K型房市分化：首購屋銷售跌5.4% 豪宅買氣升6.2%

美國5月首購屋銷售下跌5.4%，即使庫存增加4.5%，豪宅購買量卻攀升6.2%——美國房市呈現K型分化。

美國房市正沿著所得界線日益分化，Zillow數據顯示，5月首購屋銷售下跌5.4%，儘管庫存增加4.5%，豪宅購買量卻攀升6.2%。

「首購屋買家有更多選擇、更多降價空間及更少競爭，但不幸的是，這種優勢背後的原因是他們要麼不願、要麼無力購屋，」Zillow資深經濟學家、同時也是該報告作者卡拉·吳（Kara Ng）表示。

典型首購屋——即價格最低的三分之一房產——5月全美均價為20.2萬美元，較去年同期上漲2.3%。Zillow指出，6月每四件首購屋掛牌中有一件調降開價，而豪宅掛牌中僅20.6%降價；同時，曼菲斯庫存激增52%、水牛城增加33%、路易維爾增加32%。

此一分化呼應了更廣泛的K型經濟走勢：股市上漲支撐高端需求，而通膨及接近7%的房貸利率則壓縮首購族。根據Mortgage News Daily，截至報告日，30年期固定房貸平均利率為6.75%，換算下來，20.2萬美元貸款的每月本金加利息付款為1,310美元——而利率5%時則為1,084美元。

高利率與高成本使首購族觀望

更高的借貸成本加劇了負擔能力壓力。根據全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors），6月成屋中位數價格達到歷史新高44.06萬美元，較2020年6月上漲49.2%，年增1.8%。利率在2月底一度跌破6%，但在伊朗戰爭爆發及隨之而來的通膨擔憂推升利率後再度走高。

「買家目前還得面對將近7%的房貸利率，在如此高利率與高房價下根本買不起，」Redfin首席經濟學家戴瑞·費爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示。「假設房貸利率降到5%，購屋就會變得負擔得起許多。你會看到銷售立刻增加。」

根據房產數據公司Cotality，自2019年以來，常被併入每月付款的房產稅與保險費也急劇攀升。對於豪宅買家而言，利率影響較小——費爾韋瑟指出，他們「可以賣股票或變現資產來買房，甚至根本不需要申請房貸」。在舊金山，這種對比最為鮮明：Zillow發現，豪宅銷售較去年同期躍升21.6%，而首購屋銷售僅下滑1.2%。

供給紓解即將到來，但速度緩慢

7月簽署生效的兩黨《21世紀住房之路法案》（21st Century ROAD to Housing Act）整合數十項措施，鼓勵建築、擴大融資管道並限制大型機構投資者的購屋行為。然而，效益需要時間發酵：根據Realtor.com，截至2025年，美國面臨超過400萬戶的住房短缺。

降低房貸利率是解鎖需求的明確途徑，但經濟學家認為短期內難見紓解。「利率看來會在高檔維持更久，」費爾韋瑟表示。若利率降至5%，20.2萬美元貸款的每月付款將從1,310美元降至1,084美元，但市場目前並未反映這種走勢。

對首購族而言，機會窗口確實存在但有條件：具備頭期款與強健信用評分的買家，可以協商賣方補貼、交割成本補助及利率買斷等方案——這些在2021與2022年是難以想像的。然而，在中位數房價高達44.06萬美元、利率逼近7%的情況下，每月帳單仍將許多家庭排除在外——這個缺口只能靠降息或加快供給成長來填補。對年輕買家而言，負擔能力可能需要取捨。費爾韋瑟表示：「年輕人的兩難之一在於，他們必須做出選擇：是要住在就業機會最好的地方，還是要住在能更早實現購屋的地方——但後者可能因這個選擇而在整個職業生涯中賺得較少。」

本文僅供資訊參考，不構成專業或投資建議。房貸利率與市場數據反映報告日期之狀況；作出決策前請以官方最新公告為準。