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## 总统住房政策备受审视 分析师们在**雷蒙德詹姆斯**已开始讨论美国住房政策的预期转变,特别是潜在的特朗普政府可能追求的政策。这些拟议的变革,包括对资本利得税、监管框架和土地使用政策的修订,预示着**住房**和**房地产行业**内一个高度不确定和潜在波动的环境。 ## 事件详情:政策考量 对住房政策的关注凸显了解决美国住房市场挑战的更广泛努力,其中包括可负担性和供应问题。雷蒙德詹姆斯分析师正在提供对这些潜在转变的见解,这些转变可能会从根本上改变市场动态。与此同时,由于投资者对围绕住房市场未来走向的不断变化的情绪作出反应,**房利美(Fannie Mae, FNMA)**股价下跌了**-3.29%**。 ## 资本利得税:潜在改革及市场影响 一个重要的潜在改革领域集中在资本利得税。由《减税与就业法案》(TCJA)制定的优惠资本利得税率定于**2025年12月31日**到期。这次到期可能导致从**2026年**开始,高收入者的最高长期资本利得税率从目前的**20%**提高到预期的**25%**。此外,这些税率的收入门槛预计也将发生变化,可能会增加高收入个人的税负。 净投资所得税(NIIT)的变化也备受期待,该税对高收入者的投资所得征收额外的**3.8%**税。预计其收入门槛可能会降低,以涵盖更多的纳税人。此外,对去世时“基础递增”的限制可能导致继承资产的资本利得税更高,从而影响遗产规划。 相反,由**美国众议员马乔里·泰勒·格林**提出的“自住房销售免税法案”(No Tax on Home Sales Act)等立法提案旨在取消主要自住房销售的资本利得税。这项法案得到了**唐纳德·特朗普总统**的支持,旨在减轻目前影响许多房主的“隐藏房屋净值税”,这些房主的房屋净值已超过长期未变的免税限额:单身报税者为**25万美元**,已婚夫妇为**50万美元**。如果这些门槛与通货膨胀保持同步,据报道,今天将超过**66万美元**和**132万美元**。 另外,最近签署的“一项巨大而美丽的法案”(One Big Beautiful Bill Act, OBBBA)将州和地方税(SALT)扣除的联邦上限提高到**2025**纳税年度的**4万美元**,此举可以显著减少数百万房主的联邦税单。OBBBA还使更高的赠与税豁免永久化,促进了包括房地产在内的财富代际转移。 ## 监管和土地使用改革:放宽开发和解决供应问题 除了税收,监管和土地使用政策也是潜在改革的关键领域。德克萨斯州最近的立法,包括**参议院第15、17和840号法案**,说明了旨在放宽开发限制、促进更高密度以及促进城市地区商业用途转住宅用途的努力。这些措施将于**2025年9月1日**生效,旨在通过简化地方分区法规来增加住房供应。SB 17还引入了国家安全维度,禁止指定国家的外国实体拥有财产。 未来的联邦政策可能会效仿此类州级举措。**特朗普总统**此前曾主张简化分区审批流程,并将联邦土地用于新的住房建设项目。然而,他也曾表示反对在以独栋住宅为主的社区建设多户住宅,以及在郊区建设低收入住房,这表明他对供应侧解决方案采取了复杂的方法。 在不断演变的环境中,两党合作的“**重塑美国梦机遇(ROAD)住房法案2025**”预示着联邦政府将推动解决住房短缺问题。该法案旨在通过消除对活动房屋永久底盘的联邦要求、审查联邦住房管理局(FHA)对模块化建筑的融资,以及设立一个**创新基金**来激励地方分区改革,从而降低成本并加速生产。此外,它还将经济适用房的银行投资上限提高到**20%**,并通过TIFIA/RRIF等计划支持以交通为导向的开发项目。 ## 市场反应和更广泛背景 对政策讨论的即时市场反应已在特定股票中观察到。**房利美(Fannie Mae, FNMA)**股价在2025年10月15日星期三下跌了**-3.10%**,收盘价从**10.33美元**跌至**10.01美元**。这标志着该股连续第五个交易日下跌,在之前的10天内总跌幅达到**-17.48%**。FNMA的交易量也减少了**300万股**,约有**200万股**易手,总交易额达**2460万美元**。 摩根大通研究部(**J.P. Morgan Research**)在2025年2月的更广泛市场分析中预测,2025年美国房价总体将温和上涨**3%**。这一展望是在“更长时间维持高利率”的环境下提出的,预计到2025年底,抵押贷款利率将仅小幅降至**6.7%**。这种持续的高利率环境是当前住房市场停滞的主要驱动因素,因为据估计**80%**的借款人“偏离100个基点或更多”,这极大地抑制了他们出售房屋的意愿,从而导致供应紧张。 现有房屋销售(EHS)仍然异常低迷,尽管住房库存显示出逐步增加的迹象,2024年10月环比增长**0.7%**至**137万套**,现有房屋销售环比增长**3.4%**至**396万套**。尽管有所增加,库存水平仍远低于历史平均水平,全国单户现有待售房屋仍比之前的低谷低**20-30%**。 ## 专家评论及展望 专家强调了影响住房市场的复杂因素相互作用。**摩根大通**证券化产品研究主管**约翰·西姆(John Sim)**评论了移民政策的潜在影响: > “通过减少移民和降低需求,特朗普认为可以降低住房成本……但这并非那么简单——大约**30%**的建筑工人是移民,因此可能会产生复杂的影响。削减移民将意味着削减建筑行业的劳动力供应,这最终可能加剧经济适用房的短缺。” 这凸显了高度互联市场中政策干预所面临的细微挑战。目前,住房及相关行业的市场情绪被定性为**不确定**,随着政策讨论的展开和潜在立法变化的出现,预计将出现**高波动性**。 展望未来,投资者将密切关注进一步的政策声明和立法进展。拟议的税制改革、监管调整和土地使用倡议的融合可能会显著重塑美国住房市场格局。需要关注的关键因素包括资本利得税立法的进展、联邦和州级分区改革的实施,以及抵押贷款利率的走向,所有这些都将在未来数月和数年内影响房地产价值、建筑活动和整体住房可负担性。
## 市场概况:在库存积累中呼吁增加住房供应 在美国,在最近呼吁大幅增加住房供应之后,住房建筑商股票正经历一个高度不确定的时期,这恰逢库存水平已经很高和买家情绪谨慎。讨论的焦点在于,在市场努力消化现有库存之际,政策干预能否促进建筑业发展,这引发了人们对房价下行压力和建筑商盈利能力的担忧。 ## 事件详情:特朗普敦促大幅增加建筑量 前总统**唐纳德·特朗普**重新引发了关于国家住房短缺的辩论,公开敦促**房利美**和**房地美**鼓励新房建设浪潮。特朗普在社交媒体上发帖称,大型建筑商“**囤积着200万块空地,创历史新高**”,并呼吁他们“开始建造房屋”,并提供融资帮助。他的言论正值房地产市场努力应对复杂的供需动态之际。尽管8月底待售新房数量为**490,000套**,是*今年*的最低水平,比7月份的估计值低1.4%,月供应量从9.0下降到**7.4**,但更广泛的数据显示出不同的情况。**摩根大通研究**报告称,待售新房达到**481,000套**,是2007年以来的最高水平,比长期平均水平高出约50%。同样,待售投机性住房达到**385,000套**,是2008年以来的最高水平,比长期平均水平高出约40%。这种积累反映了当前面临的挑战,8月份住房总库存增加10.6%,达到**210万套**,卖家比买家多出50多万。 ## 市场反应分析:盈利能力承受压力与建筑商调整 分析师对政策驱动的住房供应增加可能加剧现有市场挑战,导致房价进一步下跌和建筑商利润率收缩表示了相当大的担忧。这种担忧因建筑商已经采取积极策略刺激需求而加剧。**全国住宅建筑商协会(NAHB)**的数据显示,**39%**的建筑商报告在9月份降价——这是疫情结束以来的最高比例——**65%**使用了销售激励措施。2025年7月,**38%**的建筑商降价,**62%**使用激励措施,平均降价幅度为**5%**。**莱纳公司(Lennar Corporation,LEN)**作为该行业的晴雨表,最近公布了其2025财年第三季度财报,凸显了当前的压力。该公司的总收入同比下降6%,至**88亿美元**,低于分析师预期。扣除某些投资后的净收益为**每股摊薄收益2.00美元**,低于华尔街2.10至2.14美元的共识预测。至关重要的是,房屋销售毛利率从去年同期的22.5%显著下降至**17.5%**,这主要归因于更高的土地成本和销售激励措施达到最终销售价格的**14.3%**。公告发布后,莱纳公司(LEN)的股价在盘后交易中下跌**4.18%**,反映出市场对其盈利前景的即时担忧。 ## 更广泛的背景和影响:脆弱的平衡 根据**Evercore ISI**的说法,当前的房地产市场特点是“脆弱的平衡”,其中需求疲软而非供应不足是主要挑战。尽管抵押贷款利率有所放松,但买家情绪依然低迷,**Bankrate**报告称,截至2025年7月9日,30年期抵押贷款平均利率为**6.78%**。再加上2025年5月平均房价高达**422,800美元**,这继续抑制买家活动。2025年7月,**NAHB住房市场指数**注册为**33**,连续15个月低于50点阈值,表明建筑商持谨慎态度。买家流量尤其低,为**20**,是2022年末以来的最低读数。房价上涨明显放缓,从2020年6月到2022年6月上涨40%,但此后到2025年6月仅上涨8%,根据**标普/凯斯-席勒全国房价指数**。行业专家预计,2025年房价增长将放缓至平均**2%**,低于2024年的4.5%。住房部门是美国经济的关键组成部分,贡献了**国内生产总值(GDP)**的15-18%,大幅下降可能会影响更广泛的“财富效应”。 ## 专家评论:需求而非供应担忧 > **摩根大通**美国住宅建筑和建筑产品研究主管**Michael Rehaut**指出,“**新房已变得相当充足**”,这表明2025年市场对供应的担忧较少。 > **Evercore ISI**也呼应了这一观点,将包括**D.R. Horton**、**KB Home**、**Meritage Homes**、**PulteGroup**、**Toll Brothers**和**Tri Pointe Homes**在内的几家主要美国住宅建筑商的评级从“跑赢大盘”下调至“与大盘持平”。该公司表示,“**负担能力并非今年需求疲软的主要原因……情绪而非利率让买家持观望态度。**”他们进一步警告说,政府的供应侧举措可能“**在市场达到脆弱平衡的时候压低价格**”,可能“适得其反,给价格和利润带来压力”。 > **莱纳公司**联席首席执行官**Jon Jaffe**评论了公司的激进定价策略:“**我们的贸易伙伴知道我们这样做是为了维持生产水平。我们的贸易伙伴与我们合作,以降低他们的运营成本,并在需要时降低他们的利润率。**” ## 展望:应对持续的逆风 预计美国房地产市场在2025年剩余时间将保持挑战性。虽然买家最终可能会适应抵押贷款利率上升的“新常态”,导致市场活动有所增加,但住宅建筑商的近期前景仍面临利润率和盈利能力的持续压力。需要关注的关键因素包括**美联储**未来的利率政策、即将发布的经济报告以及旨在提振住房供应的任何已实施的政策变化。库存水平、买家需求和政策决策之间的平衡将对该行业未来几个季度的发展轨迹至关重要。
## 房利美准备进行历史性公开发行 **房利美(FNMA)**正处于里程碑式的首次公开募股(IPO)和私有化前夕,此举有望重塑美国住房金融格局。目前估计,这家政府资助企业(GSE)的潜在估值在**2100亿至4200亿美元**之间,反映出市场的高度预期和即将进行的重组规模。预计将有**3-6%**的公司股票以有限的首次公开募股流通量发行,这是旨在培养稀缺溢价的战略性计划,很可能导致机构和散户投资者超额认购,寻求长期所有权。 美国政府已明确表示有意加快这些私有化工作,相关计划可能与更广泛的经济举措相结合,包括关于设立**美国主权财富基金**的讨论。 ## 估值预测与市场稀缺性 **房利美**的详细估值情景揭示了根据市场情绪和交易结构而定的一系列结果。基础情景估值将**FNMA**定在**3000亿美元**左右,相当于每股股价在40多美元。更为乐观的情景表明,在强劲需求、全面私有化明确路径以及投资者预期资本效率提高和稳定担保费带来更高收益的推动下,股权价值约为**4200亿美元**。这一预测假设市场将以溢价对公司进行估值,可能达到**盈利的23倍**或**有形账面价值的5倍**,超过历史平均水平。这些估值以利用标准化收益和有形账面价值的分析为基础,与进入托管期之前的倍数进行比较。 反之,熊市情景考虑将财政部**1200亿美元高级优先股(SPS)**中的**600亿美元**(占50%)转换为普通股,转换价格约为每股**12美元**。此次转换将引入约**50亿新股**,使总股本增至约**114亿股**。如果在此情景下仍能维持**3000亿美元**的股权价值,则股价将调整至约**26至27美元**。另一种计算方法是,对**180亿美元**的收益应用**12.6倍的市盈率**,将产生**2270亿美元的市场资本化**,导致在**114亿股**的情况下,股价约为**20美元**。 ## 更广泛的背景:私有化与主权财富基金 **房利美**的私有化正在更广泛的政府推动下展开,旨在重新定义经济政策和资产管理。例如,**特朗普政府**积极寻求设立**美国主权财富基金(SWF)**,效仿沙特阿拉伯的**公共投资基金(PIF)**和挪威庞大的SWF等已建立的国际模式。一项行政命令要求财政部和商务部部长制定一项关于此类基金的计划,强调“为子孙后代实现经济安全”和全球经济领导力。 政府已将即将进行的**房利美首次公开募股**定位为历史上规模最大的募股之一,旨在激发起投资者的巨大热情,尽管在提交官方招股说明书之前,具体声明将被保留以遵守证券法规。这一战略强调了吸引大量资本并可能为其他政府资产剥离树立先例的意图。 ## 转变格局中的风险与机遇 **房利美**从托管状态向私有化的转变充满了巨大的机遇和固有的风险。一个主要的结构性挑战在于满足**企业监管资本框架(ERCF)**规定的严格资本要求。截至2025年第一季度,**房利美**面临**330亿美元的资本缺口**,而**房地美**则需要额外**1620亿美元**。通过留存收益弥补这些缺口(平均每年**250亿美元**)可能需要数年时间,这可能会延迟全面私有化的时间表。 抵押贷款市场面临的一个重大风险是,目前支撑**房利美**运营的隐性政府担保可能被取消。美联储2025年的一项研究估计,此举可能会使抵押贷款利率上升**50-100个基点**,同时使购房者需求减少**15-20%**。这种情况可能导致抵押贷款支持证券(MBS)重新定价和收益率上升,从而可能影响持有大量MBS投资组合的美国银行。 尽管存在这些挑战,私有化计划仍提供了诱人的机遇。结构化的首次公开募股可以为财政部和私人投资者释放巨大价值。**房利美**拥有**7万亿美元**担保抵押贷款的强大投资组合和持续的现金流,使其成为一项具有吸引力的资产。著名投资者如**比尔·阿克曼(Bill Ackman)**甚至建议合并这些政府资助企业,以简化运营并降低成本,这可能转化为消费者更低的抵押贷款利率。 ## 展望未来:资本化与政策辩论 **房利美**私有化努力的长期成功取决于在促进市场效率和确保住房可负担性之间取得微妙平衡。实现这一平衡的关键在于获得**国会批准**,以正式确定政府支持,此举被视为稳定抵押贷款利率而无需政府直接所有权的必要措施。弥补**ERCF**下巨额资本缺口的期限仍然是私有化速度的关键决定因素。 投资者和市场观察人士将密切关注即将发布的经济报告、监管公告以及有关政府资助企业未来结构和作用的立法进展。围绕住房金融的不断变化的政策格局以及新的政府资产管理举措的潜力将继续影响**房利美**的市场估值及其对美国经济在可预见的未来产生的更广泛影响。
## 房利美回购22.5亿美元信用风险票据 **房利美** (OTCQB: **FNMA**) 已启动固定价格现金要约收购,旨在购买全部某些**康涅狄格大道证券** (CAS) 票据,其原始总本金余额超过**22.5亿美元**。这项于2025年9月29日宣布的战略举措旨在优化这家抵押贷款金融巨头的资产负债表并管理其债务状况。 ## 要约收购详情 此次要约收购涵盖了2017年至2022年期间发行的11个不同系列的CAS票据。这些要约的截止时间设定为纽约市时间**2025年10月3日**下午5:00,除非延期或提前终止。有效投标票据的预期结算日期为**2025年10月7日**。被购买证券的票据持有人将获得每1,000美元原始本金金额**1,011.72至1,096.41美元**的要约收购对价,以及应计未付利息。**美国银行证券**和**富国银行证券**担任指定交易商经理,**全球债券持有人服务公司**担任要约代理和信息代理。 ## 战略理由和资产负债表优化 这项积极的回购举措突显了**房利美**对积极负债管理和资产负债表优化的承诺。通过回购这些属于信用风险转移(CRT)债务形式的CAS票据,这家政府支持的企业(GSE)旨在减少其未偿负债,可能降低未来利息支出,并重新获得先前转移给私人投资者的一些信用风险。固定价格“任何及所有”要约的性质表明了迅速执行以退休目标票据的强烈意图,所提供的溢价旨在吸引高投标率。此举符合**房利美**在托管下管理其投资组合并减少其保留抵押贷款投资组合的持续努力。 ## 市场定位和影响 **房利美**的市场资本额为**731.7亿美元**,经历了显著的股票波动,包括**年初至今上涨288%**。尽管表现如此,**InvestingPro**数据显示,该公司的财务健康状况为“**一般**”,并指出其短期债务目前超过了其流动资产。此次要约收购可被视为解决这些财务动态的积极措施,可能改善公司的资产负债表并增强其财务灵活性。通过展示审慎的债务管理,**房利美**力求增强投资者信心,特别是考虑到其在住房金融领域的关键作用。 ## 估值背景和展望 **房利美**目前的市销率(P/S)为**2.5倍**,低于**美国多元化金融行业平均水平的2.9倍**和其同行群体的平均水平**3.9倍**。这表明其相对于行业可能被低估。然而,缓慢的年收入增长和与分析师目标相比近19%的折扣可能会抑制投资者情绪。此次要约收购的成功执行可以加强**房利美**的资本结构和风险状况,从而对市场观念产生积极影响。投资者将密切关注此次交易对公司财务稳定性和未来业绩的影响,尤其是在其应对住房市场中的角色以及有效管理债务义务的持续努力时。
## 房利美对布朗克斯多户资产启动止赎 **房利美**已对布朗克斯两处重要的多户住宅物业,即**福特汉姆大厦**和**富尔顿大厦**,所担保的**6150万美元**商业抵押贷款启动了止赎程序。此举源于借款人**福特汉姆富尔顿房地产公司**及其担保人**拉吉马蒂·佩尔绍德**在2018年12月与**格雷斯通服务公司**签订、后转让给房利美的贷款中 alleged defaults。 ## 违约详情 2025年9月23日在曼哈顿联邦法院提交的诉状声称,从2020年4月1日至2022年5月31日,为期26个月,借款人持续未能支付所需的月供。在此期间,作为贷款服务商的**格雷斯通服务公司**与借款人签订了七份单独的延期付款协议。这些协议暂时中止了房利美行使其权利,以换取借款人对违约的承认以及对特定还款条款和每月汇出净运营收入的承诺。 尽管采取了这些措施,房利美仍坚称**福特汉姆富尔顿房地产公司**未能纠正多项违约事件。据报道,从2024年10月起应支付的款项仍未结清。其他违约行为包括据称未能提供2024年第三季度和年末所需的财务报告,以及阻挠贷款文件规定的物业检查。 除了抵押贷款违约之外,还有大量的未支付市政费用和留置权。截至诉状提交时,**福特汉姆大厦**和**富尔顿大厦**据称分别拖欠**1,669,439.13美元**和**3,161,069美元**的废物和废水费。**纽约联合爱迪生公司**也获得了针对借款人的**2,942,654.21美元**的判决,并已登记为留置权。此外,**Approved Oil Co.**已提交留置权,借款人还与**纽约市水务局**签订了付款计划,支付**3,916,279.54美元**的本金,用于支付未清的水费和废水费。 这些财务困境因严重的物业维护问题而加剧。**环境控制委员会**已对这两处物业的数百项违规行为处以近**705,000美元**的罚款。**法律援助协会**于2024年4月代表**富尔顿大厦**的租户提起了诉讼,指出存在600多项未决违规行为,并指控房东“伪造证明,试图掩盖建筑物严重失修的性质”。租户报告称出现供暖和供水中断,以及电梯偶尔停运,自福特汉姆富尔顿房地产公司于2009年接管以来,情况 reportedly worsening。**住房保护与发展局 (HPD)** 此前的判决,包括2023年因缺乏供暖和热水而判处的**8,500美元**判决,进一步凸显了这种 neglect。 ## 市场反应和更广泛的背景 **房利美**的此次止赎行动发生在纽约市多户住宅房地产市场,尤其是租金稳定物业的动荡时期。市场情绪普遍看跌,预计相关投资工具,特别是城市中心地区的投资工具,将出现高波动性。 这种困境主要归因于**2019年住房稳定和租户保护法案 (HSTPA)**,加上高通胀和不断上涨的运营费用,这些费用超出了允许的租金增长。这些因素严重影响了租金稳定资产的盈利能力和价值,自2017-2018年以来,物业价值估计下降了**35-60%**。这种财务紧张经常导致物业维护延迟和租户居住条件恶化,正如在布朗克斯物业观察到的那样。 纽约市的多户住宅贷款拖欠率大幅上升,一些机构报告称不良贷款(主要来自租金管制物业)**增加了990%**。**抵押贷款银行家协会 (MBA)** 报告称,纽约市多户住宅物业的商业抵押贷款支持证券 (CMBS) 拖欠率从2023年底的**7%**上升到2024年的**14.4%**。尽管房利美在2025年第二季度拖欠60天或更长时间的贷款的总体拖欠率为**0.61%**,但此次特定止赎突显了政府支持企业 (GSE) 和其他面临不良多户住宅资产风险的贷方所面临的持续挑战。 这种情况并非孤立。纽约市有超过5,100套租金稳定的公寓正在进行潜在的破产拍卖,**Flagstar银行**持有这些建筑**超过5.64亿美元**的债务。**Flagstar银行**本身面临着重大的盈利能力挑战,并已开始实施去风险化策略,包括出售不良资产和对超过**6亿美元**的贷款启动止赎前行动。 > “通胀数据提振了投资者信心,认为美联储可能会暂停加息,此举将缓解企业借贷成本的压力。” ## 展望未来 纽约市多户住宅行业持续的财务困境,正如房利美的止赎行动所例证的,预示着对商业房地产贷款的审查将更加严格,并可能对**商业抵押贷款支持证券 (CMBS) 市场**产生连锁反应。长期影响可能包括基础设施老化和管理问题物业的更广泛低迷,从而可能使其他贷方面临类似风险。这种环境还可能导致政府对保障性住房和物业管理进行进一步干预或政策调整。 宏观经济环境,其特点是高利率和2025年大幅降息的前景有限,继续加剧物业所有者和贷方的财务压力。尽管存在重大风险,但当前的形势也可能为不良资产投资者创造机会,以历史低位估值收购资产,尽管存在固有的财务脆弱性和持续的监管逆风。预计贷方将继续调整承保标准并重新评估这些日益高风险资产的风险模型。
## 房利美董事会成员辞职,私有化努力势头正盛 **美国联邦全国抵押贷款协会**,即**房利美**,于2025年9月26日宣布,董事会成员 **Karin Kimbrough** 已于2025年9月22日辞职。这一事态发展正值**特朗普政府**就**房利美**和**房地美**潜在首次公开募股 (IPO) 进行的讨论日趋激烈之际,这可能促使这两家抵押贷款巨头回归私人控制。 ## 事件详情:转向私有化 **Karin Kimbrough** 辞去**房利美**董事会职务(未提供具体原因),这可能预示着美国住房金融领域将迎来一个转型时期。**特朗普政府**一直积极探索将**房利美 (FNMA)** 和**房地美 (FMCC)** 私有化的计划,这两家公司自2008年金融危机期间获得纳税人**1870亿美元**救助以来一直处于政府托管之下。最新报告显示,如果这两家实体上市,其总估值可能接近**5000亿美元**,这将代表着**10万亿美元**住房贷款市场的重大重组。 ## 市场反应与战略影响分析 **房利美**和**房地美**的潜在私有化被视为一项旨在降低纳税人风险、促进创新,同时关键在于保留30年期固定利率抵押贷款获取途径的努力。支持者认为,此举可以提高抵押贷款市场的效率,并可能为新私有化的实体带来更高的信用评级。然而,市场反应充满不确定性,专家警告可能出现不稳定。担忧主要围绕取消隐性政府担保,这可能显著增加公司的融资成本,从而导致抵押贷款利率上升,并可能降低消费者获得信贷的机会。这种转变可能对首次购房者和低收入家庭造成不成比例的影响。 尽管存在这些战略考量,**房利美**和**房地美**都在**2024年**结束时保持了强劲的财务轨迹。**房利美**报告年度净收入为**170亿美元**,2024年第四季度净收入为**41亿美元**,截至2024年12月31日,其净资产达到**947亿美元**。该实体在当年为美国住房市场提供了**3810亿美元**的流动性。同样,**房地美**报告2024年收益为**119亿美元**,第四季度净收入为**32亿美元**,净资产为**600亿美元**,提供了**4110亿美元**的流动性。 ## 更广泛的背景:资本缺口与估值前景 推动私有化之际,政府资助企业 (GSE) 的资本状况已显著改善。截至2025年第一季度,**房利美**和**房地美**报告的合并净资产为**1603亿美元**。根据企业监管资本框架 (ERCF),它们的资本缺口已从2021年的**3340亿美元**大幅减少至**1737亿美元**,这使得私有化在数学上更加可行。国会预算办公室 (CBO) 提出一个乐观情景:在3%的资本要求和8%的资本回报率下,GSEs 到2028年可能实现**5630亿美元**的合并股权估值。此情景也可能有助于偿还财政部**1910亿美元**的优先股,并释放预计**2710亿美元**的认股权证价值。 有人建议采用分阶段过渡,可能涉及2025年进行5%-15%的IPO,作为衡量投资者兴趣而不显著扰乱市场的方法。然而,“半私有化”的概念带有固有的风险,特别是如果隐性政府担保变得模糊不清,可能导致抵押贷款利率飙升。 ## 专家评论:怀疑与挑战 尽管私有化概念已获得政治意愿,但分析师对雄心勃勃的估值目标和时间表表示一定程度的怀疑。亿万富翁投资者 **Bill Ackman** 公开建议将两家实体合并,作为其IPO的战略方法。然而,许多人认为在年底前实现**5000亿美元**估值的想法过于雄心勃勃。**DoubleLine Capital** 警告称,这些实体的完全私有化将构成一项“艰巨的任务”,强调了可能超过收益的重大执行风险。 > “市场仍然存在分歧,48%的MBS投资者预计到2028年将实现私有化,但对执行风险和潜在加息的担忧可能引发更广泛的住房市场波动,”一项行业分析指出。 挑战依然存在,GSEs 仍面临巨大的资本缺口,而对**3450亿美元**每日抵押贷款支持证券 (MBS) 市场流动性的潜在影响仍然是华尔街关注的一个关键问题。 ## 展望未来:驾驭转型的住房金融格局 美国住房金融部门正处于一场重大转型的边缘,这场转型由政治需求、金融激励和不断变化的市场动态驱动。未来几周和几个月内需要关注的关键因素包括政府的进一步政策声明、满足资本要求的进展以及市场对任何拟议IPO结构的接受程度。在促进更市场化的系统与确保住房可负担性和稳定性之间取得微妙平衡仍将是核心主题。抵押贷款支持证券 (MBS) 市场借贷成本增加和流动性降低的可能性凸显了正在进行的私有化讨论所涉及的巨大风险。
## 房地美股价在私有化猜测中上涨 **房地美** (**FMCC**),一家对美国住房金融体系至关重要的政府赞助企业(GSE),其股票估值大幅上涨,主要得益于围绕其潜在私有化的持续讨论。在过去的52周里,该公司的股票上涨了惊人的**947%**,年初至今增长了**297%**。这一强劲表现与特朗普政府考虑将**房地美**和**房利美** (**FNMA**) 私有化,旨在重塑抵押贷款市场并降低纳税人风险的计划相符。 ## 分析师对未来估值的不同看法 市场对**房地美**未来的反应表现出高度分歧的分析师意见。**德意志银行**首次覆盖并给予“买入”评级,设定了乐观的目标价**25美元**。该银行的分析表明,**房地美**的业务现在“基本上已去风险并产生回报”。 相反,**Keefe, Bruyette & Woods (KBW)** 的分析师重申了**FMCC**股票的“表现不佳”评级,并给出了**4.50美元**的目标价。KBW分析师强调,如果私有化努力未能成功,将存在持续的下行风险。华尔街分析师的总体共识仍然是谨慎的“持有”评级,这表明市场对该股票走势的看法存在分歧。 ## 2025年第二季度财务业绩:喜忧参半 **房地美**公布了其截至7月31日的2025财年第二季度财务业绩喜忧参半。净收入同比略有下降,稳定在**59.2亿美元**。净利润也下降了14%,至**23.9亿美元**,导致本季度每股净亏损**0.01美元**。 深入研究财务数据,净利息收入增长了8%,达到**53亿美元**,这得益于公司抵押贷款组合的增长。然而,这在很大程度上被非利息收入同比下降42%所抵消,非利息收入降至**6.17亿美元**。影响底线的一个显著因素是信贷损失准备金同比增加了99%,达到**7.83亿美元**。这一增长主要反映了单户住宅领域的信贷准备金增加,受单户住宅估计市场价值下降和预测房价增长率降低的影响。截至2025年第二季度,GSE的抵押贷款组合为**3.59万亿美元**,比上一年略有增加,而单户住宅严重拖欠率从第一季度的**0.59%**略微改善至**0.55%**,但仍高于2024年第二季度的**0.50%**。 ## 私有化对美国住房金融体系的更广泛影响 **房地美**的潜在私有化对更广泛的美国住房金融体系具有重大影响。**美国财政部**目前持有多数GSE普通股的优先股和认股权证,这源于2008年的金融危机救助。任何出售这些股权的举动都将面临**国会**的预期阻力,这主要是因为担心私有化可能导致抵押贷款利率上升或扰乱住房市场。 分析师警告称,取消使抵押贷款支持证券(MBS)几乎无风险的隐含政府担保可能导致**抵押贷款利率上升0.5%至1%**。这将直接影响住房负担能力和需求,可能使购房者的年度抵押贷款成本增加**700至1,700美元**。此外,截至2025年第一季度,**房利美**和**房地美**在企业监管资本框架(ERCF)下的资本要求合计短缺**1810亿美元**,在全面私有化之前需要大量注资。 ## 前方的政治和经济障碍 由于持续的政治和监管障碍,私有化的时间表仍不确定。尽管政府计划到2025年底对**房利美**和**房地美**进行潜在首次公开募股(**IPO**),并保留隐含的政府担保,但仍存在重大挑战。**参议院民主党人**已敦促暂停IPO计划,主张对私有化对抵押贷款利率和负担能力的影响进行全面审查。**潘兴广场**等机构投资者也一直游说取消**财政部**的高级优先股,以最大限度地提高私人回报。市场效率和社会公平之间的优先事项分歧凸显了这一转型的复杂性,需要立法行动来解决所有权结构并减轻潜在的市场不稳定。
Federal National Mortgage Association 的市盈率是 0.7258
Ms. Priscilla Almodovar 是 Federal National Mortgage Association 的 President,自 2022 加入公司。
FNMA 的当前价格为 $10.64,在上个交易日 decreased 了 0%。
Federal National Mortgage Association 属于 Financial Services 行业,该板块是 Financials
Federal National Mortgage Association 的当前市值是 $12.3B
据华尔街分析师称,共有 5 位分析师对 Federal National Mortgage Association 进行了分析师评级,包括 0 位强烈买入,0 位买入,2 位持有,2 位卖出,以及 0 位强烈卖出