AI需求重塑房地產，數據中心REITs年內飆升36%

數據中心REITs年初至今回報率達36%，幾乎是整體房地產市場13%漲幅的三倍，因AI基礎設施建設將商用物業劃分為表現優異與落後的兩大板塊。

數據中心REITs年初至今回報率達36%，幾乎是Vanguard房地產ETF 13%漲幅的三倍，原因是超大規模雲端運算企業正大舉投入AI運算基礎設施，進而在商用房地產領域形成結構性分化。

根據TechRepublic引述的一份研究報告，穆迪公司（Moody's Corporation）估計，到2030年，全球對AI數據中心基礎設施的投資可能高達三兆美元，反映出流入該領域的資本規模之大。

數據中心REITs與整體市場之間高達23個百分點的績效差距，凸顯出AI驅動的需求正在重塑房地產投資格局。當傳統辦公及零售物業因混合辦公模式與消費者習慣轉變而面臨逆風之際，數據中心業主則受惠於微軟（Microsoft）、Google和亞馬遜（Amazon）持續的資本支出。三星重工（Samsung Heavy Industries）本月宣布，計劃在2028年前將浮動數據中心平台商業化，其執行長崔成岸（Choi Sung-an）形容浮動數據中心是「造船及離岸產業的重大新機遇」。

此一分化對投資組合配置具有重要意義。超配數據中心部位的房地產投資者，其收益是整體市場房地產基金的兩倍以上。隨著穆迪預測到2030年AI數據中心投資將達三兆美元，只要超大規模雲端運算業者的資本支出持續高企，該板塊的相對超額表現便有機會延續。

傳統房地產面臨資金輪轉

流入數據中心的資本並未平均分配至各類物業。數據中心REITs與VNQ基準指數之間23個百分點的差距，反映了機構資金正轉向與AI相關的資產。辦公REITs仍受高空置率困擾，零售物業則因消費者行為變化而承壓。隨著超大規模雲端運算業者維持高水準的AI支出，這一差距可能進一步擴大。

離岸方案顯示需求遠超供給

三星重工的浮動數據中心概念，目標是在2028年第二季前實現商業化啟動，這說明了營運商為繞過土地限制與電力短缺——這些因素已拖慢傳統數據中心建設——願意採取何等極端手段。該方案利用造船方法，在駁船上製造伺服器設施，將伺服器機房、電力設備及液化天然氣儲存設備整合於平台之中。首批部署預計將靠近岸邊，並使用現有的陸上電力供應，而非以完全獨立的離岸設施運作。

此舉的背景是AI工作負載正驅動前所未有的運算能力需求。穆迪提出的到2030年三兆美元預估，涵蓋了AI數據中心投資的全部範疇，包括土地購置、建設、電力基礎設施及設備。對於雲端服務商與AI公司而言，浮動數據中心可望在土地與電力稀缺的區域提供一條更快的部署路徑。

本文僅供參考，不構成投資建議。