Konut Piyasası Ayrışması: Başlangıç Konut Satışları, Yüksek Fiyatlı Segmentteki Düşüşe Rağmen İlerliyor

Giriş

Ağustos ayında ABD konut piyasası aktivitesi, fiyat kademeleri arasında net bir performans ayrışması gösterdi. İlk ev satışları on ikinci ay üst üste sürdürülebilir büyüme sergilerken, orta ve yüksek fiyatlı ev satışlarında düşüşler yaşandı. Bu durum, yaygın satın alınabilirlik sorunlarını ve daha geniş piyasa içindeki değişen alıcı tercihlerini vurgulamaktadır.

Detaylı Olay

Son analizlere göre, ABD'deki bir ilk evin ortalama satış fiyatı Ağustos ayında bir önceki yıla göre %2,2 artışla rekor 260.508 dolar'a ulaştı. Eş zamanlı olarak, ilk ev satışları yıllık bazda %3,8 artarak son üç yılın en yüksek Ağustos satış seviyesine ulaştı. Bu tutarlı büyüme, daha yüksek fiyatlı segmentlerin performansıyla tezat oluşturmaktadır; orta fiyatlı ev satışları %0,6 ve yüksek fiyatlı ev satışları yıllık bazda %1,2 oranında düşüş gösterdi. Hem orta hem de yüksek fiyatlı kademeler Şubat ayından bu yana aylık satış düşüşleri yaşamaktadır.

Bekleyen satışlar da bu deseni yansıttı; ilk evler Ağustos ayında yıllık bazda %3,1 artış gösterirken, orta ve yüksek fiyatlı evler için bekleyen satışlar sırasıyla %0,1 ve %0,8 düştü. Envanter seviyeleri de önemli değişiklikler gösterdi; ilk evler için aktif ilanlar yıllık bazda %16,4 artarak 2016'dan bu yana en yüksek Ağustos seviyesine ulaştı. Karşılaştırmalı olarak, orta ve yüksek fiyatlı evler için aktif ilanlar sırasıyla %13,4 ve %12,5 arttı.

Coğrafi olarak, piyasa dinamikleri farklılık gösterdi. Rhode Island, Providence, ilk ev satışlarında %25'lik bir artış kaydederek büyük metropolitan alanlara öncülük ederken, Teksas, San Antonio %10 ile en önemli düşüşü yaşadı.

Piyasa Tepkisinin Analizi

Gözlemlenen piyasa ayrışması, yükselen ipotek oranlarının şiddetlendirdiği kalıcı satın alınabilirlik kısıtlamalarından kaynaklanmaktadır. Ortalama 30 yıllık sabit ipotek oranı yakın zamanda 11 ayın en düşük seviyesi olan %6,26'ya düşmüş ve Ağustos ayında ortalama %6,56 olarak gerçekleşmiş olsa da, orta ve üst kademelerdeki daha yüksek ev fiyatları alıcı erişilebilirliğini sınırlamaya devam etmektedir. İlk evler, kendi fiyat artışlarına rağmen, birçok potansiyel alıcı için en ulaşılabilir seçenek olmaya devam etmektedir.

Bu eğilim, ipotek sektörü ve emlak piyasasındaki şirketler için sonuçlar doğurmaktadır. Rocket Mortgage'ın ana şirketi olan ve Redfin ile bağlantılı olan Rocket Companies (RKT), bu piyasa değişiminden önemli ölçüde faydalanmıştır. Şirket, 2025'in 2. çeyreği için düzeltilmiş hisse başına kazancını (EPS) analist tahminlerinin 0,03 dolar olan beklentisini aşarak 0,04 dolar olarak bildirdi ve düzeltilmiş geliri 1,34 milyar dolara ulaşarak tahminleri aştı. Ayrıca, Rocket Companies 3. çeyrek düzeltilmiş gelirinin 1,60 milyar dolar ile 1,75 milyar dolar arasında olacağını tahmin ederek sürekli büyümeyi işaret etti. Hissesi olan RKT, son işlem gününde %3,23'lük bir kazançla 1 Ağustos 2025 itibarıyla yılbaşından bu yana %55'in üzerinde bir artışa katkıda bulundu. Hisse senedi son kapanış itibarıyla 10 günlük %4,55'lik bir düşüş kaydetmiş olsa da, genel performansı, güçlü ilk ev segmentinden yararlanma yeteneğine olan yatırımcı güvenini yansıtmaktadır.

Daha Geniş Bağlam ve Çıkarımlar

İlk ev pazarındaki süregelen güç, tüketicilerin satın alınabilirliğe giderek daha fazla öncelik verdiği daha geniş bir ekonomik değişimi vurgulamaktadır. Bu eğilim, ilk kez ev alacaklara ve daha düşük fiyatlı mülk arayanlara hizmet veren ipotek verenler ve emlak hizmetleri için potansiyel sürekli iş büyümesi önermektedir; oysa lüks veya orta kademe piyasalara odaklanan geliştiriciler sürekli engellerle karşılaşabilir. Ayrışma, daha geniş enflasyon beklentileri ve gelecekteki faiz oranı politikası beklentileri üzerinde de potansiyel bir etkiyi işaret etmektedir.

Fannie Mae yakın zamanda konut ve ipotek piyasası projeksiyonlarını ayarlayarak, 2025 sonuna kadar toplam ev satışlarının 4,72 milyon adede düşeceğini ve ipotek oranı beklentilerinde yukarı yönlü revizyonlar yaparak, oranların 2025'in 4. çeyreğinde %6,7'ye ulaşmasını beklediğini bildirdi. Ev fiyatı büyümesinin de daha ılımlı olması, 2025 için %2,8 olarak öngörülmektedir.

Uzman Yorumları

Redfin Kıdemli Ekonomisti Sheharyar Bokhari, piyasa dinamikleri hakkında şunları söyledi:

"İlk evler diğer fiyat noktalarından daha iyi dayanıyor çünkü satın alınabilirliğin hala zor olduğu bir piyasada en ulaşılabilir seçenek onlar. İlk kez ev alacaklar ve küçük evlere taşınanlar, daha küçük, daha ucuz evlerin aynı havuzu için rekabet ediyorlar, bu da daha yüksek kademeler durgun kalsa bile talebi nispeten güçlü tutuyor."

İpotek oranlarına ilişkin daha fazla perspektif sunan Tomo Mortgage CEO'su Greg Schwartz, önemli faiz düşüşlerini beklememeleri konusunda uyardı ve şunları kaydetti:

"Faizler düşerse rekabet artacaktır. Daha fazla alıcı piyasaya geri dönecek, satıcılar kaldıraç elde edecek ve fiyatlar da bunu takip edecektir."

Zillow Kıdemli Ekonomisti Orphe Divounguy, gelecekteki faiz indirimlerine ilişkin temkinli bir bakış açısını yineledi:

"Finans piyasaları, Federal Rezerv'in sunabileceğinden daha hızlı bir para politikası gevşetmesi beklediği için, ipotek oranlarının çok daha fazla düşmesi olası değil."

Geleceğe Bakış

Konut piyasasının seyri, ipotek oranı hareketleri ve makroekonomik göstergelerden etkilenmeye devam edecektir. Fannie Mae dahil bazı uzmanlar, ipotek oranlarının 2026 sonuna kadar %6'nın altına düşebileceğini öngörse de, çoğu, oranların 2025'in geri kalanında %6'lık orta aralıkta kalacağını tahmin etmektedir. İzlenmesi gereken temel faktörler arasında, Federal Rezerv'in politika kararlarını, özellikle de 28 ve 29 Ekim'de yapılması planlanan bir sonraki FOMC toplantısını büyük ölçüde etkileyecek olan yaklaşan işgücü ve enflasyon verileri yer almaktadır.

İlk evler için rekabetçi ortamın hem ilk kez ev alacaklar hem de küçük evlere taşınanlar tarafından sürdürülmesi beklenmektedir. Tersine, orta ve yüksek kademe piyasalar, satın alınabilirliğin bu segmentlerdeki potansiyel alıcılar için önemli bir engel olarak kalması nedeniyle devam eden zorluklarla karşılaşması muhtemeldir.