DR Horton Inc (DHI) Price

美联储降息在负担能力压力下影响房屋建筑商前景

## 美联储在经济再平衡中启动降息 **美联储**于2025年9月将其基准利率下调25个基点至4-4.25%的区间，这是自2024年12月以来的首次此类举措。这一货币政策调整与市场预期基本一致，使人们重新关注**房地产行业**，特别是像**托尔兄弟公司**（**TOL**）这样的房屋建筑商，因为市场参与者正在评估缓解负担能力压力的可能性。该决定中，州长斯蒂芬·米兰提出了唯一的异议，他主张更积极地降息50个基点。 ## 事件详情：货币政策与房屋建筑商盈利 除了眼前的降息，央行更新的经济预测预示着将进一步放松政策，预计到2025年底将额外降息50个基点，并在2026年再降25个基点。与6月份的预测相比，这一更积极的展望是在劳动力市场降温的背景下出现的，就业增长已连续四个月低于10万人。**美联储主席杰罗姆·鲍威尔**阐述了“风险平衡的转变”，表明由于失业率上升和就业增长放缓，即使通胀压力持续存在，也优先考虑增长问题。2025年（从1.4%上调至1.6%）和2026年（从1.6%上调至1.8%）的**国内生产总值（GDP）**增长经济预测均被上调。2025年的**个人消费支出（PCE）**通胀预计为3%，2026年则小幅上调至2.6%。 与此同时，豪华房屋建筑商**托尔兄弟公司**公布了截至2025年7月31日的2025财年第三季度业绩。公司公布净收入为**3.696亿美元**，即每股稀释收益**3.73美元**，略低于去年同期的**3.746亿美元**或每股稀释收益**3.60美元**。尽管房屋销售收入增长6%至**28.8亿美元**，由交付房屋增加5%至2,959套推动，但关键需求指标显示出一些疲软。净签约合同价值保持在**24.1亿美元**不变，签约房屋数量下降4%至2,388套。公司未完成订单价值下降10%至**63.8亿美元**，代表5,492套房屋，同比减少19%。毛利率从2024财年的27.4%收缩至25.6%，尽管调整后的毛利率为27.5%。新合同的平均销售价格同比上涨4.5%至**100万美元**。 其他主要房屋建筑商也感受到了市场条件的影响。**莱纳公司**（**LEN**）报告其2025年第三季度盈利同比下降46%，这是其连续第四个季度利润下降，收入下降6.5%至**88亿美元**，低于分析师预期。**莱纳**交付了21,584套房屋，使用了大量激励措施，导致其平均销售价格下降9%至**383,000美元**，毛利率收缩至17.5%。同样，**D.R. Horton公司**（**DHI**）也依赖激励措施来刺激销售。 ## 市场反应分析：负担能力与战略调整 **美联储**的降息决定旨在缓解持续存在的限制买家活动的负担能力问题。虽然此举普遍被视为积极的催化剂，但其对抵押贷款利率的直接影响可能较为缓慢，抵押贷款利率与5年期和10年期国债收益率更密切相关。普遍存在的“锁定效应”——即拥有现有平均4.1%低抵押贷款利率的房主不愿在新的贷款利率接近6.5%的市场中出售房屋——继续限制住房供应。 **托尔兄弟**的豪华利基市场和富裕客户群，其中约26%的第三季度买家支付现金，而获得融资的买家平均贷款价值比为70%，使其在一定程度上能够抵御利率敏感性。公司积极调整了战略，转向50/50的现房（随时可入住）和按订单建造房屋的组合。这缩短了周期时间，现在35%的社区在八个月或更短时间内完成建造，增强了运营灵活性并提高了交付可见性。凭借3,200套现房在建和1,800份许可证在手，如果市场条件改善，**托尔兄弟**已做好快速扩展的战略准备。首席执行官道格拉斯·C·耶利二世表示： > “我们对我们的豪华业务和更富裕的客户群的韧性感到满意。在这种环境下，我们继续专注于战略性地平衡价格和速度，以最大化盈利能力和回报。” 相比之下，**莱纳**的大量激励措施（约占最终销售价格的14.3%）凸显了对价格更敏感细分市场的更广泛市场压力。 ## 更广泛的背景和影响：谨慎乐观的市场 **托尔兄弟**的股价表现强劲，在过去三个月上涨**24.2%**，跑赢了更广泛的**扎克斯建筑产品-房屋建筑商行业**。然而，这落后于**D.R. Horton**，后者同期上涨30.8%。年初至今，**TOL**股票上涨约**11%**，略微跑赢其行业，但落后于**标准普尔500**指数。 2025年美国房地产市场的特点是谨慎乐观和重新校准。尽管抵押贷款利率已降至约6.3%，但买家的犹豫情绪依然存在，导致存款至合同转化率放缓。尽管如此，**托尔兄弟**保持了强劲的平均销售价格，未完成订单的**平均销售价格（ASP）**为**116万美元**。 **托尔兄弟**保持稳健的财务状况，拥有强大的资产负债表，现金**8.52亿美元**和**22亿美元**可用信贷，净债务资本比为19.3%。公司预计在2025财年产生**10亿美元**的运营现金流，并计划通过股票回购向股东返还**6亿美元**，此外还有股息。 专家分析表明，美联储降息不会直接而迅速地转化为较低的抵押贷款利率。**摩根士丹利研究**指出，抵押贷款利率受长期国债收益率影响，除非出现意外的政策转变，否则长期国债收益率可能不会有反应。尽管美联储在2024年9月至12月间降息1%，但抵押贷款利率却高出25个基点。为了实现房屋销售的可持续增长，抵押贷款利率可能需要下降约100个基点至5.5%左右。 ## 专家评论与展望 **美联储主席杰罗姆·鲍威尔**的讲话强调了央行不断变化的策略，优先考虑增长问题。全国房地产经纪人协会首席经济学家**劳伦斯·云**曾表示，**6%的抵押贷款利率**可能成为重振房屋销售的“魔法”门槛。最新数据显示，30年期国债收益率降至6.13%，促使抵押贷款申请激增。 展望未来，市场预计10月份美联储将再次降息25个基点的可能性为**92%**，到12月份联邦基金利率从当前水平下降50个基点的可能性为**82%**。**摩根士丹利研究**预计将再进行五次25个基点的降息，目标是将联邦基金利率最终降至2.75%至3%之间。抵押贷款利率预计将逐渐下降，到2025年底可能降至5%高位至6%中段，并在2026年进一步下降。 房地产市场预计库存将增加，预计到2025年9月，全国活跃挂牌量将同比增长21%，这主要受新房建设和“锁定效应”逐步放松的推动。新房销售预计将增长11%，现有房屋销售可能增长7-12%。然而，挑战依然存在。尽管降息，**莱纳**预计第四季度业务不会有显著改善，预计交付量将适度增加，利润率保持稳定。负担能力危机，特别是对于入门级房屋，预计仍将是一个紧迫的问题，影响年轻一代的房屋拥有率。长期发展轨迹将取决于利率、通胀和当地供需动态之间的复杂相互作用。