中國住房改革將開發商回報率從27%降至9%

中國三管齊下的住房金融改革，終結了過去十年推動高周轉開發的預售融資模式。

中國人民銀行及監管機構於8月27日至28日發布三份協調文件，實際瓦解了預售融資模式，將購房款項鎖定至項目完工後才釋放，使新建項目的股東回報率從約27%降至約9%。

「這些政策將修復行業的信任危機並提振消費者信心，因為它們回應了購房者對項目爛尾的擔憂，」中原地產分析師張大偉表示。

中國人民銀行、國家金融監督管理總局、住房和城鄉建設部及證券監管機構聯合改寫了關於開發融資、房屋銷售及房貸發放的法規。在新框架下，預售屋的房貸僅在項目完工並完成備案後才撥付，訂金存放在全面監管的帳戶中直至最終驗收，銀行被禁止為土地購買提供貸款。最長房貸期限從30年延長至40年，2003年至2016年間發布的九份差異化信貸政策文件被廢除。

這項改革將建設融資的負擔從購房者轉移至銀行和資本市場，這一轉變使資金需求高峰上升約2.6倍，並將重塑一個自2021年以來開發商違約金額約達1300億美元的行業。真正的考驗在於地方政府起草實施細則以及開發商適應較慢周轉模式之時。

預售的融資功能降至零

最嚴厲的條款在於人民銀行的信貸文件中：預售項目的個人住房貸款必須在完工並完成備案後才能撥付。加上訂金在最終驗收前的全面監管託管，開發商實際上在交付前無法取得購房者資金——這一變化剝奪了預售制度的融資功能，同時名義上保留了銷售機制。

這一轉變已在市場上展開。根據CRIC數據，現房銷售占新建住宅交易的比例從2020年的低點12.7%升至2025年初的32.16%，原因在於2021年市場崩盤後購房者紛紛逃避交付風險。在海南，五年來的現房銷售使新建住宅投訴減少67%。

兩級開發商市場浮現

新規有利於融資成本低且資產負債表雄厚的開發商。CRIC數據顯示，2025年，央企在100家追蹤開發商中佔土地購買的50%，上升7個百分點，前十大買家佔全部支出的半數。「這些政策可能有利於流動性健康的大型開發商，因為它們從項目回收現金的壓力較小，」晨星股票分析師張杰表示。

張大偉表示，現金儲備有限的中小型民營開發商更有可能退出新建開發，或轉向建築管理和資產運營。證監會同步推動將融資從企業信貸轉向以項目為基礎的結構——透過REITs、CMBS和資產支持證券——為資金充足的參與者提供長期資本退出渠道，同時擠壓高槓桿競爭對手。

對購房者而言，這項改革將其風險敞口從全額訂金加房貸縮小至一筆金額較小的可退還保證金，因為房貸在交付後才開始。博楓資產管理總裁兼首席經濟學家張智威表示，政策制定者「理解穩定房地產行業的迫切性」。這一轉變伴隨短期成本：開發周期延長導致可供應量收縮，以及對仍背負歷史債務的開發商造成第二次現金流衝擊。改革能否恢復信心，取決於地方政府多快將「優先」措辭關於現房銷售的表述轉化為具有約束力的規則。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。