Digital Realty斥资78亿美元收购黑石在北弗吉尼亚的数据中心资产

Digital Realty斥资35亿美元，在全球最大的数据中心市场拿下三座已全部租出的超大规模数据中心控股权。

Digital Realty同意以35亿美元收购黑石持有的三个北弗吉尼亚数据中心64%的权益，新增288兆瓦超大规模容量。北弗吉尼亚是美国最大的数据中心市场。

"这笔交易反映了双方合作关系的下一阶段，使我们能够提高对一个已全部租出、高质量超大规模资产组合的持股比例。"Digital Realty首席投资官Greg Wright表示。

该组合包括位于马纳萨斯的两座96兆瓦设施和位于斯特灵Digital Dulles园区的一座96兆瓦设施，三座数据中心100%出租给三家投资级超大规模客户，综合信用评级为AA-。Digital Realty以12亿美元现金和23亿美元股票支付，资产总价值为78亿美元，预期稳定资本化率超过6.5%。其中两座数据中心预计将在2027年上半年达到稳定运营，第三座将在2028年上半年达成。

这笔交易加深了Digital Realty在北弗吉尼亚的布局——全球超过三分之一的互联网流量经由该地区传输，人工智能和云需求正推动当地掀起建设热潮。黑石还将通过摩根士丹利出售价值23.5亿美元的Digital Realty股票，但保留与Digital Realty在巴黎和法兰克福的合资企业权益。

据首席财务官Matt Mercier介绍，随着项目开发完成并开始产生租金收入，该交易预计将在2027年和2028年均对Digital Realty的核心营运资金（FFO）每股收益形成增厚。这些15年期租约包含每年3.6%的租金递增条款，在这一资产类别中，电力供应瓶颈使新增供给愈发困难，稳定的租金增长因此显得尤为可贵。

在电力受限的市场巩固领先地位

该交易进一步巩固了Digital Realty作为全球最大数据中心提供商的地位，公司目前在30个国家的55个城市运营着超过300座设施。与此同时，黑石在经历快速建设期后继续推进数据中心投资变现。黑石的数据中心组合目前已超过550亿美元，包括全资持有的QTS和CoreWeave，近期还完成了以161亿美元收购澳大利亚数据中心运营商AirTrunk的交易。此外，QTS的一家关联公司刚刚完成了在阿拉巴马州贝瑟默市近5亿美元的土地收购，用于一个超大规模项目，这表明黑石是在进行资本轮换而非退出该领域。

股票出售对投资者的意义

随着黑石通过摩根士丹利承销的公开配售出售持股，Digital Realty的股票将吸纳23.5亿美元的新增供给。公司自身并未获得任何收益——这些股份完全由黑石单方面出售。对投资者而言，关键在于股票出售带来的稀释效应是否会抵消资产收购的增厚效果。该交易6.5%的稳定资本化率与Digital Realty的资本成本相比具有竞争力，而AA-等级的租户信用质量降低了项目招租风险——在当前市场中，新建超大规模数据中心的空置率几乎为零。

本文仅供参考，不构成投资建议。