최근 자본환원율 분석에 따르면, 다각화된 부동산 투자 신탁(REITs)은 현재 기본 부동산 자산의 내재 가치에 비해 24% 상당한 할인된 가격으로 거래되고 있습니다. 이러한 가치 평가 격차는 투자자들에게 잠재적인 가격 불균형 기회를 시사하며, 이는 연방준비제도(Fed)의 금리 인하 기대에 힘입어 미국 리츠 시장 전반이 초기 회복을 경험하고 있는 시점에 발생합니다. 큰 폭의 할인과 완화된 통화 조건의 결합은 해당 부문을 잠재적인 재평가에 유리하게 위치시키지만, 특정 부동산 유형에서는 여전히 어려움이 지속되고 있습니다.

시장 현황: 다각화된 리츠, 24% 할인 거래

2025년 9월 9일 현재, **다각화된 부동산 투자 신탁(REITs)**은 기초 부동산 자산의 내재 가치 대비 24% 상당한 할인된 가격으로 거래되고 있습니다. 포괄적인 자본환원율 분석에서 도출된 이 평가는 해당 부문 내에서 현저한 가격 불균형을 나타냅니다. 상당한 가치 평가 격차는 이들 REIT가 기초 자산의 자본환원율로 거래될 경우 시장 가격이 현재 수준보다 24% 더 높을 수 있음을 시사합니다.

주요 동인 및 시장 반응

다각화된 리츠의 뚜렷한 할인은 순수 플레이 동종 업체와 비교했을 때 자산 품질 또는 구성의 근본적인 차이보다는 주로 시장의 잘못된 가격 책정 또는 '가격 불균형'에서 비롯된 것으로 보입니다. 어느 정도의 가치 평가 격차는 정당화될 수 있지만, 현재 24% 할인은 분석가들 사이에서 지나치게 과도하다고 널리 간주됩니다. 참고로, 미국 리츠 시장 전체는 순자산가치(NAV) 대비 약 7% 할인된 가격으로 거래되고 있으며, 이는 장기 평균인 액면가 거래와는 상당한 차이를 보입니다.

이러한 가치 평가 이상은 더 넓은 부동산 금융 환경의 변화 속에서 나타납니다. FTSE All Equity REIT Index는 1월에 1.0% 상승하고 2025년 2월에 추가로 4.2% 상승하며 회복 조짐을 보였습니다. 이러한 초기 반등은 주로 **연방준비제도(Fed)**의 최근 금리 인하 개시(2024년 9월 이후 세 차례 인하로 연방 기금 금리가 4.25%-4.5% 범위로 조정됨)에 기인합니다. 인플레이션 완화에 힘입어 2025년 하반기에 추가 금리 인하가 예상되며, 이는 공간 수요 개선 및 리츠 가치 평가 상승의 중요한 촉매제로 간주됩니다.

낮은 금리는 특히 부채가 많은 리츠에 유리합니다. 이는 자금 조달 비용을 직접적으로 줄여 **순영업이익(NOI)**과 **영업현금흐름(FFO)**을 증가시킵니다. 이는 결국 더 높은 배당금 지급을 지원하고 미래 현금 흐름의 매력을 높여 리츠를 다른 소득 창출 투자에 비해 더욱 매력적으로 만듭니다.

광범위한 맥락 및 함의

예상되는 인플레이션 완화 및 후속 금리 인하는 2025년 리츠의 총 수익률을 8%에서 10% 범위로 이끌 것으로 예상되며, 이 중 약 절반은 견고한 약 4%의 현금 배당 수익률에서 비롯됩니다. 이러한 전망은 CBRE의 예측에 의해 강화되며, CBRE는 2025년 내내 자본환원율이 약간 압축될 것으로 예상합니다.

  • 산업용 자본환원율은 30bp(기본 포인트) 하락할 것으로 예상됩니다.
  • 소매용 자본환원율은 24bp 하락할 것으로 예상됩니다.
  • 다세대 주택용은 17bp 하락할 것으로 예상됩니다.
  • 오피스용은 7bp 하락할 것으로 예상됩니다.

이러한 예측은 차입 금리 변화에 달려 있으며, 자본환원율이 2010년대에 관찰된 수준보다 높은 수준에서 안정될 것이라는 예상을 반영합니다. 이는 주로 지속적으로 높은 금리에 기인합니다. 10년 만기 국채 수익률이 4% 이상을 유지할 것으로 예상되는 등 지속적인 역풍에도 불구하고, 2025년 투자 판매량도 최대 10% 증가할 것으로 예상됩니다.

소매 및 데이터 센터와 같은 일부 인기 부문은 일부 분석가에 의해 완전히 가격이 책정된 것으로 간주되지만, 여전히 충분한 기회가 남아 있습니다. 2025년 9월 3일 현재 모닝스타의 분석에 따르면, 리츠는 전체적으로 9% 저평가된 것으로 보입니다.

몇몇 리츠는 상당히 저평가된 것으로 확인되었습니다:

  • Americold Realty (COLD): 주당 27달러의 공정 가치 추정치보다 49% 낮은 가격으로 거래됩니다.
  • Park Hotels & Resorts (PK): 주당 21달러의 공정 가치 추정치보다 43% 낮은 가치로 평가됩니다.
  • Healthpeak Properties (DOC): 주당 27.50달러의 공정 가치 추정치보다 36% 낮은 가격으로 거래됩니다.
  • Invitation Homes (INVH): 주당 41달러의 공정 가치 추정치보다 26% 저평가된 것으로 보입니다.

반대로, 숙박/호텔 리츠는 실적이 저조했습니다. Ashford Hotels (AHT) 및 **Xenia Hotels (XHR)**와 같은 회사들은 완화되는 레저 수요, 약화되는 가격, 그리고 증가하는 공급과 씨름하고 있습니다. 산업용 리츠는 2024년에 공급 과잉으로 인해 지연되었지만, 전자상거래와 관련된 장기적인 수요 기본은 여전히 강합니다.

향후 전망

투자자들은 거시 경제 요인, 특히 연방준비제도(Fed) 정책과 국채 수익률을 면밀히 주시할 것을 권고합니다. 이는 자본환원율 움직임의 핵심 결정 요인입니다. 지속적인 통화 완화에 대한 기대와 함께 많은 리츠가 장기 고정 금리 무담보 부채를 통해 적극적인 대차대조표 관리를 하고 있어, 이 부문은 시장 심리 개선을 활용하는 데 유리한 위치에 있습니다.

다각화된 리츠에서 관찰된 상당한 할인과 더 넓은 리츠 시장의 저평가는 소득 투자자와 매력적인 가격으로 고품질 부동산 자산에 노출되기를 원하는 사람들에게 매력적인 가치 제안을 제공합니다. 특정 하위 부문에서는 여전히 어려움이 남아 있고 높은 금리의 장기적인 영향은 계속 평가되고 있지만, 현재 환경은 현명한 투자자에게 안정적인 수입원을 확보하고 본질 가치에 대한 시장 수정으로부터 잠재적으로 이익을 얻을 수 있는 독특한 기회를 제공합니다.