Starwood Property Trust Inc (STWD) Price

抵押贷款利率下降和美联储降息塑造Annaly资本管理公司的前景

## 美联储在抵押贷款利率下降之际放宽政策 2025年9月17日，**联邦公开市场委员会（FOMC）**将联邦基金利率下调25个基点，使基准利率降至**4.00%至4.25%**的范围。这项决定是九个月来的首次降息，主要原因是市场对劳动力市场疲软和就业增长放缓的担忧。**FOMC**进一步表示，在今年年底前可能还会进行两次额外降息。 与**美联储**的政策转变同步，美国抵押贷款利率持续下行，跌至近一年来的最低点。根据**房地美（Freddie Mac）**的数据，截至2025年9月17日，30年期固定贷款的平均利率降至**6.26%**，低于年初的**6.91%**。利率的下降刺激了再融资活动的显著增加，**抵押贷款银行家协会（MBA）**报告称相关申请大幅跃升。 ## Annaly资本管理公司的业绩和战略定位 **Annaly资本管理公司（NLY）**在这些市场动态中表现强劲。该公司股价今年迄今上涨**18.6%**，显著跑赢行业整体**5.9%**的增长。这种强劲表现很大程度上归因于有利的利率环境，这提振了**Annaly**的净利息收入（NII）。该公司报告称，2025年上半年净利息收入为**4.932亿美元**，较去年同期的**4710万美元**大幅增长。2025年第一季度，**Annaly**的净利息收入达到**2.2亿美元**，创下自2022年第三季度以来的最高季度净利息收入。 该公司第一季度的净息差也扩大到**0.87%**，环比改善了12个基点。这种扩张直接得益于其资产负债表负债方的较低融资成本。进一步显示财务实力的是，**Annaly**最近将其股息提高了**8%**，目前的收益率为**14.5%**，同时将股息支付率保持在100%以下。 **Annaly**多元化的投资策略，包括机构抵押贷款支持证券（**MBS**）、住宅信贷和抵押贷款服务权（**MSR**），是其韧性的核心。截至2025年6月30日，其投资组合总额为**895亿美元**，其中**795亿美元**配置于高流动性的机构MBS。这种多资产方法，结合**60-40的国债和掉期对冲组合**，旨在降低利率风险并应对正常化的收益率曲线环境。 ## 市场反应和更广泛的行业影响 当前市场对抵押贷款房地产投资信托（**mREITs**）的情绪是看涨的，这得益于抵押贷款利率的下降和**美联储**的降息。贷款需求、抵押贷款发放和再融资活动的显著增加为该行业创造了建设性的背景。**MBA**报告称，上周抵押贷款申请量激增**43%**，再融资指数跃升**58%**，这表明市场对较低利率的反应显著。 **Ellington Financial（EFC）**、**Annaly Capital Management（NLY）**和**Orchid Island Capital（ORC）**等公司被认为是这些趋势的潜在受益者。预计较低的利率将缓解**mREITs**的运营和融资压力，提高销售收益率，并刺激新的投资活动。与**Annaly**今年迄今的涨幅相比，**AGNC Investment（AGNC）**和**Starwood Property Trust（STWD）**等同行同期分别回报了**9.7%**和**7.1%**。 从估值角度来看，**Annaly**目前的远期12个月市净率（**P/TB**）为**1.13倍**，高于行业平均水平的**1.08倍**。**AGNC**和**STWD**的市净率分别为**1.26倍**和**1.07倍**。然而，分析师将**Annaly**评级为“适度买入”，平均12个月目标价为**20.83美元**，尽管这意味着可能较当前水平有**-5.96%**的下行空间，但认可该公司近期出色的运营表现。 ## 专家评论和未来展望 利率的未来走向及其对住房市场的影响仍然是专家们意见不一的话题。**美联储**最新的**经济预测摘要**显示，委员会成员的观点存在广泛分歧，2026年的中位数预测仅意味着一次额外降息，将利率降至**3.25%至3.5%**，这高于联邦基金期货市场暗示的低于3%的水平。预计通胀直到2028年才能达到美联储**2%**的目标。 相比之下，**摩根士丹利研究部**预计会有一个更激进的宽松周期，预测到7月份将有五次额外的25个基点降息，最终利率达到**2.75%至3%**。然而，**摩根士丹利证券化产品研究联席主管Jay Bacow**警告称，**美联储**降息并不总是直接转化为30年期固定抵押贷款利率的下降，他提到了与国债收益率的更强关联以及金融市场的前瞻性。 为了实现住房销售的可持续增长，**摩根士丹利研究部**估计抵押贷款利率需要下降约100个基点，至**5.5%**左右。现有30年期抵押贷款的平均利率（**4.1%**）与新贷款（**6.5%**）之间的持续差距继续阻碍拥有较低利率的房主出售房屋，从而限制了供应并导致房价上涨。**Zillow高级经济学家Orphe Divounguy**表示，如果当前“略低的利率能够持续”，可能会激励一些边缘购房者，但可能不会对卖家产生显著影响。**Realtor.com**数据显示，超过**80%**的借款人仍持有低于**6%**的抵押贷款，这降低了他们搬迁或出售的动力。 展望未来，**Annaly**的战略性资产负债表管理、多元化资产配置和积极的资本部署有望使其在**mREIT**行业中跑赢同行。需要关注的关键因素包括**美联储**的后续利率决策、国债收益率的变动、劳动力市场数据的演变以及住房市场对持续利率调整的反应。