房利美准备进行历史性公开发行
房利美(FNMA)正处于里程碑式的首次公开募股(IPO)和私有化前夕,此举有望重塑美国住房金融格局。目前估计,这家政府资助企业(GSE)的潜在估值在2100亿至4200亿美元之间,反映出市场的高度预期和即将进行的重组规模。预计将有**3-6%**的公司股票以有限的首次公开募股流通量发行,这是旨在培养稀缺溢价的战略性计划,很可能导致机构和散户投资者超额认购,寻求长期所有权。
美国政府已明确表示有意加快这些私有化工作,相关计划可能与更广泛的经济举措相结合,包括关于设立美国主权财富基金的讨论。
估值预测与市场稀缺性
房利美的详细估值情景揭示了根据市场情绪和交易结构而定的一系列结果。基础情景估值将FNMA定在3000亿美元左右,相当于每股股价在40多美元。更为乐观的情景表明,在强劲需求、全面私有化明确路径以及投资者预期资本效率提高和稳定担保费带来更高收益的推动下,股权价值约为4200亿美元。这一预测假设市场将以溢价对公司进行估值,可能达到盈利的23倍或有形账面价值的5倍,超过历史平均水平。这些估值以利用标准化收益和有形账面价值的分析为基础,与进入托管期之前的倍数进行比较。
反之,熊市情景考虑将财政部1200亿美元高级优先股(SPS)中的600亿美元(占50%)转换为普通股,转换价格约为每股12美元。此次转换将引入约50亿新股,使总股本增至约114亿股。如果在此情景下仍能维持3000亿美元的股权价值,则股价将调整至约26至27美元。另一种计算方法是,对180亿美元的收益应用12.6倍的市盈率,将产生2270亿美元的市场资本化,导致在114亿股的情况下,股价约为20美元。
更广泛的背景:私有化与主权财富基金
房利美的私有化正在更广泛的政府推动下展开,旨在重新定义经济政策和资产管理。例如,特朗普政府积极寻求设立美国主权财富基金(SWF),效仿沙特阿拉伯的**公共投资基金(PIF)**和挪威庞大的SWF等已建立的国际模式。一项行政命令要求财政部和商务部部长制定一项关于此类基金的计划,强调“为子孙后代实现经济安全”和全球经济领导力。
政府已将即将进行的房利美首次公开募股定位为历史上规模最大的募股之一,旨在激发起投资者的巨大热情,尽管在提交官方招股说明书之前,具体声明将被保留以遵守证券法规。这一战略强调了吸引大量资本并可能为其他政府资产剥离树立先例的意图。
转变格局中的风险与机遇
房利美从托管状态向私有化的转变充满了巨大的机遇和固有的风险。一个主要的结构性挑战在于满足企业监管资本框架(ERCF)规定的严格资本要求。截至2025年第一季度,房利美面临330亿美元的资本缺口,而房地美则需要额外1620亿美元。通过留存收益弥补这些缺口(平均每年250亿美元)可能需要数年时间,这可能会延迟全面私有化的时间表。
抵押贷款市场面临的一个重大风险是,目前支撑房利美运营的隐性政府担保可能被取消。美联储2025年的一项研究估计,此举可能会使抵押贷款利率上升50-100个基点,同时使购房者需求减少15-20%。这种情况可能导致抵押贷款支持证券(MBS)重新定价和收益率上升,从而可能影响持有大量MBS投资组合的美国银行。
尽管存在这些挑战,私有化计划仍提供了诱人的机遇。结构化的首次公开募股可以为财政部和私人投资者释放巨大价值。房利美拥有7万亿美元担保抵押贷款的强大投资组合和持续的现金流,使其成为一项具有吸引力的资产。著名投资者如**比尔·阿克曼(Bill Ackman)**甚至建议合并这些政府资助企业,以简化运营并降低成本,这可能转化为消费者更低的抵押贷款利率。
展望未来:资本化与政策辩论
房利美私有化努力的长期成功取决于在促进市场效率和确保住房可负担性之间取得微妙平衡。实现这一平衡的关键在于获得国会批准,以正式确定政府支持,此举被视为稳定抵押贷款利率而无需政府直接所有权的必要措施。弥补ERCF下巨额资本缺口的期限仍然是私有化速度的关键决定因素。
投资者和市场观察人士将密切关注即将发布的经济报告、监管公告以及有关政府资助企业未来结构和作用的立法进展。围绕住房金融的不断变化的政策格局以及新的政府资产管理举措的潜力将继续影响房利美的市场估值及其对美国经济在可预见的未来产生的更广泛影响。
来源:[1] 房利美与稀缺性定价:评估一家独特企业(OTCMKTS:FNMA)| Seeking Alpha (https://seekingalpha.com/article/4828219-fann ...)[2] 房利美与稀缺性定价:评估一家独特企业 (https://vertexaisearch.cloud.google.com/groun ...)[3] 特朗普主权财富基金带来高风险和严重挑战 (https://vertexaisearch.cloud.google.com/groun ...)