深セン、不動産市場活性化に向け住宅購入規制を最大67%緩和

(P1) 中国のハイテク拠点である深セン市は、歴史的な住宅市場の低迷を食い止めるため、他の第一級都市と比較して住宅購入者の居住要件を最大67%削減するという、ここ数年で最も重要な不動産刺激策を展開しています。4月30日に発効したこの動きは、17四半期連続で価格が下落しているセクターの需要を再燃させようとする、中国の主要都市による最新の試みです。

(P2) JPモルガンは調査リポートの中で、「深センの緩和の程度は北京や上海よりも強力である」と述べ、この変更後、地元の取引量と不動産価格が少なくとも1〜2カ月間は改善すると予想していると付け加えました。

(P3) 新規則の下では、有効な居住許可証を持つ非居住世帯は、わずか1年間の納税後に、福田や南山といった一等地の商業住宅を1軒購入することができます。これは、上海の3年間の納税要件や北京の2年間の義務と比較して、深センの状況の緊急性を浮き彫りにしています。以前は、深センのこれらの中心地区の購入者が資格を得るには、1年間社会保障または個人所得税を支払っている必要がありました。

(P4) この政策は、推定18兆ドルの家計資産を消失させ、一部の経済学者が「バランスシート不況」と呼ぶ状態に経済を追い込んだ不動産崩壊の余波に直接対抗するものです。2025年の不動産投資が17.2%減少し、地方政府の土地売却収入が2021年のピークから44%減少する中、これらの措置は、ターゲットを絞った緩和が信頼を回復できるかどうかの重要なテストとなります。

18兆ドルの資産価値減少への対応

深センの決定は、何もないところから生まれたわけではありません。これは、中国の中産階級にとって15年分の実質的な利益を消し去った、歴史的な規模の不動産不況に対する直接的な反応です。国際決済銀行によると、中国の実質住宅価格指数は2025年第4四半期に過去最低を記録し、2010年の水準を下回りました。

この崩壊は、かつて国のGDPの約24%を担っていたセクターを麻痺させました。その結果生じた資産の破壊により、家計は貯蓄を積極的に増やし、支出を削減するようになりました。このダイナミズムは、経済学者のリチャード・クー氏がバブル崩壊後の日本で初めて「バランスシート不況」として特定したものです。中国人民銀行は金利を引き下げましたが、消費者信頼感が過去最低に近い水準にとどまっているため、金融政策は浸透するのに苦戦しています。不況の影響は公的財政にも及んでおり、2021年以降、地方政府の土地収入が44%急落したことで、不可欠な公共サービスを支える地方自治体の予算を圧迫しています。

アナリストは短期的救済を見込むも、特効薬ではないと指摘

この政策は短期的には追い風になると予想されていますが、アナリストの間では長期的な有効性について意見が分かれています。JPモルガンは、即時の影響については肯定的である一方、多くの投資家が地方の刺激策を超えて、より広範で自律的な市場回復の兆しを求めていると指摘しました。同銀行は、中国海外発展（00688.HK）や中国金茂（00817.HK）など、実行力の強いデベロッパーを好んでいます。

しかし、他の市場ウォッチャーは、さらなる対策が必要だと考えています。中金公司（CICC）のチーフ不動産アナリストである張宇氏は最近のメモで、持続可能な回復には初めての購入者だけでなく、買い替え層の参加が必要だと述べました。同氏は、住宅ローン金利の引き下げや減税を含むさらなる緩和を主張しました。

この見解は、中国金融40論壇のシニアリサーチフェローである張斌氏も同調しており、不動産の安定には、より広範なマクロ経済政策を通じて国内需要の不足と低インフレに対処する必要があると述べています。「不動産価格を安定させるための主要な政策手段は、さらなる金利引き下げだろう」と同氏は述べました。これは、成長を支援するためにさまざまな手段を使用すると先月約束した中国人民銀行の潘功勝総裁による最近のシグナルと一致しています。今のところ、JPモルガンは近い将来に全国的な緩和政策が行われるとは予想しておらず、回復の重荷を深センのような都市レベルの試みに委ねています。

この記事は情報提供のみを目的としており、投資アドバイスを構成するものではありません。