미 상원, 월스트리트 주택 매입 350채로 제한하는 법안 통과

상원은 화요일 초당적 법안을 통과시켜 기관투자자의 단독주택 매입을 350채로 제한했다. 이는 2008년 금융위기 이후 첫 주요 주택법안이다.

"의회가 사모펀드가 원하는 산업으로 진출하고, 원하는 것을 사들이고, 원하는 것을 파괴하는 능력에 어떤 제한을 가한 적은 단 한 번도 없었다"고 엘리자베스 워렌 매사추세츠주 민주당 상원의원이자 은행위원회 간사는 말했다.

21세기 ROAD to Housing Act는 상원에서 87대 8의 표결로 통과됐으며, 반대표 8표는 모두 공화당에서 나왔다. 하원은 2월 390대 9, 5월 396대 13으로 이전 법안들을 압도적 지지로 통과시킨 바 있으며, 이번 주 최종 법안을 상정할 것으로 예상된다. 도널드 트럼프 대통령은 지지 의사를 밝혔다.

이 법안은 많은 미국인들이 주택 소유에 접근하기 어렵게 만든 기관 소유권 급증을 겨냥한다. 업계 데이터에 따르면 대형 투자자들은 현재 일부 시장에서 단독주택 매입의 약 15%를 차지한다. 이 법안은 또한 지역 주택 공급 증가에 커뮤니티 개발 블록 그랜트(Community Development Block Grant) 자금을 조건부로 제공하고, 빈 부지를 거주 가능한 주택으로 전환하기 위한 파일럿 보조금 프로그램을 설립한다. 워렌 의원은 이 법안을 30년 만에 가장 큰 주택법안이라고 불렀다.

350채 상한선의 의미

350채 기준은 어떤 투자자가 기관 매수자에 해당하는지 정의하고 매입 제한을 발동하는 기준점이다. 초기 상원 초안에 포함됐던 매각 요구 조건 — 적격 투자자가 7년 내에 해당 기준 이상의 보유분을 처분하도록 하는 조항 — 은 양원 간 협상 과정에서 삭제됐다. CNBC에 따르면 양당 의원들은 이 조항이 신규 주택 건설 인센티브를 약화시킬 수 있다는 우려를 표명했다.

이 법안은 투자자 상한선을 넘어선다. 상원 은행위원회에 따르면 신규 건설에 대한 규제 장벽을 타겟으로 하고, 연방 주택 자금을 지역 공급 증가에 조건부로 제공하며, 모기지 접근성 확대를 목표로 하는 9개의 커뮤니티 뱅킹 법안을 포함한다.

주택 가격 영향은 불확실

분석가들은 이 조치가 주택 가격에 의미 있는 영향을 미치기까지 시간이 걸릴 것이며, 해당 분야에서 유권자들의 불만을 즉각 해소하지는 못할 것이라고 말했다. 기관 자본은 단독주택 임대의 주요 매수자였으며, 이러한 매입을 제한하면 대형 매수자의 수요가 줄어들어 단기적으로 주택 가격을 낮출 수 있다. 그러나 주택 시장의 유동성을 감소시킬 위험도 있다.

이 법안이 완전히 추진력을 얻는다면 주택 건설업체와 부동산 투자 신탁(REIT) 주식은 역풍에 직면할 수 있다. 기관 자본이 단독주택 임대 수요의 상당 부분을 차지하고 있기 때문이다. 의회가 광범위한 주택 개입을 시도한 마지막 사례는 2010년 도드-프랭크 법(Dodd-Frank Act)으로, 이는 모기지 대출의 틀을 재편했지만 가시적인 주택 가격 효과를 내는 데 수년이 걸렸다.

법안을 공동 발의하고 은행위원회를 이끄는 팀 스콧 사우스캐롤라이나주 공화당 상원의원은 이 법안을 "비용 절감, 주택 공급 확대, 규제 완화, 납세자 보호, 그리고 더 많은 미국인이 주택 소유의 꿈을 이루도록 돕기 위한 수년간의 노력의 결과"라고 평가했다. 프렌치 힐 아칸소주 공화당 하원의원이자 하원 금융서비스위원회 위원장은 트럼프 대통령이 이 법안에 서명하기를 기대한다고 말했다.

법안 통과를 위해 스콧 의원과 워렌 의원 간 수개월간의 협상이 필요했다. 두 의원은 3월 주택 패키지에 합의했다. 이 법안은 이제 하원으로 넘어가며, 지난 표결에서 강력한 초당적 지지를 받았던 만큼 지도부는 신속한 통과를 예상하고 있다.

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