美国住房负担能力指数跃升 9 点，但局部房价虚高现象依然存在

全国房地产经纪人协会住房负担能力指数激增 9 点至 110.6，这在统计上标志着购房者的改善，但基层的实际情况仍是缓解与压力并存的复杂现状。

受抵押贷款利率回落和收入稳步增长的推动，全国房地产经纪人协会（NAR）的住房负担能力指数在 4 月飙升 9 点至 110.6，高于一年前的 101.4。该读数表明中位数收入家庭的收入足以支付中位数价格住房的贷款，暗示住房市场正切实缓解，尽管另一项分析显示多个区域市场的房价存在显著虚高。

Realtor.com 高级经济学家汉娜·琼斯（Hannah Jones）在 5 月的一份报告中表示：“尽管近年来收入有所增长，但许多中等收入买家仍难以在预算内找到合适的住房，特别是在库存依然短缺、竞争激烈的入门级市场。”

根据 247wallst.com 的数据，负担能力的改善归功于 30 年期固定抵押贷款平均利率从一年前的 6.73% 降至 4 月的 6.33%。与此同时，人均可支配个人收入从 66,095 美元攀升至 6.86 万美元。然而，这些增长是脆弱的，消费者信心指数仍处于 49.8 的衰退水平，个人储蓄率从去年同期的 5.2% 降至 4.0%。

数据显示了一个分化的市场，全国平均水平掩盖了巨大的区域差异。虽然 100 个最大都会区中有 19 个地区的挂牌价格与收入的契合度优于疫情前，但其他地区的房价正脱离当地基本面。这种分歧为部分买家创造了机会，同时也排除了其他人，使全国复苏的前景变得复杂。

两个市场的故事：改善与失调

根据 NAR 和 Realtor.com 的报告，在丹佛和檀香山等城市，新库存的增加有助于平抑房价，结合当地稳步增长的工资，显著改善了负担能力。新奥尔良和休斯顿也因库存增加抑制了房价，使购房变得更加容易。

这种缓解与全国范围内的挑战形成鲜明对比。报告强调，对于年收入约 7.5 万美元的家庭来说，存在显著的“库存错配”。虽然这些家庭通常能负担高达 26.11 万美元的住房，但该价位的房屋仅占全国挂牌量的 23%。即便近期有所改善，市场失调程度仍高于疫情前。

虚高悖论

在一些市场降温的同时，另一些市场正在过热。金融网站 MoneyLion 最近的一项分析通过对比中位数挂牌价与平均房屋价值，识别出了数十个“房价虚高”的都会区。该报告强调，全国负担能力的改善并不能惠及所有地区。

例如，在田纳西州金斯波特，31.52 万美元的中位数挂牌价比该地区 24.39 万美元的平均房屋价值高出 29% 以上，使其成为全美第 16 大房价虚高市场。名单中还包括佛罗里达州、德克萨斯州和阿拉巴马州的众多城市，表明局部价格脱节是一个普遍问题。这种悖论——即全国负担能力指标改善而特定市场却变得更加遥不可及——为潜在买家带来了巨大障碍。

矛盾的数据表明，全国住房市场并未经历统一的复苏。尽管抵押贷款利差缩小提供了一些缓解，但顽固的通胀和低迷的消费者信心仍是重大的不利因素。对于潜在买家而言，置业之路越来越取决于当地的市场动态而非全国趋势，某些城市的负担能力改善正被其他地方持续的估值过高所抵消。

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