辦公REITs反彈 重返辦公室趨勢推升出租率至98%

重返辦公室的政策要求，正促使企業選擇鄰近交通樞紐的高品質辦公樓，帶動沉寂多年的產業重新復甦。

重返辦公室的趨勢正推動企業選擇鄰近交通樞紐的高品質建築，使香港國際金融中心（IFC）等頂級物業的出租率升至98%，並重振辦公REITs產業的整體需求。

新鴻基地產執行委員會成員羅景威表示：「寫字樓租賃活動明顯加速，租戶升級與擴張需求顯著，主要集中在核心商業區域。」

IFC出租率達98%，ICC則維持在91%的水準；2025年香港核心商業區錄得約180萬平方英呎的淨吸納量。中環寫字樓租金全年僅下跌0.4%，與近年持續下滑的趨勢形成鮮明對比。在美國，16家上市辦公REITs正競逐租戶，股息殖利率介於SL Green Realty的4.06%至Easterly Government Properties的9.38%之間。

這波復甦之所以重要，在於辦公REITs在疫情後經歷了多年的持續低迷。企業要求員工返回辦公室之際，正升級至城市中心的A級物業，利好BXP（旗下擁有164處物業，總面積達5,110萬平方英呎）以及專注於快速成長的陽光地帶（Sun Belt）市場的Cousins Properties等REITs。

「追求品質」的趨勢正重塑辦公市場。過去租賃大片郊區園區的企業，正整合至市中心現代化且鄰近交通樞紐的建築。這造就了雙層市場結構：頂級物業的出租率與租金持續上升，而低品質建築則仍陷於困境。

此一動態反映在各別REITs的表現上。Easterly Government Properties旗下擁有106處物業，其中93處租予美國政府機構，提供9.38%的股息殖利率。BXP作為頂級辦公空間最大的公開上市公司，於2025年底重新調整股息以保留現金投入開發專案，目前有價值36億美元的物業正在開發中。專注於西岸A級辦公與生命科學物業的Kilroy Realty，則因更多科技公司要求員工返回辦公室而受惠。

陽光地帶遷移趨勢增添另一助力

Cousins Properties專注於奧斯汀、亞特蘭大、鳳凰城、夏洛特、坦帕、休士頓、達拉斯及納什維爾的A級辦公物業，正受惠於人口遷移趨勢。陽光地帶地區吸引大量來自寒冷且生活成本高昂的沿海城市的移入人口，使Cousins得以啟動新開發專案並收購物業。2026年初，該REIT以3.175億美元收購位於夏洛特的頂級生活風格辦公物業200 South Tryon。

關鍵風險所在

重返辦公室的趨勢並非全面一致。雖然市中心的A級物業正在復甦，但郊區一般性辦公園區仍面臨需求疲弱。這種分化的市場意味著REIT投資人必須精挑細選。上一次辦公需求如此強勁復甦，是在疫情前的數年，當時頂級建築的出租率持續維持在95%以上。若當前動能得以延續，擁有高品質且鄰近交通樞紐資產組合的REITs，其出租率與租金可望持續攀升至2027年。

本文僅供參考，不構成投資建議。