Edgen Stock·Oct 06 2025, 00:12房利美已对布朗克斯两座公寓大楼（福特汉姆大厦和富尔顿大厦）6150万美元的商业抵押贷款启动止赎程序，理由是多年未支付款项和存在大量物业违规行为。此举突显了纽约市多户住宅房地产市场日益严重的困境，而租金稳定法和不断上涨的运营成本加剧了这一困境。
房利美已对布朗克斯两处重要的多户住宅物业，即福特汉姆大厦和富尔顿大厦，所担保的6150万美元商业抵押贷款启动了止赎程序。此举源于借款人福特汉姆富尔顿房地产公司及其担保人拉吉马蒂·佩尔绍德在2018年12月与格雷斯通服务公司签订、后转让给房利美的贷款中 alleged defaults。
2025年9月23日在曼哈顿联邦法院提交的诉状声称，从2020年4月1日至2022年5月31日，为期26个月，借款人持续未能支付所需的月供。在此期间，作为贷款服务商的格雷斯通服务公司与借款人签订了七份单独的延期付款协议。这些协议暂时中止了房利美行使其权利，以换取借款人对违约的承认以及对特定还款条款和每月汇出净运营收入的承诺。
尽管采取了这些措施，房利美仍坚称福特汉姆富尔顿房地产公司未能纠正多项违约事件。据报道，从2024年10月起应支付的款项仍未结清。其他违约行为包括据称未能提供2024年第三季度和年末所需的财务报告，以及阻挠贷款文件规定的物业检查。
除了抵押贷款违约之外，还有大量的未支付市政费用和留置权。截至诉状提交时，福特汉姆大厦和富尔顿大厦据称分别拖欠1,669,439.13美元和3,161,069美元的废物和废水费。纽约联合爱迪生公司也获得了针对借款人的2,942,654.21美元的判决，并已登记为留置权。此外，Approved Oil Co.已提交留置权，借款人还与纽约市水务局签订了付款计划，支付3,916,279.54美元的本金，用于支付未清的水费和废水费。
这些财务困境因严重的物业维护问题而加剧。环境控制委员会已对这两处物业的数百项违规行为处以近705,000美元的罚款。法律援助协会于2024年4月代表富尔顿大厦的租户提起了诉讼，指出存在600多项未决违规行为，并指控房东“伪造证明，试图掩盖建筑物严重失修的性质”。租户报告称出现供暖和供水中断，以及电梯偶尔停运，自福特汉姆富尔顿房地产公司于2009年接管以来，情况 reportedly worsening。住房保护与发展局 (HPD) 此前的判决，包括2023年因缺乏供暖和热水而判处的8,500美元判决，进一步凸显了这种 neglect。
房利美的此次止赎行动发生在纽约市多户住宅房地产市场，尤其是租金稳定物业的动荡时期。市场情绪普遍看跌，预计相关投资工具，特别是城市中心地区的投资工具，将出现高波动性。
这种困境主要归因于2019年住房稳定和租户保护法案 (HSTPA)，加上高通胀和不断上涨的运营费用，这些费用超出了允许的租金增长。这些因素严重影响了租金稳定资产的盈利能力和价值，自2017-2018年以来，物业价值估计下降了35-60%。这种财务紧张经常导致物业维护延迟和租户居住条件恶化，正如在布朗克斯物业观察到的那样。
纽约市的多户住宅贷款拖欠率大幅上升，一些机构报告称不良贷款（主要来自租金管制物业）增加了990%。抵押贷款银行家协会 (MBA) 报告称，纽约市多户住宅物业的商业抵押贷款支持证券 (CMBS) 拖欠率从2023年底的7%上升到2024年的14.4%。尽管房利美在2025年第二季度拖欠60天或更长时间的贷款的总体拖欠率为0.61%，但此次特定止赎突显了政府支持企业 (GSE) 和其他面临不良多户住宅资产风险的贷方所面临的持续挑战。
这种情况并非孤立。纽约市有超过5,100套租金稳定的公寓正在进行潜在的破产拍卖，Flagstar银行持有这些建筑超过5.64亿美元的债务。Flagstar银行本身面临着重大的盈利能力挑战，并已开始实施去风险化策略，包括出售不良资产和对超过6亿美元的贷款启动止赎前行动。
“通胀数据提振了投资者信心，认为美联储可能会暂停加息，此举将缓解企业借贷成本的压力。”
纽约市多户住宅行业持续的财务困境，正如房利美的止赎行动所例证的，预示着对商业房地产贷款的审查将更加严格，并可能对商业抵押贷款支持证券 (CMBS) 市场产生连锁反应。长期影响可能包括基础设施老化和管理问题物业的更广泛低迷，从而可能使其他贷方面临类似风险。这种环境还可能导致政府对保障性住房和物业管理进行进一步干预或政策调整。
宏观经济环境，其特点是高利率和2025年大幅降息的前景有限，继续加剧物业所有者和贷方的财务压力。尽管存在重大风险，但当前的形势也可能为不良资产投资者创造机会，以历史低位估值收购资产，尽管存在固有的财务脆弱性和持续的监管逆风。预计贷方将继续调整承保标准并重新评估这些日益高风险资产的风险模型。
