Prologis Recibe Mejora de Calificación de Bank of America por Mayor Actividad de Arrendamiento

Bank of America Mejora la Calificación de Prologis en Medio de la Mejora de la Dinámica del Sector Inmobiliario Industrial

Bank of America ha mejorado la calificación de Prologis (PLD), el mayor propietario de almacenes del mundo, de "Neutral" a "Comprar", estableciendo un nuevo precio objetivo de 130 dólares. Este ajuste refleja una aceleración observable en la toma de decisiones de los inquilinos y una perspectiva más favorable para la actividad de arrendamiento dentro del sector inmobiliario industrial.

La Mejora en Detalle

La justificación de Bank of America para la mejora se deriva de un aumento notable en el ritmo al que las propuestas de arrendamiento se están convirtiendo en acuerdos firmados. Los analistas observaron que esta tasa de conversión repuntó significativamente en el tercer trimestre en comparación con el segundo, lo que indica una disminución de la incertidumbre entre los inquilinos. Prologis informó una cartera de arrendamientos récord de 130 millones de pies cuadrados durante su conferencia de resultados del segundo trimestre. El banco de inversión anticipa que este entorno de toma de decisiones mejorado permitirá a Prologis capitalizar esta demanda reprimida y traducirla en un mayor volumen de arrendamientos firmados. El nuevo precio objetivo de 130 dólares representa un aumento con respecto al objetivo anterior de 118 dólares.

En sus ganancias del segundo trimestre de 2025, Prologis informó una ganancia diluida por acción de 1,46 dólares, superando la estimación de consenso de 1,41 dólares. Los ingresos de la compañía coincidieron con las expectativas de los analistas en 2,03 mil millones de dólares.

Análisis de la Reacción del Mercado y la Dinámica del Sector

La mejora de la calificación de Prologis señala un cambio positivo en el sentimiento para el Sector Inmobiliario Industrial en general. Un factor significativo que contribuye a este optimismo es la escasez de suministro de nuevo espacio de almacén. Las proyecciones indican que las nuevas entregas de almacenes en 2026 se espera que disminuyan al menos un 20% con respecto a los niveles de 2025 y un 65% por debajo del pico observado en 2023. Esta reducción sustancial en la nueva oferta, junto con la demanda corporativa persistente de instalaciones logísticas modernas, está destinada a crear un entorno de mercado más favorable para los propietarios, lo que conducirá a una mejora de la ocupación y las tasas de alquiler.

Si bien la tasa nacional de vacantes industriales aumentó al 7,1% en el segundo trimestre de 2025, 10 puntos básicos por encima del promedio histórico anterior a la pandemia, se espera que los fundamentos del mercado se fortalezcan ampliamente. La demanda corporativa está impulsando el arrendamiento de almacenes modernos, con un repunte notable en la actividad a partir de junio de 2025. Esta demanda está impulsada por empresas que priorizan la agilidad y la flexibilidad en sus cadenas de suministro. La desaceleración en la nueva construcción se atribuye principalmente a las tasas de interés elevadas que aumentan los costos de endeudamiento, la incertidumbre económica general que disuade el desarrollo especulativo y un cambio estratégico hacia proyectos de construcción a medida, que ahora constituyen una parte significativa de los nuevos desarrollos.

Contexto Más Amplio y Valoración

Las acciones de Prologis (PLD) cotizan actualmente a aproximadamente 24 veces los Fondos Ajustados de Operaciones (AFFO) a futuro, lo que está por debajo de su múltiplo promedio histórico de 26 veces. La acción también ofrece un rendimiento de dividendos superior al 3,5%. La compañía mantiene una sólida posición financiera, informando 7,1 mil millones de dólares en liquidez disponible a partir del segundo trimestre de 2025. Esto permite inversiones estratégicas y una gestión conservadora del balance, particularmente en un mercado donde los volúmenes de transacciones han disminuido en un 50% desde los picos de 2021.

Las métricas operativas clave para Prologis en el segundo trimestre de 2025 incluyeron una ocupación promedio del 94,9% y una ocupación al final del período del 95,1%. La compañía informó un crecimiento del ingreso neto operativo (NOI) en efectivo comparable del 4,9%, con un cambio neto efectivo de alquiler del 53,4% y un cambio de alquiler en efectivo del 34,8%. La capitalización de mercado de la compañía asciende a 105,78 mil millones de dólares, con una relación precio-ganancias (P/E) de 30,88, una relación PEG de 2,87 y una relación deuda-capital de 0,61.

Comentario de Expertos

Los analistas de Bank of America reconocen los desafíos existentes, como los vientos en contra del refinanciamiento y las debilidades localizadas en áreas como el sur de California. Sin embargo, creen que "gran parte del riesgo a la baja potencial ya está incluido en el precio de las acciones". El presidente de Prologis, Daniel S. Letter, subrayó la sólida posición de la compañía, afirmando: "Nuestra cartera de arrendamientos ha alcanzado niveles históricamente altos, y lo que escuchamos de los clientes, especialmente los más grandes, es claro: están planificando, participando y cada vez más listos para actuar". El director financiero Tim Arndt señaló gastos elevados por deudas incobrables de 35-40 puntos básicos, por encima del promedio histórico, y una disminución del 1,4% en el alquiler del mercado en el segundo trimestre de 2025, pero destacó que el FFO básico superó las previsiones internas.

Mirando Hacia Adelante

El mercado inmobiliario industrial está preparado para fortalecer sus fundamentos a medida que la demanda mejora gradualmente y la cartera de oferta continúa agotándose. Los posibles recortes de tasas de interés por parte de la Reserva Federal podrían mejorar aún más el atractivo de los inversores por acciones inmobiliarias de primera línea como Prologis, aliviando los costos de endeudamiento y potencialmente estimulando la inversión. Prologis ha proyectado que el crecimiento de su Ingreso Operativo Neto (NOI) comparable para 2025 oscilará entre el 4,25% y el 4,75%. Los inversores seguirán de cerca los próximos informes económicos, los anuncios de los bancos centrales y los indicadores específicos de oferta y demanda de bienes raíces industriales para obtener más información sobre la trayectoria del sector.