プライベートエクイティ、539億ドルのHOA管理市場で統合推進

プライベートエクイティ企業は、長年にわたり大規模資本には断片化が進みすぎていると考えられてきたHOA管理業界の統合を目指し、個人経営の小規模管理会社を次々と買収している。

プライベートエクイティ投資家は、断片化された米国の住宅所有者協会（HOA）管理業界の統合を進めている。最大手2社のシェアがわずか11％、市場規模539億ドルのこのセクターにおいて、景気後退に強い手数料収入源に魅力を感じている。

「こうしたタイプの企業にとって、この分野はトップ10の戦略的優先事項に浮上している」と、HOA管理取引に関するアドバイザリー企業であるBainbridge Capitalのシニアアソシエイトパートナー、Lenin Ruiz氏は述べた。

Foundation for Community Association Researchによると、2023年時点で業界は36万5000のコミュニティ協会を擁し、7550万人の住民にサービスを提供している。Bainbridgeは、このセクターの累積価値が2030年までに約730億ドルに達すると推定する。国勢調査局のデータによると、米国の住宅所有者の約4分の1がHOAまたはコンドミニアムの管理費を支払っており、約300万人が月500ドル以上を支払っている。

この市場でのロールアップ戦略の成功は困難を極めてきた。業界の地域密着型の性質、低い参入障壁、そして再断片化しやすい傾向が、過去の統合の試みを挫折させてきた。しかし、American Securities、CIVC Partners、Morgan Stanley Capital Partners、Charlesbank Capital Partnersなど、新たな波のプライベートエクイティ支援企業は、規律ある買収戦略によってこれらのハードルを克服できると見込んでいる。

断片化された市場に民間資本が集まる

HOA管理業界は、何十年にもわたりプライベートエクイティが住宅サービス分野で追求してきたプロファイルに合致する。すなわち、安定した手数料収入、低い間接費、そして最小限の固定資産である。管理会社は通常、メンテナンス、造園、法務サービス、会計を外部委託しており、人員を最小限に抑え、資本要件を低く抑えている。

ディール倍率は高まる関心を反映している。HOA管理会社の売却・買収を専門に手掛けるTransworld Business Advisorsのブローカー、Arthur Beisner氏によると、買い手はEBITDAが100万ドル超の企業に対しEBITDAの約10倍、小規模事業には最大7倍を支払っている。

第3位の事業者はRealManageで、2022年からAmerican Securitiesが支援している。CIVC Partnersが2022年に買収したContinuum Cos.は、CIVCのウェブサイトによると、32件のアドオン取引を完了している。その他の主要プレーヤーには、Morgan Stanley Capital Partnersが所有するRowCalや、Charlesbank Capital Partnersが支援するCCMCなどがある。

ロールアップが困難だった理由

魅力的な財務プロファイルにもかかわらず、HOA管理は長年にわたり統合に抵抗してきた。上場企業のFirstService Corp.とSummit Partners支援のAssociaという最大手2社でさえ、Grant Thorntonによると市場シェアのわずか11％を占めるに過ぎない。ほとんどのHOAは依然として地域の事業者によって運営されている。

「プライベートエクイティは、この業界が変化を好まないということを痛感してきた。そのため、戦略的にアプローチする必要がある」とBeisner氏は述べた。

2つの一般的な失敗は、ブランドをあまりにも早く変更することと、主要な従業員を失うことである。従業員はしばしば顧客を連れて去ってしまう。現在では、買収先のブランドを維持し、ボーナスやその他の維持戦略を用いてスタッフの離脱を防ぐ企業が増えている。

参入障壁の低さが課題をさらに複雑にしている。新しいHOA管理会社を設立するにはわずかな資本で済み、高価な設備も不要なため、プライベートエクイティが既存企業を買収しても、新規参入者が次々と現れる。「統合は再断片化にほとんど追いつけない」とBeisner氏は指摘する。

この構造変化は、プライベートエクイティがHVAC（空調）、配管、害虫駆除といった分野で達成したことと類似している。これらのセクターもロールアップの波が全国的なプラットフォームを創り出すまでは同様に断片化されていた。しかし、HOA管理業界における地域密着型の関係性とサービス集約的な性質は、より困難な課題となる可能性がある。「投資家がこの分野に長期間関心を持ち続けることは間違いない」とGrant Thorntonのパートナー、Tyler Veit氏は述べる。「市場の規模と断片化の度合いを考えれば、統合には長い時間がかかるだろう。」

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではない。