Phân hóa thị trường nhà ở: Doanh số nhà khởi điểm tăng trong bối cảnh phân khúc giá cao hơn chững lại

Mở đầu

Hoạt động thị trường nhà ở Hoa Kỳ vào tháng 8 cho thấy sự phân hóa rõ ràng về hiệu suất giữa các phân khúc giá, với doanh số nhà khởi điểm thể hiện mức tăng trưởng bền vững trong tháng thứ mười hai liên tiếp. Xu hướng tăng này đối với các bất động sản cấp thấp xảy ra trong khi doanh số nhà giá trung bình và cao cấp trải qua sự sụt giảm, nhấn mạnh những thách thức về khả năng chi trả phổ biến và sự thay đổi sở thích của người mua trong thị trường rộng lớn hơn.

Chi tiết sự kiện

Theo phân tích gần đây, giá bán trung bình cho một nhà khởi điểm tại Hoa Kỳ đã đạt mức kỷ lục 260.508 USD vào tháng 8, tăng 2,2% so với năm trước. Đồng thời, doanh số nhà khởi điểm tăng 3,8% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức doanh số cao nhất trong tháng 8 trong ba năm. Sự tăng trưởng nhất quán này trái ngược với hiệu suất của các phân khúc giá cao hơn; doanh số nhà giá trung bình giảm 0,6% và nhà giá cao giảm 1,2% so với cùng kỳ năm trước. Cả hai phân khúc giá trung bình và cao cấp đều trải qua sự sụt giảm doanh số hàng tháng kể từ tháng 2.

Doanh số chờ xử lý cũng phản ánh mô hình này, với nhà khởi điểm ghi nhận mức tăng 3,1% so với cùng kỳ năm trước vào tháng 8, trong khi doanh số chờ xử lý cho nhà giá trung bình và cao cấp lần lượt giảm 0,1% và 0,8%. Mức tồn kho cũng cho thấy những thay đổi đáng chú ý, khi số lượng nhà rao bán đang hoạt động cho nhà khởi điểm tăng 16,4% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức cao nhất vào tháng 8 kể từ năm 2016. So với đó, số lượng nhà rao bán đang hoạt động cho nhà giá trung bình và cao cấp tăng lần lượt 13,4% và 12,5%.

Về mặt địa lý, động lực thị trường khác nhau. Providence, Rhode Island, ghi nhận mức tăng 25% trong doanh số nhà khởi điểm, dẫn đầu các khu vực đô thị lớn, trong khi San Antonio, Texas, trải qua sự sụt giảm đáng kể nhất ở mức 10%.

Phân tích phản ứng thị trường

Sự phân hóa thị trường được quan sát chủ yếu được thúc đẩy bởi những hạn chế về khả năng chi trả dai dẳng do lãi suất thế chấp cao làm trầm trọng thêm. Mặc dù lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình gần đây đã giảm xuống mức thấp nhất trong 11 tháng là 6,26% và trung bình 6,56% vào tháng 8, nhưng giá nhà cao hơn ở các phân khúc trung bình và cao cấp tiếp tục hạn chế khả năng tiếp cận của người mua. Nhà khởi điểm, mặc dù giá của chúng cũng tăng, vẫn là lựa chọn dễ tiếp cận nhất đối với nhiều người mua tiềm năng.

Xu hướng này có ý nghĩa đối với các công ty trong ngành thế chấp và thị trường bất động sản. Rocket Companies (RKT), công ty mẹ của Rocket Mortgage và liên kết với Redfin, đã hưởng lợi đáng kể từ sự thay đổi thị trường này. Công ty báo cáo thu nhập điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu (EPS) là 0,04 USD cho quý 2 năm 2025, vượt ước tính của các nhà phân tích là 0,03 USD, với doanh thu điều chỉnh đạt 1,34 tỷ USD, vượt dự báo. Hơn nữa, Rocket Companies dự kiến doanh thu điều chỉnh quý 3 sẽ nằm trong khoảng từ 1,60 tỷ USD đến 1,75 tỷ USD, báo hiệu sự tăng trưởng liên tục. Cổ phiếu của hãng, RKT, đã tăng 3,23% vào ngày giao dịch cuối cùng, đóng góp vào mức tăng hơn 55% tính đến đầu năm cho đến ngày 1 tháng 8 năm 2025. Mặc dù cổ phiếu này đã ghi nhận mức giảm 4,55% trong 10 ngày tính đến lần đóng cửa gần đây nhất, hiệu suất tổng thể của nó phản ánh niềm tin của nhà đầu tư vào khả năng tận dụng phân khúc nhà khởi điểm mạnh mẽ.

Bối cảnh rộng hơn và ý nghĩa

Sức mạnh liên tục trong thị trường nhà khởi điểm nhấn mạnh một sự thay đổi kinh tế rộng lớn hơn nơi người tiêu dùng ngày càng ưu tiên khả năng chi trả. Xu hướng này cho thấy tiềm năng tăng trưởng kinh doanh liên tục cho các nhà cho vay thế chấp và dịch vụ bất động sản phục vụ người mua lần đầu và những người tìm kiếm bất động sản giá thấp hơn, trong khi các nhà phát triển tập trung vào thị trường xa xỉ hoặc trung cấp có thể phải đối mặt với những trở ngại kéo dài. Sự phân hóa cũng báo hiệu một ảnh hưởng tiềm tàng đến triển vọng lạm phát rộng lớn hơn và kỳ vọng về chính sách lãi suất trong tương lai.

Fannie Mae gần đây đã điều chỉnh dự báo thị trường nhà ở và thế chấp của mình, dự báo tổng doanh số nhà sẽ thấp hơn, đạt 4,72 triệu căn vào cuối năm 2025 và điều chỉnh tăng kỳ vọng về lãi suất thế chấp, với lãi suất dự kiến sẽ đạt 6,7% vào quý 4 năm 2025. Tăng trưởng giá nhà cũng được kỳ vọng sẽ ôn hòa hơn, dự kiến ở mức 2,8% cho năm 2025.

Bình luận của chuyên gia

Sheharyar Bokhari, Nhà kinh tế cấp cao tại Redfin, đã bình luận về động lực thị trường, nói rằng:

"Nhà khởi điểm đang giữ vững hơn so với các phân khúc giá khác vì chúng là lựa chọn dễ tiếp cận nhất trong một thị trường mà khả năng chi trả vẫn còn căng thẳng. Người mua lần đầu và những người muốn thu nhỏ quy mô nhà ở đều đang cạnh tranh cho cùng một nhóm nhà nhỏ hơn, ít tốn kém hơn, điều này giữ cho nhu cầu tương đối mạnh ngay cả khi các phân khúc cao hơn vẫn còn trì trệ."

Đưa ra thêm quan điểm về lãi suất thế chấp, Greg Schwartz, CEO của Tomo Mortgage, cảnh báo không nên chờ đợi lãi suất giảm đáng kể, lưu ý:

"Nếu lãi suất giảm, cạnh tranh sẽ tăng lên. Nhiều người mua sẽ quay trở lại thị trường, người bán sẽ lấy lại đòn bẩy và giá cả sẽ theo sau."

Orphe Divounguy, Nhà kinh tế cấp cao tại Zillow, cũng lặp lại một quan điểm thận trọng về việc giảm lãi suất trong tương lai:

"Với việc thị trường tài chính dự đoán chính sách tiền tệ sẽ được nới lỏng nhanh hơn so với khả năng của Cục Dự trữ Liên bang, lãi suất thế chấp không có khả năng giảm nhiều hơn nữa."

Nhìn về phía trước

Quỹ đạo của thị trường nhà ở sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng bởi biến động lãi suất thế chấp và các chỉ số kinh tế vĩ mô. Mặc dù một số chuyên gia, bao gồm cả Fannie Mae, dự báo lãi suất thế chấp có thể giảm xuống dưới 6% vào cuối năm 2026, nhưng nhiều người dự đoán lãi suất sẽ duy trì trong khoảng giữa 6% trong phần còn lại của năm 2025. Các yếu tố chính cần theo dõi bao gồm dữ liệu lao động và lạm phát sắp tới, những yếu tố này sẽ cung cấp thông tin quan trọng cho các quyết định chính sách của Cục Dự trữ Liên bang, đặc biệt là cuộc họp FOMC tiếp theo dự kiến vào ngày 28 và 29 tháng 10.

Môi trường cạnh tranh cho nhà khởi điểm dự kiến sẽ tiếp tục, được thúc đẩy bởi cả người mua lần đầu và những người muốn thu nhỏ quy mô nhà ở. Ngược lại, thị trường trung và cao cấp có khả năng phải đối mặt với những thách thức đang diễn ra vì khả năng chi trả vẫn là một rào cản đáng kể đối với những người mua tiềm năng trong các phân khúc đó.