商业和多户住宅抵押贷款债务上升，贷款业迎来“黄金时代”

市场概览

2025年第二季度，美国商业和多户住宅抵押贷款未偿债务增长1.0%，增加了471亿美元，总额达到4.88万亿美元。抵押贷款银行家协会（MBA）报告称，这一增长表明商业房地产（CRE）贷款领域持续保持流动性，前景乐观，被一些分析师称为该行业的“黄金时代”。

行业动态与主要驱动因素

抵押贷款债务的扩张是基于主要资本来源的广泛增长，其中寿险公司和房地产投资信托基金（REITs）做出了重大贡献。本季度，仅多户住宅抵押贷款债务就增长了277亿美元（1.3%），达到2.19万亿美元。寿险公司表现出强劲的活力，将其商业/多户住宅抵押贷款总持有量增加了2.4%，相当于获得了177亿美元的收益。其多户住宅抵押贷款持有量甚至出现了更大幅度的增长，达到5.8%，即142亿美元。房地产投资信托基金也显著增加了其持有量，以**2.2%**的环比增长贡献了商业/多户住宅抵押贷款未偿债务的总市场扩张。

MBA商业研究副总裁Reggie Booker指出：“每个主要资本来源都增加了其持有量，但增长情况各不相同，寿险公司将其持有量增加了2.4%，银行增加了0.9%。” 四大投资者群体仍然是银行和储蓄机构、联邦机构和政府支持企业（GSE）投资组合和抵押贷款支持证券（MBS）、寿险公司以及商业抵押贷款支持证券（CMBS）、担保债务凭证（CDO）和其他资产支持证券（ABS）发行方。

虽然整体商业房地产债务市场表现出强劲势头，但房地产投资信托基金行业在2025年第三季度表现出分化，这凸显了物业需求方面的根本性转变。受“AI驱动的超级周期”推动，数据中心房地产投资信托基金以21.3%的同比增长运营资金（FFO）增长率成为表现最佳的板块。例如，Digital Realty Trust (DLR)公布第三季度每股FFO为1.89美元，同比增长18.2%，并宣布计划到2029年将容量翻一番。工业房地产投资信托基金也表现出韧性，FFO增长率为8.0%，其中以Prologis (PLD)为例，其核心FFO增长10.9%至每股1.42美元。相比之下，办公房地产投资信托基金继续面临困境，FFO增长率为**-5.5%，年初至今回报率为-19.7%**，这主要归因于“混合工作模式的持续影响”。

投资者情绪和资本流动分析

抵押贷款未偿债务的增加与商业房地产债务市场流动性增强和发行活动活跃的总体趋势一致。MBA 2025年第二季度商业/多户住宅抵押贷款银行家发行调查显示，发行量环比大幅增长48%，同比大幅增长66%。抵押贷款房地产投资信托基金大量重返商业房地产抵押贷款债权凭证（CRE CLO）市场进一步证明了这一激增。2025年上半年，CRE CLO发行量几乎是2024年同期的五倍，这得益于该资产类别的稳定表现、固定收益投资者的需求以及再融资需求。

抵押贷款房地产投资信托基金特别青睐CRE CLO，因为它们具有非经济效益，例如无追索权、非按市值计价的融资便利以及期限匹配的融资结构。Trepp研究总监Stephen Buschbom强调了CLO为发放两年或三年期过桥贷款并可能延长至五年的抵押贷款房地产投资信托基金提供期限匹配融资的重要性。

更广泛的影响和历史背景

近期货币政策调整也正在促进商业房地产前景的改善。美联储的25个基点降息正在提供即时缓解，特别是对于陷入困境的办公和多户住宅物业的再融资。Marcus & Millichap首席执行官Hessam Nadji将此次降息描述为对2023年经历冻结的市场而言是“一大解脱”。稳定迹象正在出现，7月份中央商务区办公价格同比上涨近2%，这与一年前**25%**的跌幅相比是一个显著逆转。

尽管势头积极，但市场在未来两年内仍面临约2万亿美元债务到期的巨大挑战。这些贷款中估计有5910亿美元可能“有问题”，这些贷款大部分是在超低利率时期（低于0.25%，而目前为4.33%）发行的，其中办公债务面临最大的风险。

专家观点与展望

全球房地产研究与战略主管Rich Hill指出，未偿债务数据与强劲的发行量调查结果保持一致，这强化了稳健贷款环境的说法。当前市场动态表明商业房地产贷款将继续处于“黄金时代”，其特点是收益率诱人且结构保守，尤其是在数据中心和工业地产等领域。

展望未来，市场将密切关注到期债务再融资的成功情况，尤其是在办公物业等脆弱领域。未来几个季度，利率的进一步变动以及不同商业房地产子市场之间持续存在的业绩分化，将是影响该行业发展轨迹的关键因素。预计通过寿险公司流入的资本和商业房地产抵押贷款债权凭证（CRE CLO）的复苏将维持流动性，但对投资者和贷款人而言，对旧有低利率债务进行重新定价的挑战仍是关注的焦点。