美國成屋銷售下跌1.7%，房貸利率逼近6.7%

借貸成本攀升正壓抑美國房屋流轉，7月成屋銷售連續第二個月出現下跌。

7月成屋銷售下跌1.7%，經季節調整後年化速率為406萬戶，為連續第二個月下滑，期間30年期固定利率房貸平均利率攀升至6.69%——為2025年7月以來的最高水平。根據全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據，銷售量仍較2025年7月高出0.7%，年初至今的交易量則較去年同期增加2.4%。

「毫無疑問，如果平均房貸利率能回到接近6%的水平，房市將會蓬勃發展，」全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示。

7月的數據反映的是5月和6月簽署的合約，當時房貸利率在短暫回落後重新恢復上升趨勢。根據房地美（Freddie Mac）的數據，30年期固定利率房貸的平均利率自2月中東衝突爆發以來已攀升71個基點。7月平均利率為6.54%，高於6月的6.49%，隨後在8月初達到6.69%。接受路透社調查的經濟學家原本預測成屋銷售將放緩至405萬戶的年化速率，略低於實際讀數。

待售庫存總量從6月的水平下降1.9%至154萬戶，相當於4.6個月的供應量，與前一個月及去年同期均持平。成屋房價中位數年增2.0%至434,100美元，標誌著連續第37個月的年度升值。較高的房貸利率也促使持有低於5%固定利率房貸的屋主不願掛牌出售，令供應持續緊張、價格居高不下。

區域分化加劇

東北部地區銷售上升2.0%，年化速率達50萬戶，房價中位數年增5.2%至563,800美元。西部地區持平於73萬戶，價格僅上漲0.2%。中西部地區下跌2.0%至97萬戶，而南部地區則下跌3.1%至186萬戶——為所有地區中單月跌幅最大者。雲指出，在中西部較小的城市，家庭年收入6萬美元便足以符合購買中位價房屋的資格，這種可負擔水平在沿海市場基本上不復存在。

首次購房者進一步退場

首次購房者在7月交易中僅佔29%，低於6月的33%，且遠低於NAR認為健康市場應有的40%佔比。全現金買家維持在26%的交易佔比，高於6月的25%，而投資者佔14%，略高於前一個月。房屋平均掛牌天數為29天，高於6月的28天。包括法拍屋在內的困境銷售維持在2%不變。

住房可負擔指數在7月改善至103.3，高於一年前的98.3，四個地區均錄得改善——西部地區以7.3%的改善幅度領先。然而，可負擔性的提升尚未轉化為持續的交易量。獨立屋銷售按月下跌1.9%，年化達369萬戶，而公寓及合作公寓銷售則持平於37萬戶。

房市的走向取決於房貸利率的軌跡。如果利率維持在當前水平附近，4.6個月的供應量和接近歷史高位的房價意味著流轉量將持續停滯。若利率回歸6%附近——即雲所認定市場蓬勃發展的門檻——則需要中東衝突緩和，以及令長期殖利率自2月以來保持高位的通脹預期降溫。對於建商和房貸機構而言，這些數據指向一個成交量持續受限、即使房價堅挺的市場，這種動態可能貫穿整個秋季銷售旺季。

本文僅供參考，不構成投資建議。