美國住房市場潛在政策轉變正在考慮中

總統住房政策備受審視

分析師們在雷蒙德詹姆斯已開始討論美國住房政策的預期轉變，特別是潛在的川普政府可能追求的政策。這些擬議的變革，包括對資本利得稅、監管框架和土地使用政策的修訂，預示著住房和房地產行業內一個高度不確定和潛在波動的環境。

事件詳情：政策考量

對住房政策的關注凸顯了解決美國住房市場挑戰的更廣泛努力，其中包括可負擔性和供應問題。雷蒙德詹姆斯分析師正在提供對這些潛在轉變的見解，這些轉變可能會從根本上改變市場動態。與此同時，由於投資者對圍繞住房市場未來走向的不斷變化的情緒作出反應，房利美（Fannie Mae, FNMA）股價下跌了-3.29%。

資本利得稅：潛在改革及市場影響

一個重要的潛在改革領域集中在資本利得稅。由《減稅與就業法案》（TCJA）制定的優惠資本利得稅率定於2025年12月31日到期。這次到期可能導致從2026年開始，高收入者的最高長期資本利得稅率從目前的20%提高到預期的25%。此外，這些稅率的收入門檻預計也將發生變化，可能會增加高收入個人的稅負。

淨投資所得稅（NIIT）的變化也備受期待，該稅對高收入者的投資所得徵收額外的**3.8%**稅。預計其收入門檻可能會降低，以涵蓋更多的納稅人。此外，對去世時「基礎遞增」的限制可能導致繼承資產的資本利得稅更高，從而影響遺產規劃。

相反，由美國眾議院議員馬喬里·泰勒·格林提出的「自住房銷售免稅法案」（No Tax on Home Sales Act）等立法提案旨在取消主要自住房銷售的資本利得稅。這項法案得到了唐納德·川普總統的支持，旨在減輕目前影響許多房主的「隱藏房屋淨值稅」，這些房主的房屋淨值已超過長期未變的免稅限額：單身報稅者為25萬美元，已婚夫婦為50萬美元。如果這些門檻與通脹保持同步，據報導，今天將超過66萬美元和132萬美元。

另外，最近簽署的「一項巨大而美麗的法案」（One Big Beautiful Bill Act, OBBBA）將州和地方稅（SALT）扣除的聯邦上限提高到2025納稅年度的4萬美元，此舉可以顯著減少數百萬房主的聯邦稅單。OBBBA還使更高的贈與稅豁免永久化，促進了包括房地產在內的財富代際轉移。

監管和土地使用改革：放寬開發和解決供應問題

除了稅收，監管和土地使用政策也是潛在改革的關鍵領域。德克薩斯州最近的立法，包括參議院第15、17和840號法案，說明了旨在放寬開發限制、促進更高密度以及促進城市地區商業用途轉住宅用途的努力。這些措施將於2025年9月1日生效，旨在通過簡化地方分區法規來增加住房供應。SB 17還引入了國家安全維度，禁止指定國家的外國實體擁有財產。

未來的聯邦政策可能會效仿此類州級舉措。川普總統此前曾主張簡化分區審批流程，並將聯邦土地用於新的住房建設項目。然而，他也曾表示反對在以獨棟住宅為主的社區建設多戶住宅，以及在郊區建設低收入住房，這表明他對供應側解決方案採取了複雜的方法。

在不斷演變的環境中，兩黨合作的「重塑美國夢機遇（ROAD）住房法案2025」預示著聯邦政府將推動解決住房短缺問題。該法案旨在通過消除對活動房屋永久底盤的聯邦要求、審查聯邦住房管理局（FHA）對模塊化建築的融資，以及設立一個創新基金來激勵地方分區改革，從而降低成本並加速生產。此外，它還將經濟適用房的銀行投資上限提高到20%，並通過TIFIA/RRIF等計劃支持以交通為導向的開發項目。

市場反應和更廣泛背景

對政策討論的即時市場反應已在特定股票中觀察到。房利美（Fannie Mae, FNMA）股價在2025年10月15日星期三下跌了-3.10%，收盤價從10.33美元跌至10.01美元。這標誌著該股連續第五個交易日下跌，在之前的10天內總跌幅達到**-17.48%。FNMA的交易量也減少了300萬股**，約有200萬股易手，總交易額達2460萬美元。

摩根大通研究部（J.P. Morgan Research）在2025年2月的更廣泛市場分析中預測，2025年美國房價總體將溫和上漲3%。這一展望是在「更長時間維持高利率」的環境下提出的，預計到2025年底，抵押貸款利率將僅小幅降至6.7%。這種持續的高利率環境是當前住房市場停滯的主要驅動因素，因為據估計**80%**的借款人「偏離100個基點或更多」，這極大地抑制了他們出售房屋的意願，從而導致供應緊張。

現有房屋銷售（EHS）仍然異常低迷，儘管住房庫存顯示出逐步增加的跡象，2024年10月環比增長0.7%至137萬套，現有房屋銷售環比增長3.4%至396萬套。儘管有所增加，庫存水平仍遠低於歷史平均水平，全國單戶現有待售房屋仍比之前的低谷低20-30%。

專家評論及展望

專家強調了影響住房市場的複雜因素相互作用。摩根大通證券化產品研究主管**約翰·西姆（John Sim）**評論了移民政策的潛在影響：

「通過減少移民和降低需求，川普認為可以降低住房成本……但這並非那麼簡單——大約**30%**的建築工人是移民，因此可能會產生複雜的影響。削減移民將意味著削減建築行業的勞動力供應，這最終可能加劇經濟適用房的短缺。」

這凸顯了高度互聯市場中政策干預所面臨的細微挑戰。目前，住房及相關行業的市場情緒被定性為不確定，隨著政策討論的展開和潛在立法變化的出現，預計將出現高波動性。

展望未來，投資者將密切關注進一步的政策聲明和立法進展。擬議的稅制改革、監管調整和土地使用倡議的融合可能會顯著重塑美國住房市場格局。需要關注的關鍵因素包括資本利得稅立法的進展、聯邦和州級分區改革的實施，以及抵押貸款利率的走向，所有這些都將在未來數月和數年內影響房地產價值、建築活動和整體住房可負擔性。