摩根大通认为内地地产股反弹将效仿香港 78% 的飙升

假期房屋销售增长 31%，分析师称中国陷入困境的房地产行业已见底，摩根大通指出短期内有 20% 的潜在上行空间。

摩根大通和汇丰银行在 5 月 7 日协同发布的看好预测，燃起了人们对中国内地房地产市场可能正处于复苏早期阶段的希望。此前，在五一黄金周期间，二手房销量同比激增了 31%。

摩根大通分析师陈嘉良（Karl Chan）团队在 5 月 7 日的一份报告中表示：“最近出现的复苏迹象在某些方面难以解释，至少没有明显的驱动因素，”这表明一种内生性的复苏可能正在形成。

此次反弹由国有开发商领头，自 4 月以来其股价已上涨 17%，而陷入困境的同行仅上涨 2%。这与以往政策驱动的反弹形成了鲜明对比，过去投机性购买曾导致问题开发商股价飙升。恒生内地地产指数自 4 月初以来已上涨 22%，超过了恒生指数 4% 的涨幅。

摩根大通认为，内地地产股仅处于香港曾经历过的三阶段复苏中的第一阶段，香港最初出现了 40% 的暴涨。随着内地股市上涨 22%，如果趋势持续，这意味着还有 20% 的进一步上行空间，可持续性的关键考验将出现在 7 月至 8 月的数据中。

国有企业引领“更真实”的反弹

此次复苏表现出对稳定性的明显偏好，投资者更青睐国有企业 (SOE)，而非私营且陷入困境的开发商。自 4 月低点以来，国有地产股已攀升约 17%，而其境况不佳的同行仅获得 2% 的涨幅。这与过去政策诱导的反弹截然不同，在过去的反弹中，困境开发商的平均涨幅达到 278%，而国有企业仅为 77%。摩根大通分析师将此视为投机减少和寻求长期价值的“实钱”进入的信号，暗示这是一个更可持续的“慢牛”市场，而非波动的“过山车”。从估值角度看，国有开发商的市净率约为 0.63 倍。若回归 0.73 倍的历史平均水平，将意味着 16% 的上行空间。

投资者情绪从观望转向离岸

伴随着初期的反弹，投资者情绪发生了明显转变。虽然对冲基金是 4 月初的主要买家，但过去几周，来自美国和欧洲的纯做多基金兴趣有所增加。摩根大通报告指出：“咨询量最高的股票是华润置地，其次是中国海外发展 (COLI) 和贝壳。”作为信心增长的迹象，据报道一些投资者正在将资金从香港地产股转向内地同行。汇丰银行亚洲房地产研究主管郭咏桦（Michelle Kwok）在同日的报告中也表达了类似的看法，指出：“尽管已经反弹，但我们认为现在建仓还不算晚。”汇丰银行将其对华润置地的目标价上调至 43.80 港元，意味着有 32% 的上行空间，理由是该公司在深圳收购了一块优质地皮。

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