Host Hotels & Resorts 建议单位持有人拒绝 MacKenzie 迷你要约收购

Host Hotels & Resorts 建议单位持有人拒绝 MacKenzie 迷你要约收购

Host Hotels & Resorts, Inc. (NASDAQ: HST) 已敦促其运营合伙单位（OP 单位）的持有人拒绝 MacKenzie Capital Management, LP 关联公司发起的非 unsolicited “迷你要约”收购。该公司强调，每 OP 单位 10.55 美元的要约价格远低于市场价值等价物，引发了对单位持有人潜在财务损害的担忧。

迷你要约收购详情

2025 年 9 月 25 日，Host Hotels & Resorts 披露，MacKenzie Capital Management, LP 发起了一项非 unsolicited “迷你要约”收购，旨在以每单位 10.55 美元的价格（根据 2025 年 4 月 30 日之后进行的现金分配进行调整）收购多达 100,000 个 Host Hotels & Resorts, L.P. 的 OP 单位。此最新出价之前，MacKenzie Capital Management, LP 在 2016 年至 2023 年期间对 Host L.P. 单位进行了一系列类似要约，这些要约通常以低于市场价值的价格进行。

关键在于，每 OP 单位 10.55 美元的要约价格与可直接从 Host Hotels & Resorts 获得的赎回价值形成鲜明对比。根据 2025 年 9 月 24 日 Host Hotels & Resorts, Inc. 普通股 17.37 美元的收盘价，一个 OP 单位 持有人可以将其单位赎回为每 OP 单位 1.021494 股普通股，相当于每 OP 单位 约 17.74 美元的市场价值。这与基于市场价值的赎回价值相比，存在约 40.5% 的折扣。

市场反应和监管背景分析

Host Hotels & Resorts 已明确表示与 MacKenzie Capital Management, LP 的要约无关，并强烈建议 OP 单位 持有人拒绝该要约。主要担忧是“迷你要约”收购中 OP 单位 的大幅低估。虽然 OP 单位 本身没有公开交易市场，但持有人保留随时向 Host Hotels & Resorts 要求赎回普通股的权利，然后普通股可以在公开市场上出售。

这种情况凸显了与“迷你要约”收购相关的固有风险。与寻求收购公司已发行股本 5% 或更多的传统要约收购不同，“迷你要约”收购通常目标不足 5%。这使得它们能够规避 美国证券交易委员会 (SEC) 强制执行的许多披露和程序要求，包括与撤回权和平等待遇条款相关的要求。SEC 此前已就此类要约向投资者发出警告。

SEC 已警告投资者，“迷你要约收购越来越多地被用来让投资者措手不及”，而且投资者“最终可能会以低于市场价格出售其证券。”

更广泛的背景和影响

“迷你要约”收购的做法利用了监管漏洞，使竞标者能够以最低的透明度运作，并经常以低于市场价值的价格定价股票。其他公司的例子，例如 Tutanota LLC 对 联合健康集团 (UNH) 股票的有条件要约或 TRC Capital 对 公共服务企业集团 (PSEG) 股票的出价，都说明了这些要约如何损害股东利益。这种策略通常会造成信息不对称，要约通过非传统渠道传播，限制了股东获取完整条款的权利。

除了这项具体要约之外，Host Hotels & Resorts 在 S&P 500 中保持着作为最大住宿房地产投资信托基金（REIT）的显著地位。该公司在美国拥有 75 处房产，在国际上拥有 5 处房产，总计约 42,900 间客房，此外还持有八家合资企业的权益。最近的财务业绩显示，Host Hotels & Resorts 在 2025 年第二季度实现了强劲收益，每股收益为 0.32 美元，超出分析师预期的 0.22 美元，总收入为 15.9 亿美元，高于预期的 15 亿美元。该公司还提供 6.33% 的诱人股息收益率，并以较低的 EBITDA 倍数交易，表明其具有潜在的长期价值。

展望未来

对于 Host Hotels & Resorts OP 单位 持有人而言，当务之急是谨慎行事，并在就 MacKenzie Capital Management, LP 的要约作出任何决定之前咨询财务顾问。直接向 Host Hotels & Resorts 赎回单位以换取普通股（随后可在公开市场上出售）的选项，提供了一种实现远高于当前“迷你要约”出价的价值的机制。

“迷你要约”收购的持续盛行继续凸显了加强投资者教育和潜在系统性监管改革的必要性，以确保在所有要约收购情景下为股东提供更大的透明度和保护。