米住宅ローン金利が6.49%に上昇、住宅市場は停滞続く

住宅ローン金利は6週連続で6.4%を上回って推移しており、米住宅市場は2010年代初頭以来の深刻な低迷に陥っている。

フレディマックが木曜日に発表したところによると、30年固定ローン金利の平均は前週の6.47%から6.49%に上昇した。なお、前年同期は6.77%であった。借り換えで人気の高い15年固定住宅ローン金利は5.81%から5.84%に上昇した。

「金利はここ6週間、比較的安定している」とフレディマックのチーフエコノミスト、サム・ケーター氏は述べた。「一方で、購入活動は緩やかに弱まり、借り換え活動は最近になって増加を続けており、借り手が現在の金利水準に敏感に反応していることがうかがえる」

住宅ローン金利の指標として貸し手が参照する10年物米国債利回りは、木曜日午後には4.38%と、前週の4.46%から低下した。しかし、米イラン紛争がペルシャ湾からの原油供給を混乱させた2月下旬の3.97%をなお大きく上回っている。この紛争により原油価格は急騰し、インフレと債券利回りを押し上げた。紛争終結に向けた交渉の進展を受け原油価格はその後落ち着いたものの、10年物利回りは今週初めに一時4.5%を突破した。

なぜ金利は6.4%以上で膠着しているのか

住宅ローン金利は二つの方向から圧力を受けている。一方では、原油価格の落ち着きと米イラン交渉の開始が債券利回りの圧迫要因を一部緩和している。他方では、米連邦準備制度理事会（FRB）が年内に少なくともあと1回の利上げの可能性を示唆しており、短期金利を高止まりさせている。中央銀行は住宅ローン金利を直接決定するわけではないが、その政策スタンスは10年物国債利回りに影響を与え、同利回りは2月下旬以降、4.3%以上で推移している。

30年物住宅ローン金利が6%を下回ったのは直近では2月下旬で、この水準を2022年以来初めて下回った。その後6%を下回ることなく推移している。4週間前には金利は6.53%に達し、8月28日以来の高水準となった。

住宅販売、過去の標準を大きく下回る

米国の中古住宅販売は、今年第1四半期に前年同期比で減少し、2022年に住宅ローン金利がパンデミック時の低水準から上昇し始めて以降続く低迷が長期化している。販売は4月にはほぼ横ばいだったが、5月には12月以来の速いペースに加速した。それでも、中古住宅販売はなお年率400万戸ペース近辺で推移しており、約520万戸という過去の標準を大きく下回っている。

借り手にとって、6%と6.5%の金利差は、40万ドルのローンで月々約150ドルの金利負担増となり、住宅価格が高止まりする中で購買力を低下させる。金利の高止まりと在庫不足が相まって、初めて住宅を購入する人の年齢中央値は40歳にまで上昇したと、ブルームバーグの別の分析は示している。

今後の方向性は、インフレの動向とFRBの対応に大きく依存する。米イラン紛争が引き続き沈静化し、原油価格がさらに下落すれば、債券利回りは低下し、住宅ローン金利は6%台へと戻る可能性がある。しかし、FRBがハト派シグナルに従って利上げに踏み切れば、30年物住宅ローン金利は2025年8月の高値である6.53%や、それを超える水準を試すことになりかねない。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。