美国住房市场潜在政策转变正在考虑中

总统住房政策备受审视

分析师们在雷蒙德詹姆斯已开始讨论美国住房政策的预期转变，特别是潜在的特朗普政府可能追求的政策。这些拟议的变革，包括对资本利得税、监管框架和土地使用政策的修订，预示着住房和房地产行业内一个高度不确定和潜在波动的环境。

事件详情：政策考量

对住房政策的关注凸显了解决美国住房市场挑战的更广泛努力，其中包括可负担性和供应问题。雷蒙德詹姆斯分析师正在提供对这些潜在转变的见解，这些转变可能会从根本上改变市场动态。与此同时，由于投资者对围绕住房市场未来走向的不断变化的情绪作出反应，房利美（Fannie Mae, FNMA）股价下跌了-3.29%。

资本利得税：潜在改革及市场影响

一个重要的潜在改革领域集中在资本利得税。由《减税与就业法案》（TCJA）制定的优惠资本利得税率定于2025年12月31日到期。这次到期可能导致从2026年开始，高收入者的最高长期资本利得税率从目前的20%提高到预期的25%。此外，这些税率的收入门槛预计也将发生变化，可能会增加高收入个人的税负。

净投资所得税（NIIT）的变化也备受期待，该税对高收入者的投资所得征收额外的**3.8%**税。预计其收入门槛可能会降低，以涵盖更多的纳税人。此外，对去世时“基础递增”的限制可能导致继承资产的资本利得税更高，从而影响遗产规划。

相反，由美国众议员马乔里·泰勒·格林提出的“自住房销售免税法案”（No Tax on Home Sales Act）等立法提案旨在取消主要自住房销售的资本利得税。这项法案得到了唐纳德·特朗普总统的支持，旨在减轻目前影响许多房主的“隐藏房屋净值税”，这些房主的房屋净值已超过长期未变的免税限额：单身报税者为25万美元，已婚夫妇为50万美元。如果这些门槛与通货膨胀保持同步，据报道，今天将超过66万美元和132万美元。

另外，最近签署的“一项巨大而美丽的法案”（One Big Beautiful Bill Act, OBBBA）将州和地方税（SALT）扣除的联邦上限提高到2025纳税年度的4万美元，此举可以显著减少数百万房主的联邦税单。OBBBA还使更高的赠与税豁免永久化，促进了包括房地产在内的财富代际转移。

监管和土地使用改革：放宽开发和解决供应问题

除了税收，监管和土地使用政策也是潜在改革的关键领域。德克萨斯州最近的立法，包括参议院第15、17和840号法案，说明了旨在放宽开发限制、促进更高密度以及促进城市地区商业用途转住宅用途的努力。这些措施将于2025年9月1日生效，旨在通过简化地方分区法规来增加住房供应。SB 17还引入了国家安全维度，禁止指定国家的外国实体拥有财产。

未来的联邦政策可能会效仿此类州级举措。特朗普总统此前曾主张简化分区审批流程，并将联邦土地用于新的住房建设项目。然而，他也曾表示反对在以独栋住宅为主的社区建设多户住宅，以及在郊区建设低收入住房，这表明他对供应侧解决方案采取了复杂的方法。

在不断演变的环境中，两党合作的“重塑美国梦机遇（ROAD）住房法案2025”预示着联邦政府将推动解决住房短缺问题。该法案旨在通过消除对活动房屋永久底盘的联邦要求、审查联邦住房管理局（FHA）对模块化建筑的融资，以及设立一个创新基金来激励地方分区改革，从而降低成本并加速生产。此外，它还将经济适用房的银行投资上限提高到20%，并通过TIFIA/RRIF等计划支持以交通为导向的开发项目。

市场反应和更广泛背景

对政策讨论的即时市场反应已在特定股票中观察到。房利美（Fannie Mae, FNMA）股价在2025年10月15日星期三下跌了-3.10%，收盘价从10.33美元跌至10.01美元。这标志着该股连续第五个交易日下跌，在之前的10天内总跌幅达到**-17.48%。FNMA的交易量也减少了300万股**，约有200万股易手，总交易额达2460万美元。

摩根大通研究部（J.P. Morgan Research）在2025年2月的更广泛市场分析中预测，2025年美国房价总体将温和上涨3%。这一展望是在“更长时间维持高利率”的环境下提出的，预计到2025年底，抵押贷款利率将仅小幅降至6.7%。这种持续的高利率环境是当前住房市场停滞的主要驱动因素，因为据估计**80%**的借款人“偏离100个基点或更多”，这极大地抑制了他们出售房屋的意愿，从而导致供应紧张。

现有房屋销售（EHS）仍然异常低迷，尽管住房库存显示出逐步增加的迹象，2024年10月环比增长0.7%至137万套，现有房屋销售环比增长3.4%至396万套。尽管有所增加，库存水平仍远低于历史平均水平，全国单户现有待售房屋仍比之前的低谷低20-30%。

专家评论及展望

专家强调了影响住房市场的复杂因素相互作用。摩根大通证券化产品研究主管**约翰·西姆（John Sim）**评论了移民政策的潜在影响：

“通过减少移民和降低需求，特朗普认为可以降低住房成本……但这并非那么简单——大约**30%**的建筑工人是移民，因此可能会产生复杂的影响。削减移民将意味着削减建筑行业的劳动力供应，这最终可能加剧经济适用房的短缺。”

这凸显了高度互联市场中政策干预所面临的细微挑战。目前，住房及相关行业的市场情绪被定性为不确定，随着政策讨论的展开和潜在立法变化的出现，预计将出现高波动性。

展望未来，投资者将密切关注进一步的政策声明和立法进展。拟议的税制改革、监管调整和土地使用倡议的融合可能会显著重塑美国住房市场格局。需要关注的关键因素包括资本利得税立法的进展、联邦和州级分区改革的实施，以及抵押贷款利率的走向，所有这些都将在未来数月和数年内影响房地产价值、建筑活动和整体住房可负担性。