Sabra Health Care REIT 因26處物業租金調漲30%大漲10%

Sabra Health Care REIT 為26處專業護理物業找到了支付近30%更高租金的新承租人，推動股價在7月21日大漲逾10%。

Sabra Health Care REIT 股價在7月21日飆升逾10%，原因是該公司表示已為26處專業護理物業取得替代承租人，年租金總額達5300萬美元，較先前的4100萬美元高出近30%。

Sabra Health Care REIT 執行長 Rick Matros 在一份聲明中表示：「Avamere 的過渡計畫規劃完善，各方合作程度極高，讓我們從中受益。」

Sabra 將其中22處物業轉交給 Cascadia Healthcare，其餘4處則交由一家現有承租人的子公司管理，據稱該承租人是專業護理領域的全國領導者。這些動作預計將在2026年下半年完成，此前 Avamere 創辦人 Rick Miller 展開聯繫，表示有意完全退出專業護理業務。另一方面，Sabra 同意以2億美元現金清償一筆向 Recovery Centers of America 提供的3億美元抵押貸款，並將所得款項用於減少其循環信貸額度。

這項營運調整將 Sabra 的2026年正常化 AFFO 財測從每股1.55至1.59美元上調至每股1.59至1.61美元，而名目淨利財測則因一次性過渡成本，從0.60至0.64美元下調至0.37至0.39美元。對REIT投資人而言，AFFO 財測上調顯示 Sabra 正在清理投資組合中長期的績效落後問題，並為更高品質的收益來源做好布局。

營運商過渡重塑投資組合

Avamere 的過渡標誌著一段長期合作關係的結束。該營運商在2022年將其高齡住宅業務分拆為 Arete Living 後，正全面退出專業護理業務，此前負責管理 Sabra 的這26處物業。主要的替代營運商 Cascadia Healthcare 將支付5300萬美元的基本租金。

Sabra 的資產負債表也受惠於 RCA 貸款的解決方案。該REIT以2億美元現金接受清償一筆3億美元的抵押貸款（相當於33%折價），從而釋出資金以償還循環信貸額度，在借貸成本仍居高不下之際降低利息支出。聯準會截至6月將基準利率維持在5.25%至5.5%，使得短期浮動利率債務的借貸成本仍居高不下。

Sabra 上一次如此大規模執行營運商轉換是在2021年，當時該公司更換了一個高齡住宅物業組合中表現不佳的承租人。根據公司申報文件，那次重組後，該REIT的同店淨營業收入在之後的12個月內成長了約5%。

AFFO收益率吸引同業對比

隨著 Avamere 物業預計在年底前完成交接，以及 RCA 貸款的解決，Sabra 的投資組合將因更多元化的營運商基礎而帶來更高的租金收入。以更新後財測中點每股1.60美元及約22美元的股價計算，該公司的正常化 AFFO 收益率約為7.3%，在醫療保健REIT領域中極具競爭力；同業 Welltower 和 Ventas 的 AFFO 收益率約在5.5%至6.5%之間。

本文僅供參考，不構成投資建議。