El mercado de la vivienda de EE. UU. se encuentra en una coyuntura crítica, navegando por presiones significativas de las tasas hipotecarias elevadas, los desafíos persistentes de asequibilidad y los riesgos crecientes dentro del sector inmobiliario comercial. Si bien las recientes caídas en las tasas hipotecarias ofrecen cierto respiro, los problemas estructurales subyacentes, la vulnerabilidad financiera del consumidor y la sobrevaloración económica más amplia señalan un panorama complejo para los inversores.

El mercado de la vivienda de EE. UU. se enfrenta a un escrutinio creciente a medida que una combinación de tasas hipotecarias elevadas, problemas persistentes de asequibilidad y un sector inmobiliario comercial tenso señala una posible inestabilidad económica más amplia. Los inversores observan con atención los riesgos clave, los cambios demográficos y las tendencias hipotecarias en evolución para evaluar la trayectoria del mercado. Una desaceleración significativa en este sector podría repercutir en toda la economía, afectando la riqueza de los consumidores, la salud del sector bancario y la confianza general del mercado.

Sector residencial bajo presión

El mercado de la vivienda residencial sigue lidiando con presiones sustanciales. Las tasas hipotecarias, a pesar de las recientes caídas a sus niveles más bajos en casi un año (con la tasa fija promedio a 30 años en 6.35% según un informe reciente), han reducido drásticamente la asequibilidad. Los requisitos de pago mensuales se han disparado, incluso cuando los precios de las viviendas se mantienen elevados, creando barreras formidables para los posibles compradores de viviendas y los propietarios actuales que consideran la reubicación. Esto se complica aún más por una persistente restricción de la oferta; la construcción de viviendas nuevas no ha seguido el ritmo de la demanda demográfica. Factores como la escasez de mano de obra, los obstáculos regulatorios y los desafíos de financiación están contribuyendo a este déficit, manteniendo la presión al alza sobre los precios a pesar de los desafíos de asequibilidad. Si bien las tasas más bajas han provocado un aumento del 9.2% en las solicitudes de hipotecas, con un aumento del 12.2% en las refinanciaciones, el "efecto de bloqueo" —donde los propietarios se muestran reacios a cambiar sus tasas históricamente bajas de la era pandémica por tasas más altas actuales— continúa limitando el inventario, impidiendo correcciones significativas de precios.

Inmuebles comerciales: una preocupación sistémica

Más allá del mercado residencial, el sector inmobiliario comercial (CRE) presenta riesgos sistémicos notables. Los principales centros urbanos continúan experimentando tasas de ocupación de oficinas significativamente por debajo de los niveles previos a la pandemia, a menudo manteniéndose por debajo del 70% de las normas históricas. Esta brecha persistente sugiere un cambio estructural, en lugar de cíclico, en la utilización del espacio comercial, creando desafíos significativos de refinanciamiento para los propietarios. Las tasas de morosidad de propiedades de oficinas han alcanzado niveles preocupantes, con algunos mercados que, según se informa, se acercan al 12%. La exposición del sector bancario al CRE es una preocupación particular, especialmente para los bancos regionales que a menudo mantienen carteras sustanciales de préstamos inmobiliarios comerciales. Esta concentración plantea posibles riesgos de contagio financiero si las tasas de morosidad continúan su tendencia al alza. Los datos de la Reserva Federal indican que los precios del CRE han disminuido aproximadamente entre un 10% y un 15% desde sus niveles máximos en muchos mercados, y se anticipan nuevos ajustes a medida que expiran los contratos de arrendamiento y los inquilinos reevalúan sus requisitos de espacio.

Vulnerabilidades económicas subyacentes

El panorama económico más amplio revela varias vulnerabilidades que podrían exacerbar las presiones del mercado inmobiliario. Aproximadamente el 64% de los estadounidenses viven al día, según el informe Reality Check de LendingClub, lo que indica una falta de amortiguadores financieros significativos contra gastos inesperados o interrupciones de ingresos. Esta precaria posición financiera del consumidor impacta directamente en el poder adquisitivo, que impulsa aproximadamente el 70% de la actividad económica de EE. UU. El aumento de los niveles de deuda de los hogares en tarjetas de crédito, préstamos para automóviles e hipotecas restringe aún más la capacidad de gasto del consumidor y reduce la resiliencia ante las crisis económicas. Al mismo tiempo, los precios de los activos en varios mercados muestran una desconexión preocupante de los valores fundamentales. Esta divergencia es particularmente evidente en los mercados de valores, donde las valoraciones han alcanzado niveles históricamente elevados a pesar de las incertidumbres económicas imperantes. La deuda corporativa de EE. UU. ha escalado a aproximadamente $12.1 billones en 2024, un aumento sustancial con respecto a los niveles previos a la pandemia, lo que plantea una inestabilidad potencial si las condiciones económicas se deterioran.

Cambios demográficos y tendencias inmobiliarias matizadas

A pesar de los vientos en contra generales, los cambios demográficos están remodelando segmentos específicos del mercado inmobiliario, creando desafíos y oportunidades. El envejecimiento de la población de EE. UU., con uno de cada cinco residentes proyectado para la edad de jubilación para 2030, está impulsando una mayor demanda de viviendas para personas mayores e instalaciones de atención médica. De manera similar, el crecimiento de las poblaciones millennial y Gen Z está influyendo en la demanda de viviendas multifamiliares, particularmente en los centros urbanos, y alimentando el auge del comercio electrónico, lo que a su vez crea una fuerte demanda de bienes raíces industriales y logísticos. Si bien el mercado inmobiliario en general enfrenta presiones, algunos Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (REITs) se están adaptando estratégicamente. Por ejemplo, AvalonBay Communities, Inc. (NYSE: AVB) informó un aumento del 6.7% en los ingresos por alquileres residenciales comparables para el cuarto trimestre de 2023, lo que refleja una fuerte demanda en los mercados de alquiler urbanos. Welltower Inc. (NYSE: WELL), un REIT de atención médica prominente, experimentó un aumento interanual del 9.1% en los ingresos operativos netos comparables para su cartera operativa de viviendas para personas mayores en el cuarto trimestre de 2023, con una ocupación de viviendas para personas mayores que alcanzó el 83.2%. En el sector industrial, Prologis, Inc. (NYSE: PLD) mantuvo una tasa de ocupación del 97.8% en sus propiedades a partir del cuarto trimestre de 2023, beneficiándose de la fuerte demanda de espacio logístico.

Respuestas políticas y perspectivas

En respuesta a los posibles riesgos de estabilidad financiera que emanan del mercado de la vivienda, los formuladores de políticas están recurriendo cada vez más a las políticas macroprudenciales. Estas medidas, como los límites de préstamo a valor (LTV) y los límites de deuda a ingresos (DSTI), tienen como objetivo mejorar la resiliencia de los prestamistas y prestatarios, amortiguar los ciclos crediticios y frenar la euforia excesiva de los precios de las viviendas. La exposición significativa de los bancos a los bienes raíces residenciales, que a veces supera el 50% de sus activos, subraya el riesgo sistémico que plantean las recesiones del mercado de la vivienda. La eficacia de estas políticas depende de una aplicación coherente y de la integración con políticas más amplias relacionadas con la vivienda, incluidas las regulaciones fiscales, de planificación y de suministro de tierras.

De cara al futuro, la dirección de las tasas hipotecarias dependerá en gran medida de las acciones futuras de la Reserva Federal. Si la inflación continúa enfriándose, un recorte de tasas por parte de la Fed podría empujar las tasas hipotecarias aún más a la baja, restaurando potencialmente cierto equilibrio en el mercado residencial. Sin embargo, si la inflación resulta persistente o los datos de empleo sorprenden al alza, los rendimientos y las tasas hipotecarias podrían revertirse. Además, la oferta de viviendas sigue siendo un factor crítico; la asequibilidad no mejorará significativamente sin un aumento en las viviendas disponibles, un desafío agravado por las restricciones de zonificación, la escasez de mano de obra y los altos costos de los materiales. La interacción de la política monetaria, los indicadores económicos y los cambios demográficos en curso continuará dando forma a la trayectoria de los mercados de vivienda e inmobiliarios de EE. UU. en los próximos meses.