National Storage Affiliates Trust (NSA) Price

部分高收益REITs的股息安全性担忧加剧

## 高收益REITs板块风险升高 **Seeking Alpha**近期的一项分析强调，高收益房地产投资信托基金（**REIT**）市场某个部分的股息可持续性引发了更高的担忧。该报告指出，许多REITs表现出财务特征，预示着股息削减的风险升高，可能将寻求收入的投资者困入所谓的“陷阱”之中。 ## 事件详情：“危险区”评级和表现不佳 该分析指出，目前有**23支股息收益率超过5.25%的股票型REITs**，同时持有**Seeking Alpha**评定的D或F级“危险区”股息安全评级。特别强调了六支获得最低评级F的REITs：**Medical Properties Trust (MPW)**、**Healthcare Realty (HR)**、**Brandywine Realty Trust (BDN)**、**Global Net Lease (GNL)**、**Alexander's (ALX)**和**Gladstone Commercial (GOOD)**。 这些公司被标记出来，是因为多项恶化的财务指标，包括不可持续的派息率、持续下降的**运营资金（FFO）**以及高企的债务水平。这些指标综合起来表明，未来12个月内股息进一步削减的可能性很高。 历史数据提供了一个警示：2023年12月识别出的一批“陷阱REITs”在2024年平均损失了**6.54%**。这一表现与同期平均REITs获得了**14.40%**的收益形成鲜明对比，高风险群体表现不及市场**2094个基点**。 ## 财务困境和市场因素分析 这些“危险区”评级的根本原因在于关键的财务弱点。例如，**Brandywine Realty Trust (BDN)**在2024年每股FFO下降了**47%**，预计2025年将进一步下降**32%**。与此同时，其股价在过去十二个月内下跌了**30.0%**，公司近期宣布削减股息近**50%**。尽管如此，分析仍表明未来一年内可能再次削减股息的风险。 类似地，**Global Net Lease (GNL)**在2024年FFO大幅下降**58.3%**，预计2025年将额外减少**50.0%**。尽管运营状况显著恶化，**GNL**股价在过去一年中仅下跌了**3.41%**，以其2025年FFO估值的16.0倍交易。基本面表现与市场估值之间的这种脱节可能给投资者带来延迟但显著的风险。 更广泛的经济因素，特别是利率，对REITs板块产生相当大的影响。虽然利率下降通常通过降低借贷成本和增强股息收益率的吸引力来使REITs受益，但利率上升时期可能会带来压力。融资成本增加会挤压利润率，并降低REITs分红相对于美国国债等无风险资产的吸引力。 ## 更广泛的背景和股息安全性的影响 **Seeking Alpha股息安全评级**的预测能力有充分记录。历史上，被评为“F”级的股票中，有**70.47%**随后削减了股息。更具体地说，2023年初被评为F级的股票中，有**41.0%**在随后的12个月内削减了股息。 相反，该框架表明，持有具有强大股息安全评级（A+至B-）的股票，在测试期内有效避免了**98.0%**的股息削减。这种鲜明对比凸显了对收入投资者进行严格财务分析的重要性。 更安全的REITs的关键特征包括投资级信用评级（例如A3/A-）、低杠杆指标（债务与EBITDA比率低于6.0x）和保守的FFO派息率，理想情况下低于**75%**。此外，租赁给信用良好租户的长期协议下的高质量房地产组合提供了稳定性。这种财务纪律的典范包括**Realty Income (O)**、**Mid-America Apartment Communities**和**Prologis**。 ## 展望：收入投资者需加强审查 该分析对收入投资者发出了严厉警告，要求他们在评估高收益REITs时加强审查。不可持续的派息率、下降的FFO和高企的债务水平的综合影响，尤其是在当前的利率环境下，表明进一步的股息削减对于被识别出的公司来说是一个切实的风险。 建议投资者不仅要关注表面上的股息收益率，还要深入了解REITs的潜在财务状况。密切监测FFO趋势、债务覆盖率和信用评级对于驾驭当前局面并在高收益REITs板块中面对潜在“陷阱”时保全资本至关重要。