中金看好中國房地產板塊，城市更新計劃目標翻新50萬套住房

中金表示，隨著國務院城市更新計劃目標翻新50萬套住房，中國房地產板塊已進入上升Beta趨勢的中期階段。

中金於週一看好中國房地產板塊，指出國務院的城市更新計劃目標翻新50萬套住房是一項催化劑，加上基本面改善與資金輪動，推動該板塊進入上升Beta趨勢的中期階段。

「當前A股和H股房地產板塊的上漲由三大因素驅動：基本面改善、政策利好以及資金輪動，」中金研究團隊在6月1日的一份報告中寫道。

國務院於5月29日發布的「第十五個五年計劃城市更新規劃」，目標是翻新50萬套危舊住房、11.5萬個老舊小區、以及4000個城中村，同時升級36.5萬公里的地下管網。中國海外發展有限公司上漲1.98%至15.93港元，龍湖集團控股有限公司上漲2.42%至8.04港元，華潤置地有限公司上漲2.6%至36.24港元，三家開發商合計成交額超過11.6億港元。

該計劃設想至2030年城市更新取得「顯著進展」，城市將轉變為確保高品質生活的地方。中金表示，銷售量和價格的改善將成為下一階段增長的催化劑，並指出該板塊的上行空間取決於政策推動能否在未來幾個月轉化為可衡量的交易回暖。

該城市更新藍圖是首個國家層面的此類計劃，概述了六大重點任務，包括培育城市發展新動能、打造高品質生活空間、推進綠色低碳轉型、建設更安全城市、弘揚城市文化以及提升治理能力。該政策出台之際，中國房地產行業仍在延續漫長的低迷期，自2021年信貸緊縮以來，房屋銷售和開發商現金流持續承壓。

北京上一次推出大規模住房刺激措施——2024年9月的一攬子政策，包括降低房貸利率和降低首付比例——當時滬深300房地產指數在接下來的月度內上漲了18%，但隨後因需求未能持續而回吐漲幅。當前計劃側重於實體翻新而非需求端刺激，是一種結構性做法，目標是住房存量品質而非新建築面積。這一區別對開發商的風險敞口至關重要：擁有城市更新項目管道的公司將受益於政府支持的採購，而純住宅開發商則繼續面臨終端用戶需求疲軟的阻力。

對於在城市更新項目中具有重大業務敞口的開發商而言，該計劃可能釋放土地重建機會。華潤置地是週一成交最活躍的三隻股票之一，成交額達7.26億港元，該公司已將自身定位為一線城市城市更新的領先參與者。龍湖集團來自其龍湖天街購物中心連鎖的多元化租金收入流，為其抵禦住宅銷售波動提供了緩衝。中國海外發展憑藉其強勁的資產負債表和國有企業背景，在競標大規模更新改造合約方面處於有利位置。

中金指出，資金輪動也在週一的上漲中發揮了作用，投資者將資金從其他板塊轉入房地產板塊。賣空數據顯示活動加劇：中國海外的沽空比率為23.2%，龍湖為24.8%，華潤置地為19.5%，表明即使在板塊上漲之際，部分投資者仍在對沖潛在的回調風險。

該城市更新計劃也對相關行業產生影響。36.5萬公里的地下管網升級將帶動建築材料、工程服務和市政基礎設施承包商的需求。4000個城中村的改造可能在主要城市釋放出大量土地供應，從中期來看有望緩解一線市場的結構性住房短缺。

中金的看多觀點出爐之際，恒生指數整體表現好壞參半，地產股表現優於基準指數。該券商認為該板塊處於上升趨勢的「中期階段」，意味著有進一步上行空間，但漲幅步伐將取決於未來幾個月的銷售數據能否確認真正的復甦。下一個關鍵數據點將是6月的交易量，這將首次真正檢驗政策利好是否正在轉化為買家行為。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。