深圳将购房限制门槛降低多达 67% 以提振房地产市场

(P1) 中国科技中心深圳正在推出多年来最重要的房地产刺激措施，将购房者的居住要求与其他一线城市相比削减了多达 67%，以试图遏制历史性的住房低迷。此举自 4 月 30 日起生效，是大型中国城市为重振一个已连续 17 个季度价格下跌的行业需求而采取的最新尝试。

(P2) 摩根大通在一份研究报告中表示：“深圳的放宽程度强于北京和上海，”并补充称，预计当地成交量和房价在变动后的至少一两个月内会有所改善。

(P3) 根据新规定，持有有效居住证的非本地户籍家庭在纳税仅一年后，即可在福田、南山等核心区域购买一套商品住房。相比之下，上海要求纳税三年，北京要求纳税两年，凸显了深圳局势的紧迫性。此前，这些深圳核心区的购房者需要缴纳一年社保或个人所得税才具备资格。

(P4) 该政策直接应对房地产崩盘带来的影响，此次崩盘已导致估计达 18 万亿美元的家庭财富缩水，并将经济推向一些经济学家所称的“资产负债表衰退”。由于 2025 年房地产投资下降 17.2%，且地方政府土地出让收入较 2021 年峰值下降 44%，这些措施是测试定向放宽能否恢复信心的关键。

应对 18 万亿美元的财富冲击

深圳的决定并非凭空做出。这是对一场具有历史规模的房地产低迷的直接反应，这场低迷抹去了中国中产阶级 15 年来的实际增长。根据国际清算银行的数据，中国实际住宅物业价格指数在 2025 年第四季度触及历史低点，跌破 2010 年水平。

这种崩溃使一个曾占国家 GDP 约 24% 的行业陷入瘫痪。由此产生的财富损失导致家庭积极增加储蓄并削减开支，经济学家辜朝明最早在泡沫破裂后的日本将这种动态定义为“资产负债表衰退”。中国人民银行已经降息，但由于消费者信心仍处于历史低点，货币政策难以发挥作用。低迷的影响也波及公共财政，自 2021 年以来地方政府土地收入暴跌 44%，使资助基本公共服务的市政预算承受压力。

分析师认为短期有缓解，但非万灵药

虽然该政策预计将在短期内提供提振，但分析师对其长期效果存在分歧。摩根大通在对即时影响表示肯定的同时指出，许多投资者正在越过地方刺激措施，寻找更广泛、可持续市场复苏的迹象。该行看好执行力强的开发商，包括中国海外发展（00688.HK）和中国金茂（00817.HK）。

然而，其他市场观察人士认为还需要更多措施。中金公司首席房地产分析师张宇在最近的一份报告中表示，可持续的复苏需要改善型买家的参与，而不仅仅是首次购房者。他主张进一步放宽政策，包括降低抵押贷款利率和减税。

中国金融四十人论坛高级研究员张斌也表达了这一观点，他指出稳定房地产需要通过更广泛的宏观政策解决国内需求不足和低通胀问题。他说：“稳定房价的一个关键政策杠杆是进一步降息，”这一观点与中国人民银行行长潘功胜上个月的表态一致，他承诺将使用一系列工具支持增长。目前，摩根大通预计短期内不会出台全国性的放宽政策，将复苏的重担压在了像深圳这样的城市试点上。

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