Piyasa Genel Bakışı: Faizler Yükselirken Bekleyen Satışlar Geriledi
Gayrimenkul aracılık şirketi Redfin'in raporuna göre, 28 Eylül'de sona eren dört haftalık dönemde ABD'de bekleyen konut satışları yıllık bazda yaklaşık %1 düşüş gösterdi. Bu, mortgage faizlerindeki trendin tersine dönmesi ve genel ekonomik belirsizliklerden etkilenerek yaklaşık beş ayın en büyük daralmasını işaret ediyor.
Ev alıcı aktivitesindeki yavaşlama, birkaç büyük metropol bölgesinde özellikle dikkat çekiciydi. Houston'da bekleyen satışlar yıllık bazda %15.4 düşerken, Denver'da %12.3, Las Vegas'ta ise %11.2 azalma kaydedildi. Genel olarak, ABD'nin en büyük 50 metropol bölgesinin 30'unda bekleyen satışlar azaldı.
Alıcı Tereddütünü Etkileyen Faktörler
Birkaç birbiriyle bağlantılı faktör, mevcut piyasa dinamiklerine katkıda bulunmaktadır. Medyan ev satış fiyatı bir önceki yıla göre %2.5 artarak 390.845 dolara ulaştı ve bu, altı ayın en büyük artışını temsil ediyor. Aynı zamanda, haftalık ortalama mortgage faiz oranı %6.26'dan %6.3'e yükselerek dokuz haftalık düşüş dönemini sona erdirdi. Faizlerdeki bu artış, yükselen satış fiyatlarını şiddetlendirerek medyan aylık konut ödemesini 2.590 dolara çıkardı; bu, Eylül başındaki dokuz ayın en düşük seviyesine göre yaklaşık 40 dolarlık bir artış anlamına geliyor.
Toplam konut envanteri yıllık bazda %8.4 artış gösterse de, yeni listelemelerin büyüme hızı yavaşladığı için bu, 2024 başından bu yana en küçük artışı temsil ediyor. Fiyatlandırma ve faizlerin ötesinde, potansiyel işten çıkarmalar ve son federal hükümetin kapanmasıyla ilgili endişeler de dahil olmak üzere daha geniş ekonomik belirsizlikler, tüketici güvenini ve alıcı hevesini daha da düşürdü.
Sektörel Etki ve Parlak Noktalar
Mevcut piyasa koşulları, Gayrimenkul Sektörü'nün çeşitli segmentleri için olumsuzluklar yarattı. Rocket Companies (RKT) gibi mortgage kredi verenleri, azalan kredi aktivitesi ve daha az kredi başlangıcı nedeniyle doğrudan etkilenmektedir. Bu zorluklara rağmen, Rocket Companies son on iki ayda %6.75 gelir artışı ile direnç göstermiştir. Ancak, InvestingPro verileri şirketin şu anda Adil Değerinin üzerinde işlem gördüğünü belirtmekte ve zorlu piyasa ortamını yansıtmaktadır. Zillow Group (ZG) ve Redfin (RDFN) gibi gayrimenkul aracılık şirketleri de daha düşük işlem hacimlerine karşı savunmasızdır ve bu durum komisyon gelirlerini ve reklam gelirlerini etkileyebilir.
Tersine, piyasa bazı direnç alanları sergilemektedir. Başlangıç konutlarının (5. ila 35. yüzdelik dilimdeki fiyatlı olanlar) satışları Ağustos ayında %4 arttı, daha yüksek fiyatlı konutlara olan talep yumuşamış olsa bile. Bu trend, artan alıcı pazarlık gücünü işaret ediyor; mevcut piyasada alıcılardan yarım milyon kadar daha fazla satıcı olduğu tahmin ediliyor. Ayrıca, ADP'nin Eylül ayı özel sektör iş raporu, federal hükümetin kapanmasının resmi verilere etkisi arasında bir ölçüde ekonomik netlik sağlayarak nispeten istikrarlı bir işgücü piyasasına işaret etti.
"Konut piyasasının mevcut seyri, halka açık şirketler arasında, esas olarak işlem hacimlerine ve yeni inşaatlara doğrudan veya dolaylı maruz kalmalarına bağlı olarak, kazananlar ve kaybedenlerden oluşan farklı bir manzara yaratmaktadır."
D.R. Horton (DHI), Lennar (LEN) ve PulteGroup (PHM) dahil olmak üzere büyük ev inşaat şirketleri, yeni konut talebinde azalma, inşaat başlangıçlarında yavaşlama ve teşvikler sunma baskısı yaşayabilir. Builders FirstSource (BLDR), Home Depot (HD) ve Lowe's (LOW) gibi yapı malzemesi tedarikçileri de yeni inşaatın yavaşlamasıyla azalan talebe karşı savunmasızdır.
Görünüm ve İleriye Yönelik Hususlar
Konut piyasasının kademeli bir yeniden dengeleme ve bastırılmış fiyat artışı dönemi geçirmesi beklenmektedir. Pandemi öncesi rakamlara göre düşük stok seviyeleri, güçlü ev sahibi öz sermayesi ve sağlam kredi standartları nedeniyle hızlı bir piyasa "çöküşü" olası görülmemektedir. Ev fiyatı büyümesinin mütevazı kalması, ulusal düzeyde muhtemelen yıllık %1 ila %5 aralığında olması beklenmektedir; bu, son yıllardaki önemli artıştan belirgin bir yumuşamadır. Mevcut ev satışlarının durgun kalması ve potansiyel olarak 1995'ten bu yana en yavaş yıl olması beklenmektedir.
Fannie Mae, mortgage faiz oranlarının 2025 sonuna kadar ortalama %6.4 civarında olacağını ve 2026 sonuna kadar %5.9'a düşebileceğini tahmin ediyor. Ekonomik ve konut görünümü, 2025'te yeni ve mevcut ev satışlarının toplam 4.72 milyon, 2026'da ise 5.16 milyon olacağını öngörüyor. Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR), mortgage faiz oranlarının %6'nın altına düşmesi koşuluyla 2026'da mevcut ev satışlarında %11-13'lük bir artış öngörüyor.
Daha uzun vadede, ücret artışı ev fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde geçmedikçe, uygun fiyatlılık kritik bir sorun olmaya devam edecektir. Önümüzdeki aylarda izlenmesi gereken temel faktörler arasında mortgage faiz oranlarının seyri, daha geniş ekonomik göstergeler ve konut stok seviyelerinin evrimi bulunmaktadır. Piyasanın, birikmiş talebin gerçekleşmesiyle birlikte daha düşük faiz oranlarına ve satış aktivitesinde kademeli bir toparlanmaya doğru yavaş bir yol izlemeye devam etmesi beklenmektedir.
kaynak:[1] Redfin, Bekleyen Konut Satışlarında Düşüş Bildirdi, Ancak Parlak Noktalar Var: Alıcılar Pazarlık Gücüne Sahip, Başlangıç Evi Satışları İyileşiyor (https://finance.yahoo.com/news/redfin-reports ...)[2] Mortgage faizleri düşüşten sonra yükselince bekleyen konut satışları %1 azaldı - Investing.com (https://vertexaisearch.cloud.google.com/groun ...)[3] Mortgage faizleri düşüşten sonra yükselince bekleyen konut satışları %1 azaldı - Investing.com UK (https://vertexaisearch.cloud.google.com/groun ...)