REITs 在不断变化的市场动态中展现资本纪律

REITs 行业拥抱战略性资本配置

2025年，房地产投资信托基金（REIT）行业正展现出向纪律性资本管理的显著转变，通过战略性股权发行、机会性股票回购和高效的债务融资来优先考虑股东价值。这种积极主动的方法标志着与以往趋势的偏离，反映了REIT管理团队更加成熟和响应迅速的市场策略。

2025年详细的资本活动

截至2025年，REITs 共发行了 99.5亿美元 的股本和 345亿美元 的债务。一个重要的观察结果是，与上一年相比，普通股发行量大幅减少，这表明当REITs股价低于其资产净值（NAV）时，采取了谨慎的态度。相反，股权发行主要集中在以显著溢价交易的公司。

例如，Welltower (WELL) 和 CareTrust (CTRE) 分别以NAV的 200% 和 154% 发行了股权，有效地利用其强劲的市场估值以增值方式筹集资本。这与 UMH Properties (UMH) 等公司形成对比，后者于2025年9月22日宣布，将其股票回购授权从 2500万美元 增加到 1亿美元。UMH董事会的这一决定强调了对公司内在价值的信念，认识到其股票交易价格远低于NAV。

与此同时，VICI Properties (VICI) 和 Simon Property Group (SPG) 等低杠杆REITs利用了有利的债务市场。例如，Simon Property Group 以极具吸引力的 4.375% 利率获得了 5年期票据，优化了其资本结构并增强了对股东的增值。

市场反应及根本原因分析

观察到的资本配置策略很大程度上是对当前市场状况的反应。2025年，REITs的股价中值与NAV之比为 82.8%，许多REITs的交易价格低于其资产价值。在这种条件下发行股权会稀释股份，因此促使普通股发行量有纪律地减少。选择性地以显著溢价发行，尤其是在医疗保健REITs子行业，突显了管理团队对其估值的敏锐认识。

尽管 UMH Properties 的股票在过去12个月中下跌了 25.32%，市盈率（P/E）高达 105.36，但其增加回购授权反映了管理层对其被低估的信念。这一信念得到了公司运营业绩的进一步支持，2025年第二季度，标准化运营资金（FFO）同比增长 16%，同物业净营业收入（NOI）增长 11%。这项战略决策旨在向股东返还资本，并可能提升每股收益（EPS）。

该行业的整体财务状况似乎稳健，杠杆率较低。Nareit的数据显示，平均债务与市场资产比率为 30.7%，利息支出与净营业收入比率为 23.2%。此外，上市REITs总债务的 91.3% 是固定利率，为应对利率波动提供了强有力的对冲。强劲的无抵押债务市场，截至2024年9月底发行量达到 408亿美元，突显了REITs获得资本的优势。

更广阔的背景和影响

这种理性的资本配置标志着 REIT 行业“投资者纪律和自我估值的新时代”。在估值过高时发行股权，在估值过低时回购股票，这表明与长期股东利益的战略一致性。REITs 由于其长期投资重点和大量固定利率债务组合，通常在较高利率环境中表现出韧性。

一个显著的趋势是公共和私人房地产估值的趋同。截至2024年第三季度，REITs 表现显著优于私人房地产超过 17个百分点，因为私人估值逐渐重新定价以适应更高的利率。私人房地产和REITs之间的资本化率利差从2023年第四季度末的 212个基点（bps） 大幅缩小到2024年第三季度末的仅 69个基点。这种趋同预示着商业房地产（CRE）交易活动的复苏，REITs由于其纪律性的资产负债表和卓越的各种资本来源，处于有利地位。

专家评论

Nareit研究和投资者外联执行副总裁 John Worth 强调了该行业的强大地位：“> REITs随时可以进入无抵押债务市场并发行股权，这使得该行业在2025年处于有利地位。”这一专家观点强化了REITs的战略性财务运作在当前市场格局中是一个重要的竞争优势的观点。

展望未来

展望2025年，REIT 行业似乎有望实现潜在增长，这得益于对经济软着陆、利率适度以及强劲经济活动的预期。预计 CRE 交易活动将谨慎增加，为 REITs 提供增值增长机会。其纪律性的资产负债表、低债务成本和有利的资本获取渠道预计将继续为其提供竞争优势，尤其是在传统银行融资对其他房地产投资者仍然具有挑战性的情况下。

尽管存在某些子行业的房地产基本面疲软、财政不确定性带来的利率波动以及潜在关税变化等风险，但该行业积极主动的资本管理表明其已准备好应对这些挑战。REITs 战略性发行股权和债务以及股票回购的能力，使其能够抓住更强劲的 CRE 市场机遇并推动长期股东价值。