中國房地產五月銷售額月增15% 一線城市領漲帶動復甦

中國百大開發商五月合約銷售額月增15%，創一年來最大單月漲幅，受惠於深圳及其他一線城市政策放寬帶動實質需求回溫。

大和資本指出，五月銷售數據顯示一年來最大單月改善幅度，中國房地產市場正於一線城市築底，領先國有開發商繳出雙位數增長。

大和資本在一份研究報告中表示：「五月銷售數據支持我們對一線城市觸底回升的預測」，並重申偏好深耕一線城市的國有開發商。

百大開發商五月合約銷售值僅年減2%，較四月12%的跌幅明顯收窄。按月計算，銷售值月增15%，銷售面積月增9%，相較去年同期兩項指標均僅成長3%，顯示這波改善並非純粹季節性因素。平均售價年增9%至每平方米22,842元人民幣，反映一線城市及高端項目佔比提高。

已連續四年萎縮的中國房地產行業能否復甦，取決於一線城市的反彈能否持續並向外擴散。大和預期第二季跌幅將進一步放緩，不過前五個月累計銷售仍年減17%。

國有與民營開發商差距持續擴大

中國房地產市場贏家與輸家之間的鴻溝正在擴大。領先國有開發商五月銷售年增幅達雙位數，其中華潤置地（01109.HK）大漲28%，中國海外發展（00688.HK）上揚14%，招商蛇口（001979.SZ）增長20%。據中指研究院數據，這些國有企業在一線城市銷售年增幅介於9%至134%之間，而於四月底放寬購房限制的深圳，漲幅更達1,523%。

相較之下，民營開發商持續表現落後。龍湖集團與新城控股五月銷售額暴跌48%，主因新項目推出有限及一線市場佈局不足。即便集中於相對強勁的杭州市場的濱江集團與綠城中國，亦錄得銷售下滑。

板块反彈後估值爭議升溫

房地產板塊近期反彈，引發市場對當前估值是否合理的爭論。自三月底以來，高盛追蹤的內地開發商股價平均上漲6%，而表現較佳的國有開發商則上漲17%。中國海外與華潤置地各漲約30%。

高盛在另一份報告中採用四支柱復甦框架，評估一線及二線城市的人口結構、收入、購房能力及供應狀況。在其樂觀情境下——假設15個重點城市房價在2028年底前上漲15%——中國海外因逾80%的可售資源位於這些城市，其現金收益到2028年將較2026年預估增長超過30%。華潤置地同期現金收益增幅更可望超過50%，受惠於房地產開發復甦及房價上漲帶來的財富效應推動商場業績改善。

上一次中國房地產市場出現類似的連續改善是在2023年中，當時一波短暫的政策驅動反彈在三個月內便告消退，原因是低線城市需求未能跟進。當前集中於一線市場的復甦面臨同樣的考驗：深圳帶領的動能能否拉動高盛認定為整體回暖領先指標的15個城市群。

大和維持對華潤置地及中國海外的「買入」評級，將其列為行業首選，同時對民營開發商保持審慎，因銷售動能減弱使其面臨評級下調風險。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。