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## Los REIT hipotecarios superan en rendimiento a medida que las tasas de interés cambian Los **Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces Hipotecarios (mREITs)** han superado significativamente a las **Empresas de Desarrollo de Negocios (BDCs)** durante el último año, marcando una notable divergencia en el rendimiento dentro del panorama de inversión de alto rendimiento. Esta tendencia es claramente observable a través del **ETF de Ingresos de REIT Hipotecarios de VanEck (MORT)**, que ha superado de manera demostrable tanto al **ETF de Ingresos de BDC de VanEck (BIZD)** como al **ETF de Ingresos de BDC de Putnam (PBDC)** durante este período. Los principales impulsores de este cambio incluyen un entorno favorable creado por la disminución de las tasas de interés a corto plazo para los mREITs y una mayor aprehensión de los inversores con respecto a los impagos de préstamos de BDC, exacerbada por quiebras corporativas recientes. ## Rendimiento divergente en los sectores de alto rendimiento El rendimiento superior de **MORT** frente a sus contrapartes BDC ha sido sustancial en varios plazos dentro de los últimos 12 meses. Esta divergencia se puede atribuir a las sensibilidades inherentes de cada sector a las fluctuaciones de las tasas de interés y a las condiciones del mercado crediticio. Los **REIT hipotecarios** generalmente se benefician de una reducción gradual de la **Tasa de Fondos Federales**. Dichas disminuciones pueden reducir sus costos de endeudamiento para el financiamiento de repo, lo cual es crucial para las carteras apalancadas que se centran en **valores respaldados por hipotecas (MBS) de agencias**. Empresas como **Annaly Capital Management, Inc. (NLY)** y **AGNC Investment Corp. (AGNC)**, actores significativos en el espacio de MBS de agencias, son particularmente sensibles a estos cambios de tasas. A medida que bajan las tasas de interés, el valor de sus tenencias de MBS existentes de menor rendimiento tiende a subir, contribuyendo a la apreciación del valor contable y a la mejora del flujo de efectivo. Esta relajación de la presión sigue a un período desafiante para los mREITs caracterizado por una curva de rendimiento invertida y tasas a largo plazo en aumento. Por el contrario, el **mercado BDC**, a menudo visto como un indicador del sector de crédito privado de 1.7 billones de dólares, ha enfrentado considerables obstáculos. Los recortes de tasas han reducido los pagos al disminuir los ingresos por préstamos de los préstamos a tasa flotante y la competencia intensificada de los bancos ha presionado aún más los diferenciales de los préstamos. Esto ha llevado a un rendimiento inferior marcado, con el **índice BDC** rezagado con respecto al **S&P 500** por un amplio margen en 2025. Los BDC específicos que cotizan en bolsa han experimentado disminuciones significativas, con **Blackstone Secured Lending Fund** bajando aproximadamente un 21%, **Blue Owl Capital Corp** un 19% y **Ares Capital Corp** un 12% aproximadamente. ## Impacto de los recortes de tasas y la calidad crediticia en los BDC El impacto adverso en los BDC ha llevado a los gerentes a recortar las distribuciones de dividendos. Por ejemplo, el **Blackstone Private Credit Fund (BCRED)**, el BDC más grande de la industria, recortó su dividendo en un 9% el mes pasado, su primera reducción de la historia. Otras firmas, como **Oaktree Strategic Credit Fund** y **Golub Capital Private Credit Fund**, también han reducido los pagos en un 10% y un 15%, respectivamente. Los analistas sugieren que una reducción de 75 puntos básicos en las tasas de referencia podría traducirse en una caída del 8 al 10% en los dividendos totales de los BDC, dado que los ratios de cobertura de dividendos actualmente rondan el 100%. Sumado a las preocupaciones sobre la calidad crediticia, la quiebra en septiembre de 2025 de **First Brands Group**, un importante proveedor de piezas automotrices, ha expuesto vulnerabilidades críticas dentro de los sectores de crédito privado y BDC. Con pasivos estimados entre 10 mil millones y 50 mil millones de dólares, este evento desencadenó una cascada de pérdidas para los inversores institucionales. Las estructuras financieras opacas de la empresa, incluidos 4 mil millones de dólares en deuda oculta, enmascararon un apalancamiento insostenible. Los BDC con una exposición significativa a dicha deuda en mora enfrentan posibles llamadas de margen o liquidaciones forzadas, lo que contribuye a las preocupaciones de riesgo sistémico dentro del sistema financiero. ## Los REIT hipotecarios se posicionan para mejorar Por el contrario, las perspectivas para los **mREITs** parecen cada vez más positivas. La relajación de la curva de rendimiento invertida, donde los costos de endeudamiento a corto plazo superaban los rendimientos de los activos a largo plazo, combinada con la caída de las tasas de interés, está creando un entorno operativo más favorable. **Annaly** y **AGNC Investment Corp.**, por ejemplo, están mostrando un impulso positivo en sus valores de MBS y anticipan una reducción en los costos de endeudamiento. Las valoraciones actuales de los principales mREITs reflejan este optimismo, con **Annaly (NLY)** estimada en un valor de precio a libro de aproximadamente 1,08x y **AGNC Investment Corp. (AGNC)** en 1,23x, según datos recientes. Estas cifras indican aumentos en el valor contable, lo que sugiere un potencial de mayores rendimientos a través de la expansión múltiple. Los expertos de la industria corroboran este cambio positivo. **Steve DeLaney** de Citizens JMP señala: > "Dentro de la industria de los mREITs, el mayor impacto positivo probablemente se verá en el segmento de mREITs comerciales, donde las tasas más altas han aumentado el costo de mantenimiento para los prestatarios con préstamos puente de tasa flotante y tasas de capitalización NOI más altas han reducido las valoraciones de las propiedades inmobiliarias." **Jade Rahmani** de Keefe, Bruyette & Woods añade que el entorno de bienes raíces comerciales (CRE) **"mejorará en el cuarto trimestre y 2025"** debido a los inminentes recortes de tasas. Se espera que esta mejora sea impulsada por el aumento de los volúmenes de transacciones y los rendimientos atractivos de las nuevas inversiones de capital y deuda, junto con mejores mercados de financiación. ## Consideraciones y perspectivas de inversión La suerte contrastante de los mREITs y los BDC presenta consideraciones de inversión matizadas. Si bien el rendimiento superior sostenido de los mREITs podría atraer más capital, elevando las valoraciones, los BDC pueden enfrentar una presión continua si persisten las preocupaciones sobre la calidad crediticia y el entorno de las tasas de interés sigue siendo desafiante para su modelo de negocio. Las futuras decisiones de la **Reserva Federal** sobre las tasas de interés seguirán siendo un determinante crítico para ambos sectores a corto y mediano plazo. Para los inversores que buscan estabilidad, particularmente en un mercado volátil, las **acciones preferentes** y los **bonos infantiles (baby bonds)** en ambos sectores ofrecen rendimientos atractivos (típicamente del 9 al 10%) con una volatilidad significativamente menor que las acciones comunes. Si bien algunos analistas sugieren oportunidades en BDC cuidadosamente seleccionados después de la caída de sus precios, se recomienda precaución al buscar altos rendimientos de dividendos en acciones comunes de mREITs como **AGNC**, **ARMOUR Residential (ARR)**, o **Orchid Island Capital (ORC)**. Sus sólidas ganancias pueden ser temporales, influenciadas por swaps de tasas de interés que expiran, lo que podría conducir a la disminución de los márgenes de interés netos y a la reducción de los ratios de cobertura de dividendos. Es esencial un enfoque perspicaz, centrado en los fundamentos subyacentes y la sostenibilidad de los pagos.
## La Reserva Federal flexibiliza su política en medio de la disminución de las tasas hipotecarias El 17 de septiembre de 2025, el **Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC)** implementó una reducción de 25 puntos básicos en la tasa de fondos federales, disminuyendo el punto de referencia a un rango de **4.00% a 4.25%**. Esta decisión, el primer recorte de tasas en nueve meses, fue impulsada principalmente por preocupaciones sobre un debilitamiento del mercado laboral y un crecimiento del empleo más lento. El **FOMC** además señaló la posibilidad de dos reducciones adicionales antes del cierre del año. En conjunto con el cambio de política de la **Reserva Federal**, las tasas hipotecarias en EE. UU. continuaron su trayectoria descendente, alcanzando su punto más bajo en casi un año. La tasa promedio para un préstamo fijo a 30 años disminuyó al **6.26%** a partir del 17 de septiembre de 2025, según **Freddie Mac**, por debajo del **6.91%** a principios de año. Esta disminución ha estimulado un notable aumento en la actividad de refinanciamiento, con la **Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA)** reportando un salto significativo en las solicitudes relacionadas. ## Rendimiento y posicionamiento estratégico de Annaly Capital Management **Annaly Capital Management (NLY)** ha demostrado un rendimiento robusto en medio de estas dinámicas del mercado. Las acciones de la compañía han avanzado un **18.6%** en lo que va del año, superando considerablemente el crecimiento del **5.9%** de la industria en general. Este fuerte desempeño es en gran parte atribuible al favorable entorno de tasas de interés, que ha impulsado los ingresos netos por intereses (NII) de **Annaly**. La firma reportó **$493.2 millones** en NII para la primera mitad de 2025, un aumento sustancial de **$47.1 millones** en el mismo período del año pasado. En el primer trimestre de 2025, el NII de **Annaly** alcanzó los **$220 millones**, marcando su NII trimestral más alto desde el tercer trimestre de 2022. El margen de interés neto de la compañía también se expandió al **0.87%** en el primer trimestre de 2025, reflejando una mejora de 12 puntos básicos trimestre tras trimestre. Esta expansión es un beneficio directo de los menores costos de financiación en el lado de los pasivos de su balance. Señalando aún más la fortaleza financiera, **Annaly** recientemente aumentó su dividendo en un **8%**, ofreciendo un rendimiento actual del **14.5%** mientras mantiene una razón de pago de dividendos por debajo del 100%. La estrategia de inversión diversificada de **Annaly**, que abarca valores respaldados por hipotecas de agencia (**MBS**), crédito residencial y derechos de servicio hipotecario (**MSR**), es fundamental para su resiliencia. Al 30 de junio de 2025, su cartera ascendía a **$89.5 mil millones**, con **$79.5 mil millones** asignados a MBS de agencia de alta liquidez. Este enfoque multi-activo, combinado con una **mezcla de cobertura 60-40** de exposición a bonos del Tesoro y swaps, está diseñado para mitigar el riesgo de tasas de interés y navegar en un entorno de curva de rendimiento en normalización. ## Reacción del mercado e implicaciones sectoriales más amplias El sentimiento predominante del mercado para los fideicomisos de inversión inmobiliaria hipotecaria (**mREITs**) es alcista, impulsado por la disminución de las tasas hipotecarias y los recortes de tasas de la **Reserva Federal**. El aumento sustancial en la demanda de préstamos, las originaciones hipotecarias y las actividades de refinanciamiento crea un contexto constructivo para el sector. La **MBA** informó un aumento del **43%** en el volumen de solicitudes de préstamos hipotecarios y un salto del **58%** en el índice de refinanciamiento la semana pasada, lo que indica una respuesta significativa del mercado a las tasas más bajas. Compañías como **Ellington Financial (EFC)**, **Annaly Capital Management (NLY)** y **Orchid Island Capital (ORC)** se identifican como posibles beneficiarias de estas tendencias. La expectativa es que las tasas más bajas aliviarán las presiones operativas y de financiación para los **mREITs**, mejorarán los márgenes de ganancia por venta y estimularán nuevas actividades de inversión. En comparación con el aumento de **Annaly** en lo que va del año, sus pares como **AGNC Investment (AGNC)** y **Starwood Property Trust (STWD)** obtuvieron rendimientos del **9.7%** y **7.1%**, respectivamente, durante el mismo período. Desde una perspectiva de valoración, **Annaly** actualmente cotiza a un múltiplo de precio-valor contable tangible (P/TB) a 12 meses de **1.13X**, lo que está por encima del promedio de la industria de **1.08X**. **AGNC** y **STWD** cotizan a **1.26X** y **1.07X**, respectivamente. Los analistas, sin embargo, califican a **Annaly** como "Compra moderada", con un precio objetivo promedio a 12 meses de **$20.83**, a pesar de implicar una posible desventaja del **-5.96%** desde los niveles actuales, reconociendo el reciente desempeño operativo superior de la compañía. ## Comentarios de expertos y perspectivas futuras La trayectoria futura de las tasas de interés y su impacto en el mercado de la vivienda siguen siendo temas de variadas opiniones de expertos. El último **Resumen de Proyecciones Económicas** de la **Reserva Federal** reveló una amplia gama de puntos de vista entre los miembros del comité, con la proyección mediana para 2026 implicando solo un recorte de tasas adicional, llevando la tasa a **3.25% a 3.5%**, lo que es más alto que el menos del 3% implícito por el mercado de futuros de fondos federales. No se espera que la inflación alcance el objetivo del **2%** de la Fed hasta 2028. **Morgan Stanley Research**, en contraste, anticipa un ciclo de flexibilización más agresivo, pronosticando cinco recortes adicionales de 25 puntos básicos para julio, culminando en una tasa terminal del **2.75% al 3%**. Sin embargo, **Jay Bacow**, codirector de investigación de productos titulizados en **Morgan Stanley**, advierte que los recortes de tasas de la **Fed** no siempre se traducen directamente en tasas hipotecarias fijas a 30 años más bajas, citando la correlación más fuerte con los rendimientos de los bonos del Tesoro y la naturaleza prospectiva de los mercados financieros. Para un crecimiento sostenible en las ventas de viviendas, **Morgan Stanley Research** estima que las tasas hipotecarias tendrían que disminuir aproximadamente 100 puntos básicos, a alrededor del **5.5%**. La brecha persistente entre la tasa promedio de las hipotecas existentes a 30 años (**4.1%**) y los nuevos préstamos (**6.5%**) sigue desalentando a los propietarios con tasas más bajas a vender, lo que limita la oferta y contribuye a precios elevados. **Orphe Divounguy**, economista senior de **Zillow**, sugiere que si las "tasas algo más bajas" actuales se mantienen, podría motivar a algunos compradores marginales, pero podría no afectar significativamente a los vendedores. Los datos de **Realtor.com** indican que más del **80%** de los prestatarios aún tienen hipotecas por debajo del **6%**, lo que reduce su incentivo para reubicarse o vender. De cara al futuro, la gestión estratégica del balance de **Annaly**, su asignación de activos diversificada y su despliegue de capital proactivo se espera que la posicionen favorablemente para superar a sus pares en el sector de los **mREIT**. Los factores clave a monitorear incluyen las decisiones de tasas subsiguientes de la **Reserva Federal**, los movimientos en los rendimientos del Tesoro, la evolución de los datos del mercado laboral y la respuesta del mercado de la vivienda a los ajustes continuos en las tasas de interés.