瑞銀維持華潤置地「買入」評級，看好 163 億元房地產信托基金剝離計劃

瑞銀（UBS）重申了對華潤置地有限公司（1109.HK）的「買入」評級，並在該開發商宣布一項重大計劃，將其三座購物中心剝離並成立估值約 163 億元的房地產投資信托基金（REIT）後，維持了 36 港元的目标價。

瑞銀在研究報告中表示：「這符合我們的預期，即華潤置地將通過剝離更多資產來釋放價值，從而實現業務模式轉型。」該行認為，此舉是該公司向輕資產運營戰略轉型的關鍵一步。

提議的剝離項目包括位於南通和臨沂的兩座商場（預計募集 54 億元），以及成都萬象城購物中心（瑞銀估計其潛在估值為 109 億元）。這三個資產總計 163 億元的估值超過了該公司此前給出的每年處置 100 億至 150 億元資產的指導目標。

此次交易標誌著該開發商資本循環戰略的加速。其總價值顯著高於公司在 2024 年出售的 131 億元資產（當時產生了 46 億元收益）。瑞銀預計，新的 REIT 可能在 2026 年為公司的核心利潤貢獻 33 億至 40 億元，佔該行預測值的 15-18%。

輕資產轉型動力增強

華潤置地計劃將新的 REIT 在深圳證券交易所上市，並將保留該基金 20-30% 的戰略股權。這種結構允許公司釋放大量資本，同時繼續通過運營物業產生管理費收入。

此舉順應了中國大型企業的普遍趨勢，如阿里巴巴集團也在利用資產剝離來釋放資本並重新專注於核心業務。對於華潤置地而言，這一戰略有望改善其資產負債表，並提高未來開發項目的資本效率。

這一大規模 REIT 的成功執行可能會釋放顯著的股東價值，並為中國房地產行業的資產變現樹立積極先例。投資者目前正關注香港和內地監管部門的正式批准，預計此次上市將成為市場對商業房地產資產胃口的明確測試。

本文僅供參考，不構成投資建議。