米国の中古住宅売り出し価格、6月に前年比2.5％下落——2017年以来の最大の落ち込み

米国の中古住宅売り出し価格は6月、前年同月比2.5％下落し中央値が43万ドルとなった。これは不動産サイト「リアルター・ドットコム（Realtor.com）」のデータで2017年以来の最大の下落率だ。売り手が現実的な価格設定を行い、買い手がそれに応じて動き、成約 pending sales の伸びは5年ぶりの長期に及んだ。

「価格の8カ月連続下落と成約の7カ月連続増加は矛盾ではない」と、リアルター・ドットコムのチーフエコノミスト、ダニエル・ヘイル氏は述べた。「売り手は市場環境を読み、当初から適切な価格設定を行っており、高めに掲載して後から値下げするという方法を取っていない。」

成約件数は前年比3.7％増加し、増加傾向は7カ月連続に延びた——2020年12月から2021年6月以来の最長の連続記録である。4月と5月の成約キャンセル率は6.9％で、前年の7.3％を下回っており、買い手が実際に契約を履行していることを示唆している。中古住宅の市場滞留期間の中央値は53日で、前年から変わらず、販売に時間がかかる傾向は26カ月連続で終了した。

43万ドルの住宅を頭金20％、住宅ローン金利6.49％で購入する場合、標準的な月々の支払額は2172ドルとなる。これは前年（中央値44万950ドル、平均金利6.82％）と比べて月額約132ドルの減少であり、この affordability（購入しやすさ）の改善が、高い借入コストと高止まりした価格によって停滞していた市場に買い手を呼び戻している。

地域格差、4年ぶりの水準に拡大

全国的な数字の背後には、2022年6月に価格がピークを打って以降、顕著になってきた地域間の格差が隠れている。西部では売り出し価格が前年比4％下落し、2022年のピークからは7.3％下落した。南部は前年比2.5％減、4年前からの累積下落率は3.5％だった。対照的に、中西部は前年横ばいで、2022年6月以降では10％上昇。北東部は年率1％の小幅な下落にとどまり、ピークから12.6％上昇している。

「住宅市場における『二つのアメリカ』の構図は、今や4年にわたって続いている」と、リアルター・ドットコムのシニアエコノミスト、ジェイク・クリンメル氏は述べた。「西部と南部では、 affordability の限界が試されるにつれて価格が後退した。中西部と北東部では、供給が十分に逼迫し需要が強かったため、歴史的な金利ショックの中でも価格は上昇し続けた。」

主要50都市圏のうち33都市圏で、1平方フィートあたりの売り出し価格の中央値は下落した。最も下落率が大きかったのは、テキサス州オースティン（8.2％減）、テネシー州メンフィス（6.0％減）、ニューヨーク州バッファロー（5.2％減）だった。一方、ロードアイランド州プロビデンスは8.7％増、インディアナポリスが4.9％増、ニューヨークが3.4％増と上昇した。

在庫の伸びが鈍化、売り手は動かず

6月のアクティブな在庫物件数は110万2615件で、前年比1.9％増加したが、2017〜2019年の標準的な水準を依然として11.3％下回っており、5月に記録された10.4％の不足からやや乖離が拡大した。新規 listings は前年比2.4％増の46万3480件で、北東部の12.6％増がけん引した。売却されずに市場から引き上げられた物件（delistings）は前年比で約10％減少し、アクティブな在庫の約5％を占めるに過ぎず、昨年の急増以降、ほぼ最低の割合となっている。

値下げが行われた物件の割合は18.8％で、前年から1.9ポイント低下した。一方で、季節的なパターンとして5月の17.5％からは上昇している。このデータは、売り手が掲載後に値下げするのではなく、最初から低めの価格設定を行っていることを示唆している。

7月に入り、市場が通常鈍化する時期を迎えるが、クリンメル氏は先行指標が持ちこたえていると述べた。「昨年の夏のように市場が失速することはないと予想している。」住宅ローン金利は、インフレ懸念と地政学的な不確実性によって混乱した春を経て、約6.5％で落ち着いており、伝統的な夏の需要減退期に向けて安定した環境を提供している。

※本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。