米上院、住宅購入投資家の上限350戸とする超党派法案を可決

上院は火曜日、機関投資家による一戸建て住宅購入を350戸に制限する超党派法案を可決した。2008年の金融危機以来初の主要な住宅関連法案となる。

「連邦議会が、プライベートエクイティが好きな業界に進出し、好きなものを買い占め、好きなものを破壊する能力に対し、これまで制限を課したことは一度もなかった」と、マサチューセッツ州選出の民主党員で銀行委員会の筆頭理事を務めるエリザベス・ウォーレン議員は述べた。

21世紀住宅への道（ROAD）法案は、賛成87票、反対8票で上院を通過した。反対票は全員が共和党から投じられた。下院は2月に390対9、5月に396対13の圧倒的多数で早期の法案を支持しており、今週中に最終法案を審議する見通しだ。ドナルド・トランプ大統領は支持の意向を示している。

この法案は、多くの米国人にとって住宅所有を手の届かないものにしている機関保有の急増を標的としている。業界データによると、大規模投資家は現在、一部の市場で一戸建て住宅購入の約15％を占めている。この法律はまた、地域開発プロックグラント資金を地域の住宅供給拡大に条件付け、空き物件を居住可能なユニットに転換するための試験的助成金プログラムを設立する。ウォーレン氏は、この法案を30年以上で最大の住宅法案と呼んだ。

350戸上限の影響

350戸という基準は、どの投資家が機関投資家に該当するかを定義し、購入制限の対象となる。初期の上院草案に含まれていた、該当投資家に対し7年以内に上限を超える保有物件の売却を義務付ける条項は、両院協議の過程で削除された。CNBCによると、両党の議員が、この条項が新築住宅建設のインセンティブを損なう可能性があるとの懸念を示したためだ。

この法案は、投資家上限にとどまらない。上院銀行委員会によると、新築建設に対する規制障壁を標的とし、連邦住宅資金を地域の供給拡大に条件付け、住宅ローンへのアクセス拡大を目的とした9つのコミュニティ銀行関連法案を含んでいる。

手頃さへの影響は不透明

アナリストによると、この措置が住宅の手頃さに意味のある影響を与えるには時間がかかり、その分野での有権者の不満をすぐに解消することはないだろう。機関投資家の資金は一戸建て賃貸住宅の主要な買い手であり、こうした購入を制限すれば大口買い手からの需要が減り、短期的には住宅価格が低下する可能性がある。しかし同時に、住宅市場の流動性を低下させるリスクもある。

この法案が完全に成立すれば、ホームビルダーや不動産投資信託（REIT）の株価に逆風となる可能性がある。機関投資家の資金は一戸建て賃貸需要のかなりの部分を占めているからだ。前回、連邦議会が大規模な住宅市場介入を試みたのは2010年のドッド＝フランク法であり、住宅ローン融資のあり方を変えたものの、その効果が測定可能な形で現れるまでには数年を要した。

銀行委員会の委員長で法案を共同主導したサウスカロライナ州選出の共和党員、ティム・スコット上院議員は、この法案を「コスト削減、住宅供給拡大、規制緩和、納税者保護、そしてより多くの米国人が住宅所有の夢を実現するための長年の努力の成果」と呼んだ。下院金融サービス委員会の委員長を務めるアーカンソー州選出の共和党員、フレンチ・ヒル下院議員は、トランプ大統領がこの法案に署名して成立させることを楽しみにしていると述べた。

この法案の成立への道のりには、スコット氏とウォーレン氏の間での数カ月にわたる交渉が必要であり、両氏は3月に住宅関連法案で合意に達した。この法案は現在下院に送られており、指導部はこれまでの超党派での強い支持を踏まえ、迅速な可決を見込んでいる。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。