La demande du marché immobilier se contracte face aux prix élevés des logements

Les demandes de prêts hypothécaires baissent pour la troisième semaine consécutive

L'activité du marché du logement aux États-Unis a montré une contraction supplémentaire la semaine dernière, avec une baisse des demandes de prêts hypothécaires pour l'achat pour la troisième semaine consécutive, selon les données publiées par la Mortgage Bankers Association (MBA). Cette diminution s'est produite malgré une légère modération du taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans.

Détail de la contraction de la demande

Pour la semaine se terminant le 10 octobre 2025, le Market Composite Index, une mesure du volume des demandes de prêts, a diminué de 1,8% sur une base désaisonnalisée par rapport à la semaine précédente. L'indice d'achat désaisonnalisé a enregistré une baisse de 3% d'une semaine sur l'autre. Par rapport à la même semaine en 2019, les demandes de prêts hypothécaires pour l'achat étaient en baisse significative de 34%.

Le taux d'intérêt contractuel moyen pour les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans avec des soldes de prêts conformes a légèrement diminué pour atteindre 6,42%, contre 6,43% la semaine précédente. Cette réduction marginale des taux n'a pas stimulé un rebond de l'activité des acheteurs.

« Les mouvements des taux hypothécaires ont été mitigés la semaine dernière, le taux fixe sur 30 ans ayant légèrement diminué à 6,42 %. Les demandes de prêts hypothécaires étaient inférieures à celles de la semaine précédente, car les demandes conventionnelles et VA ont enregistré des baisses », a déclaré Joel Kan, vice-président et économiste en chef adjoint de la MBA.

Analyse des facteurs de dissuasion du marché

La baisse persistante des demandes d'achat suggère une « grève des acheteurs » sur le marché du logement, principalement due aux prix élevés des logements plutôt qu'aux taux hypothécaires actuels. Bien que les taux actuels se situent dans la partie inférieure de la fourchette historique d'avant le Quantitative Easing (QE), la flambée cumulative des évaluations immobilières ces dernières années a considérablement érodé l'abordabilité. Les politiques passées de la Réserve fédérale, qui ont poussé les taux hypothécaires bien en dessous de l'inflation pendant une période de hausse des prix, sont citées comme un facteur clé de l'appréciation rapide de la valeur des logements.

La réaction du marché obligataire à la perception d'un laxisme de la Fed concernant l'inflation fin 2024 et début 2025, qui a vu les taux hypothécaires bondir de 100 points de base, souligne la sensibilité des rendements à long terme. Même avec les récentes baisses de taux, l'approche « prudente » de la Fed et les préoccupations concernant « l'inflation croissante » indiquent une position prudente, visant à prévenir une nouvelle flambée des rendements à long terme qui pourrait déstabiliser davantage le marché du logement.

Contexte et implications plus larges

La faiblesse continue des demandes d'achat sert d'indicateur avancé pour les ventes de logements futures, qui devraient rester modérées. Ce manque de demande persistant indique un rééquilibrage significatif des valorisations immobilières, les acheteurs restant sur la touche.

Les propriétaires existants sont confrontés à une désincitation substantielle à vendre, avec plus de 80% des emprunteurs détenant des prêts hypothécaires à des taux nettement inférieurs aux taux du marché actuel. Cet effet de « blocage » contribue à une pénurie d'offres de logements, exacerbant davantage la stagnation du marché. J.P. Morgan Research anticipe que le marché du logement américain restera largement gelé jusqu'en 2025, avec des ventes de logements existants restant exceptionnellement basses et une croissance modeste des prix d'environ 3% seulement.

Perspectives d'avenir

L'avenir immédiat du marché du logement semble impliquer des volumes de transactions continuellement bas et un éventuel assouplissement des prix des logements dans certains segments. Les facteurs clés à surveiller incluent les futures actions de la Réserve fédérale concernant les taux d'intérêt, des indicateurs économiques plus larges et tout changement dans la dynamique des prix des logements par rapport à l'abordabilité. Tant que les taux hypothécaires ne reculeront pas de manière significative, potentiellement en dessous de 6% ou même 5% comme le suggèrent certains analystes, et que les prix des logements ne s'ajusteront pas pour répondre à l'abordabilité des acheteurs, la « grève des acheteurs » est susceptible de persister, impactant non seulement le secteur immobilier, mais aussi la consommation économique plus large et les indicateurs de richesse.