La regulación de alquileres funciona como regulación financiera, no solo como protección del inquilino, sostiene un nuevo informe del Roosevelt Institute.
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La regulación de alquileres emerge como herramienta macroprudencial ante la morosidad multifamiliar en máximos de 10 años
La morosidad de los CMBS multifamiliares superó el 7 % a finales de 2025 por primera vez en una década, revelando cómo la suscripción especulativa en viviendas de alquiler ha generado una fragilidad sistémica que la regulación de alquileres puede abordar, según un nuevo informe del Roosevelt Institute.
"La regulación de alquileres no es simplemente una respuesta a crisis pasadas — es una herramienta para prevenir la próxima", afirmó Anisha Steephen, analista de políticas del Roosevelt Institute y autora del informe del 1 de julio.
El informe sostiene que la vivienda de alquiler se ha convertido en una clase de activo financiero financiada mediante valores respaldados por hipotecas comerciales valorados en función de proyecciones de crecimiento futuro de los alquileres, no de la asequibilidad para el inquilino. Más de la mitad de los aproximadamente 100 000 millones de dólares en hipotecas comerciales titulizadas con vencimiento en 2026 no podrán cancelarse al vencimiento, según datos de Morningstar DBRS citados en el informe. La tasa de servicio especial de los CMBS multifamiliares alcanzó el 8,3 % a principios de 2026.
Con los reguladores federales desmantelando los marcos de supervisión posteriores a 2008 — incluida la paralización de los requisitos de capital de Basilea III y el desfinanciamiento efectivo de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor — el informe posiciona la regulación de alquileres como una de las pocas herramientas macroprudenciales disponibles para los gobiernos estatales y locales. Sostiene que limitar los aumentos de alquiler y fortalecer las protecciones contra el desalojo comprime las primas especulativas en las valoraciones inmobiliarias y obliga a los prestamistas a suscribir basándose en ingresos estabilizados reales en lugar de desplazamiento proyectado.
El marco de Minsky aplicado a la vivienda
El informe se basa en la teoría del economista Hyman Minsky de que los sistemas financieros generan fragilidad de forma endógena, pasando de una financiación conservadora y de cobertura a una financiación especulativa y, finalmente, a dinámicas Ponzi, donde los acuerdos solo funcionan si la apreciación continúa indefinidamente. La vivienda de alquiler ha seguido este camino, sostiene Steephen. Una década de tipos de interés cercanos a cero permitió que los prestamistas aceptaran proformas basadas en agresivos supuestos de crecimiento de alquileres, lo que generó una ola de adquisiciones apalancadas en exceso que solo podían financiarse mediante el desplazamiento continuo de inquilinos o subidas de rentas por encima de lo que los salarios locales podían sostener.
El mecanismo opera a través de la financiación de adquisiciones. Cuando un edificio multifamiliar sale a la venta, los compradores compiten presentando a los prestamistas proformas que proyectan ingresos futuros. El comprador con la proyección más agresiva puede obtener el préstamo más grande y ofrecer el precio de compra más alto — y luego debe cumplir esa proyección para pagar la deuda. En mercados con alquiler estabilizado y descontrol de vacancia, eso significa desplazar inquilinos para desregular las unidades. En mercados no regulados, significa aumentar los alquileres por encima de lo que los inquilinos actuales pueden pagar.
"Incluso un propietario que quiere inquilinos estables y alquileres razonables descubre que, para que los números cuadren, la estructura de deuda que su prestamista aprobó requiere desplazamiento", escribió Steephen.
Signature Bank como prueba de estrés
El informe utiliza el colapso de Signature Bank en marzo de 2023 como caso de estudio. La cartera de 11 000 millones de dólares del banco en préstamos para edificios con alquiler estabilizado se había suscrito bajo el supuesto de que los propietarios desplazarían a los inquilinos y convertirían las unidades a precio de mercado. Cuando la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección del Inquilino de Nueva York de 2019 cerró las vías de descontrol de vacancia, esas valoraciones colapsaron. Las tasas de capitalización de edificios con alquiler estabilizado en Queens pasaron del 3,95 % en 2018 al 5,03 % en 2019, según datos de Ariel Property Advisors citados en el informe. Para 2024, algunas propiedades con alta estabilización de alquileres cotizaban con tasas de capitalización cercanas al 9 %, frente a los niveles típicos previos a la reforma del 3,5 % al 4,5 %.
La Corporación Federal de Seguro de Depósitos comercializó los préstamos de Signature tras el colapso, pero incluso New York Community Bank — el otro gran prestamista de alquiler estabilizado de la ciudad — se negó a comprar la cartera multifamiliar, a pesar de adquirir 12 900 millones de dólares en otros activos de Signature. El gobierno de la ciudad finalmente intervino con 60 millones de dólares en fondos de pensiones para preservar 35 000 unidades.
La misma dinámica opera a nivel nacional, sostiene el informe. Arbor Realty Trust, el REIT con sede en Long Island que se convirtió en un prestamista dominante para los sindicadores multifamiliares del Cinturón del Sol, reportó 570 millones de dólares en préstamos morosos y aproximadamente 500 millones de dólares en activos inmobiliarios propios para finales de 2025, casi el triple de los 177 millones de dólares de un año antes. Los edificios de apartamentos que Arbor ha recuperado mediante ejecuciones hipotecarias tienen en promedio solo un 45 % de ocupación.
Dimensiones raciales e implicaciones políticas
El informe señala que los inquilinos negros enfrentan tasas de desalojo aproximadamente el doble que las de los inquilinos blancos, citando datos de Eviction Lab que muestran que los afroamericanos representan el 51,1 % de las solicitudes de desalojo, a pesar de constituir solo el 18,6 % de los inquilinos a nivel nacional. El capital especulativo se ha concentrado en vecindarios históricamente negros y morenos que fueron objeto de exclusión hipotecaria en una era anterior, señala el informe, creando un ciclo de retroalimentación entre fragilidad financiera y desigualdad racial.
Steephen sostiene que la regulación de alquileres cumple dos funciones: la redistribución de los beneficios extraordinarios de la escasez de los propietarios a los inquilinos, y la estabilidad financiera al disciplinar el crédito especulativo. La segunda función ha recibido mucha menos atención, pero podría ser más relevante, escribió, porque aborda la arquitectura del sistema financiero que determina cómo se valora, financia y posee la vivienda.
"Los requisitos de capital evitan que los bancos se apalanquen en exceso en sus balances", concluye el informe. "La regulación de alquileres evita que los propietarios apalanquen los edificios en función del desplazamiento especulativo".
Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.
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