Prologis 以 188 亿美元收购 SEGRO，推进欧洲物流布局

Prologis 同意以约 188 亿美元收购 SEGRO，打造总规模达 3.68 亿平方英尺的欧洲物流平台。

Prologis 同意以约 188 亿美元收购 SEGRO，将这家英国仓库业主并入总规模达 3.68 亿平方英尺的欧洲合并投资组合，使这家美国企业的业务版图扩大 47%。

「这项交易将 SEGRO 卓越的投资组合和客户关系，与 Prologis 的全球平台、营运专长及财务实力相结合，」Prologis 执行长 Daniel S. Letter 表示。

根据交易条款，SEGRO 股东每股 SEGRO 股份可获 0.0920 股新 Prologis 股份，并附带最高 35 亿英镑的部分现金选择权。据 Peel Hunt 指出，每股 1,031.7 便士的固定价格，较 SEGRO 公告前的股价溢价 39%，较其最新每股资产净值（含股息）溢价 16%。

该交易预计于 2027 年上半年完成，将缔造一家资产管理规模约 2,690 亿美元的全球物流房地产集团，这也是近年来第四家被国际大型竞争对手吸收的英国 REIT（房地产投资信托）。

SEGRO 股东可选择以现金取代部分或全部 Prologis 股份。部分现金选择权下的基本权益相当于固定价格的 25%，即每股 SEGRO 股份可获得 258 便士现金加 0.0690 股新 Prologis 股份。若现金选择权的合计数额超过 35 亿英镑的上限，则超出基本权益的选择将按比例缩减；所需资金将通过承诺定期贷款额度及现有流动性来支应。

合并后的集团将持有 3.68 亿平方英尺的欧洲营运投资组合、1,300 万平方英尺的开发管线，以及扩张 126% 的土地储备。Prologis 预期该交易在完成后的首个完整年度内，对 Core FFO（核心营运资金）及 AFFO（调整后营运资金）每股指标大体保持中性至轻微摊薄，并假设实现年化经常性成本节约，同时维持穆迪及标普给予的 A2/A 信用评等。

SEGRO 带来横跨英国及欧洲大陆、总规模达 1.17 亿平方英尺的投资组合，其中包括潜在容量 2.5 吉瓦的数据中心开发管线，以及 3.0 吉伏安容量的备用电力资源。该交易无需 Prologis 股东批准，但须获得 SEGRO 股东批准、法院许可及相关监管核准。作为交割条件之一，Prologis 将申请在伦敦证券交易所进行第二上市。

此次收购终结了 SEGRO 董事会数月来的抗拒——上周董事会最终推荐接受了 Prologis 的第四份也是最后一份报价。SEGRO 约占 EPRA 英国指数权重的 25%，使其成为史上规模最大的面临并购的英国 REIT。其退出可能将资金分散至其他专注于城市物流及区域仓储的工业与物流 REIT，TIME Investments 基金经理 Andrew Gill 表示，其旗下基金同时持有两家公司的股份。

「乍看之下，这对英国 REIT 产业而言是一记重击——损失了规模最大的上市地产公司，以及 Slough Trading Estate 等不可替代资产的所有权，」Gill 表示。「至少 35 亿英镑的现金将需要寻找去处，同时那些无法持有 Prologis 英国第二上市股份的持有人也需重新配置——这可能会对其他英国 REIT 形成永久性的价值重估。」

该交易亦加深了伦敦证券交易所这一年来的损失：2026 年已有价值 480 亿英镑的伦敦上市公司被外国买家收购。Prologis 作为全球最大的物流房地产公司，市值超过 1,050 亿英镑，远大于 SEGRO 约 130 亿英镑的规模。Prologis 支付的溢价反映了 SEGRO 不可替代投资组合的品质及其成长前景，Peel Hunt 房地产分析师 Matthew Saperia 表示。

就工业产业而言，此次收购证实了市场对区位优良物流空间的深度需求，Panattoni 国际资本市场主管 Nick Cripps 表示。「当如此消息灵通的全球业者愿意以如此规模的价格溢价收购英国及欧洲资产时，这强化了以下观点：国际资本仍将这一地区视为该资产类别中最具吸引力的投资目的地之一。」

本文仅供参考，不构成投资建议。