VICI Properties Inc (VICI) Price

激进投资者敦促六旗在整合挑战中将房地产资产变现

## 激进投资者加大对六旗娱乐房地产变现的压力 2025年9月26日，激进投资者**Land & Buildings Investment Management (L&B)**公开敦促**六旗娱乐公司 (NYSE: FUN)**将其广泛的房地产持有资产变现。此举正值六旗在与**Cedar Fair**合并后，面临重大财务挑战和整合问题之际。L&B作为一家重要股东，认为公司的房地产代表着“被困价值”，如果释放，可以大幅提高股东回报。六旗的股票今年迄今已出现超过50%的显著下跌，以7倍于受压收益的低谷**EBITDA**倍数交易。 ## 价值创造的战略提议 **Land & Buildings**概述了一个全面的三部分策略，通过房地产变现最大化股东价值： 1. **剥离FUN REIT：** 这将使股东能够实现公司房地产的内在价值，同时随着**EBITDA**的恢复和增长，保留运营上行空间。公开交易的净租赁**REIT**，包括体验式REIT，目前拥有实质性溢价，平均约为17倍**EV/EBITDA**倍数和6.5%的隐含资本化率。 2. **评估房地产出售：** 在准备进行**REIT**转换的同时，该公司建议六旗考虑直接出售其物业。L&B认为，该房地产可能会吸引包括**VICI Properties (NYSE: VICI)**在内的多个竞标者，并可能以高达60亿美元的价格出售。 3. **考虑FUN OpCo的未来：** 运营公司可以保持独立，也可以被收购，考虑到资产类别中持续的私募股权兴趣以及与其他休闲和酒店公司的潜在协同效应。 L&B的分析显示，估计净资产价值为39.76亿美元，相当于估计的**每股NAV 39.26美元**，而当前股价为22.11美元。这意味着即时股权上涨78%，如果2026年**EBITDA**恢复到11亿美元（与六旗最初的2025年指导一致），则可能达到130%。 ## 财务状况和运营逆风 尽管目标雄心勃勃，六旗仍面临高杠杆和运营困难带来的严峻财务环境。截至2025年3月30日，公司报告长期债务超过**51.6亿美元**（净债务），其中包括6.09亿美元的循环信贷贷款、9.785亿美元的定期债务和36.6亿美元的票据。公司2025年第一季度调整后的**EBITDA**为负1.71亿美元，导致合并实体净亏损2.2亿美元。 管理层预计到2028年将实现显著增长，目标是实现37亿美元的收入和2.694亿美元的收益，这比目前的负收益有了大幅改善。这一展望假设年收入增长率为5.0%，并通过合并协同效应（到2025年底实现1.8亿美元的运营协同效应和1.2亿美元的合并相关节省，2026年再增加6000万美元）积极优化成本。公司目标是到2028年实现40%的**EBITDA**利润率，转化为**15亿美元的EBITDA**，并到2026年底将净杠杆率降至4倍以下。 然而，这些目标受到了质疑。分析师指出，六旗“远未达到”其2028年的财务目标，主要原因是持续的入园人数问题，包括2025年第一季度综合入园人数下降7.1%。在一项相关的战略举措中，六旗宣布关闭并重新开发马里兰州的**六旗美国**和**飓风港**，这表明其愿意考虑“与资产优化相关的激进投资组合举措”。 ## 房地产重组的影响 六旗房地产的变现既带来机遇也带来风险。例如，直接售后回租可以产生约**60亿美元**，这可能使六旗能够消除其约52.7亿美元的长期债务。这将带来估计每年3.323亿美元的利息节省。然而，它将引入每年3.6亿至5.4亿美元的巨额租金支付，从根本上改变公司的现金流状况。此举还可能限制未来的资本支出和公园投资，造成“租户改善陷阱”，并阻碍长期的竞争力。 相反，**REIT**剥离可以提供流动性和价值实现，同时可能保留更多的运营灵活性。虽然房地产变现提供了短期催化剂，但它并未完全解决公司在高杠杆和高额利息支出方面的潜在风险，尤其是在不确定的利率环境下。游乐园房地产市场的复合年增长率预计到2032年将达到5.5%，表明这种交易具有有利的背景。 ## 分析师观点和展望 市场对六旗的情绪喜忧参半。一些分析师已将该股评级下调至“**卖出**”，理由是高债务、运营逆风和有限的上行潜力，目标价约为16美元，表明有20%的下行空间。这些观点强调了在实现预期财务目标方面持续存在的挑战以及与不断增加的债务相关的风险。一位分析师评论道： > “剩下的大部分现金可能会被巨额税负消耗掉，从而缩小了用于潜在股票回购和特别股息的金额。” 然而，其他分析师认为，市场可能“对暂时的入园人数和成本问题反应过度”，可能低估了公司合并后的复苏潜力。成功执行房地产变现，加上持续努力减少债务和改善运营绩效，将是六旗未来发展轨迹的关键决定因素。投资者将密切关注拟议房地产策略的发展以及计划于2026年推出的忠诚度计划的影响，因为该公司正努力稳定收入并重获投资者信心。