美國住房負擔能力指數躍升 9 點，但局部房價虛高現象依然存在

全國房地產經紀人協會住房負擔能力指數激增 9 點至 110.6，這在統計上標誌著購房者的改善，但基層的實際情況仍是緩解與壓力並存的複雜現狀。

受抵押貸款利率回落和收入穩步增長的推動，全國房地產經紀人協會（NAR）的住房負擔能力指數在 4 月飆升 9 點至 110.6，高於一年前的 101.4。該讀數表明中位數收入家庭的收入足以支付中位數價格住房的貸款，暗示住房市場正切實緩解，儘管另一項分析顯示多個區域市場的房價存在顯著虛高。

Realtor.com 高級經濟學家漢娜·瓊斯（Hannah Jones）在 5 月的一份報告中表示：「儘管近年來收入有所增長，但許多中等收入買家仍難以在預算內找到合適的住房，特別是在庫存依然短缺、競爭激烈的入門級市場。」

根據 247wallst.com 的數據，負擔能力的改善歸功於 30 年期固定抵押貸款平均利率從一年前的 6.73% 降至 4 月的 6.33%。同時，人均可支配個人收入從 66,095 美元攀升至 6.86 萬美元。然而，這些增長是脆弱的，消費者信心指數仍處於 49.8 的衰退水平，個人儲蓄率從去年同期的 5.2% 降至 4.0%。

數據顯示了一個分化的市場，全國平均水平掩蓋了巨大的區域差異。雖然 100 個最大都會區中有 19 個地區的掛牌價格與收入的契合度優於疫情前，但其他地區的房價正脫離當地基本面。這種分歧為部分買家創造了機會，同時也排除了其他人，使全國復甦的前景變得複雜。

兩個市場的故事：改善與失調

根據 NAR 和 Realtor.com 的報告，在丹佛和檀香山等城市，新庫存的增加有助於平抑房價，結合當地穩步增長的工資，顯著改善了負擔能力。紐奧良和休士頓也因庫存增加抑制了房價，使購房變得更加容易。

這種緩解與全國範圍內的挑戰形成鮮明對比。報告強調，對於年收入約 7.5 萬美元的家庭來說，存在顯著的「庫存錯配」。雖然這些家庭通常能負擔高達 26.11 萬美元的住房，但該價位的房屋僅佔全國掛牌量的 23%。即便近期有所改善，市場失調程度仍高於疫情前。

虛高悖論

在一些市場降溫的同時，另一些市場正在過熱。金融網站 MoneyLion 最近的一項分析通過對比中位數掛牌價與平均房屋價值，識別出了數十個「房價虛高」的都會區。該報告強調，全國負擔能力的改善並不能惠及所有地區。

例如，在田納西州金斯波特，31.52 萬美元的中位數掛牌價比該地區 24.39 萬美元的平均房屋價值高出 29% 以上，使其成為全美第 16 大房價虛高市場。名單中還包括佛羅里達州、德克薩斯州和阿拉巴馬州的眾多城市，表明局部價格脫節是一個普遍問題。這種悖論——即全國負擔能力指標改善而特定市場卻變得更加遙不可及——為潛在買家帶來了巨大障礙。

矛盾的數據表明，全國住房市場並未經歷統一的復甦。儘管抵押貸款利差縮小提供了一些緩解，但頑固的通膨和低迷的消費者信心仍是重大的不利因素。對於潛在買家而言，置業之路越來越取決於當地的市場動態而非全國趨勢，某些城市的負擔能力改善正被其他地方持續的估值過高所抵消。

本文僅供參考，不構成投資建議。