住宅金融会社株が9%上昇、住宅法案が議会通過

住宅金融会社の株価は水曜日、議会が「21世紀住宅供給促進法（21st Century ROAD to Housing Act）」を可決したことを受けて急騰。これは数十年来で最も包括的な住宅価格負担に関する法律であり、ロケット・カンパニーズ（Rocket Companies）が9.4％、ペニーマック・ファイナンシャル（PennyMac Financial）が3.9％、ローンデポ（loanDepot）が5.3％それぞれ上昇した。

「この法案が早期に成立すればするほど、建設業者や住宅購入者はその波及効果を早期に享受できるだろう」と、Realtor.comのチーフエコノミスト、ダニエル・ヘイル氏は述べた。「たとえ大統領がこの法案に即座に署名したとしても、多くの条項が建設業者の計画に影響を与えるまでには時間がかかるだろう。」

同法案は、下院で358対32、上院で85対5の圧倒的賛成で可決された。Realtor.comによると、米国では400万戸以上の住宅が不足している。住宅価格は2020年以降54％上昇し、既存一戸建て住宅の販売価格中央値は現在、世帯収入中央値の約5倍に達している（ハーバード大学住宅研究合同センター調べ）。Redfinのデータによると、市場に出回る標準的な住宅を購入するには年間約11万7000ドルの収入が必要であり、これは大多数の米国世帯の収入より約3万ドル多い水準である。

この法律は、法人投資家による350戸以上の一戸建て住宅購入を禁止し、新築住宅の環境審査を効率化し、製造住宅の価格を5000～1万ドル押し上げている高コストな製造要件を撤廃する。しかし、トランプ大統領は水曜日に突如署名式を中止し、議会に対しまず有権者確認法案を可決するよう要求。同法案が拒否権を覆す超党派の支持を得ているにもかかわらず、住宅パッケージの行方は不透明となっている。

住宅ローン株の上昇は、投資家が同法案が成立すれば住宅供給が拡大し、取引量が刺激される——住宅金融会社にとって最大の逆風である2つの要因が解消される——との見方を反映している。米国最大のデジタルファースト住宅ローン・プラットフォームを運営するロケット・カンパニーズは、テクノロジーと自動化への投資を活かし、住宅購入活動が改善すれば需要を効率的に取り込める立場にある。住宅ローン組成の購入部門に大きく依存するペニーマック・ファイナンシャルとローンデポも、取引量の回復から恩恵を受けることになる。

30年にわたる連邦住宅政策の空白

議会が大規模な住宅法案を可決したのは、実に30年以上ぶりのことだと、同法案の共同提案者であるエリザベス・ウォーレン上院議員は指摘する。「議会議員が地元に戻るたびに、住宅価格の引き下げがどれほど緊急の課題かを耳にする」とウォーレン氏は述べた。「ようやく、私たちは実際に動き出している。」

この法案の条項は建設分野にとどまらない。政府による賃貸支援の拡大、公営住宅の改修資金の上限引き上げ、新たな借家人保護の義務付けなども含まれている。また、コミュニティが事前承認済みの住宅設計を開発するための助成プログラムを創設し、建設業者の許可取得期間を短縮する。

トランプ要因

拒否権を覆すに十分な超党派の支持を得ているにもかかわらず、トランプ大統領が署名を見送ったことで、大きな不確実性が生じている。マイク・ジョンソン下院議長は水曜日、大統領と協議し、トランプ氏は最終的にこの法案に署名すると確信していると述べた。「大統領は、法案の詳細を検討すれば、これが良い成果物であると理解するだろう」とジョンソン氏は語った。

住宅金融会社にとって、その行方は極めて重要だ。住宅ローン金利は依然として約6.5％と高止まりしており、既存住宅販売は年率約400万戸と30年近い低水準に停滞、歴史的な標準値である520万戸を大きく下回っている。ヘイル氏は、たとえ法案が成立しても、その住宅供給への影響が顕在化するには数年かかると指摘する。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。