住房為人民幣200萬元，另可追加最高人民幣100萬元。擁有兩個或以上子女的家庭可在五環內增購一套住房，父母向子女轉讓商業住房亦不再需要購房資格審查。對於戶籍位於北京六大中心城區、在郊區購房、家中有兩名或以上子女或購買綠色認證住房的家庭，貸款上限更高，分別為人民幣340萬元和人民幣300萬元。

此輪放寬或將溫和提振小戶型銷售，因核心城區租金收益率超過3%，而公積金貸款利率為2.6%，購房者可獲得正向利差。摩根大通預計上海和深圳將在未來數月推出類似措施，同時看好中國海外發展、華潤置地及中國金茂三家國有開發商，評級均為「增持」。

中國房地產市場在高峰期曾佔全球第二大經濟體產出的四分之一，自2021年中以來深陷債務危機，制約了家庭消費，並擴大了強勁的工業供給與疲弱的國內需求之間的落差。北京的最新舉措緊隨上海於二月的放寬措施及中央政府下調購買兩年內轉售住房的增值稅之後，是提振交易活動、紓緩資金緊張開發商的更廣泛努力的一部分。

新的貸款額度可完全覆蓋部分購房者的按揭部分，加之正向利差，或將支撐核心城區小戶型公寓的需求。里昂證券表示，此輪放寬預期將加速市場築底，並點名華潤置地、中國金茂及越秀地產為首選標的。

北京的戶籍制度（與本地服務及購房資格掛鉤的居民登記記錄）長期決定誰能在首都購房，環路界線則劃分城市城區範圍。即使等待期縮短，多數購房管制措施仍然存在，市政府選擇針對性調整而非全面廢除。

摩根大通表示，此前一線城市寬鬆政策出台後，中國房地產開發商股價反應僅屬溫和正面，因投資者尋找的是非政策驅動的市場改善訊號。該行在中國房企股中的首選為銷售增長跑贏同業的國有開發商，包括中國海外發展、華潤置地及中國金茂。

最新一輪政策的效果將取決於需求是否對縮短的居住等待期及提高的貸款上限做出反應，抑或買家繼續觀望等待更深幅度的降價。隨著上海和深圳預計在未來數月跟進北京的步伐，政策路徑指向進一步的漸進式放寬，而非單次大規模刺激。

本文僅供參考之用，不構成投資建議。