曼達尼租金凍結政策惠及28.8萬名年收入10萬美元以上租戶

紐約市長佐蘭·曼達尼的7月租金凍結政策，為其進步派議程本應針對的群體——富裕階層——帶來了最大節省。

紐約市租金指導委員會於上月底投票決定，凍結全市約100萬套租金穩定公寓的租金——這幾乎佔全市230萬套租賃單元的一半。人口普查數據顯示，這些租戶中有30%（約28.8萬戶家庭）年收入達10萬美元以上，遠高於全市家庭收入中位數的8.5萬美元。根據該委員會自己的2025年收入與負擔能力研究，其餘租金穩定家庭的中位收入為6萬美元。

「曼達尼的計劃凍結了所有96萬套租金穩定租戶的租金，但人口普查記錄顯示，其中30%的人年收入在10萬美元以上，」美國企業研究所高級研究員、《公屋計畫：公共住房新史》一書作者霍華德·胡索克表示。「城市頂級社區的富裕家庭數十年來一直受益於租金管制，而新來者則擠進小公寓，面對高昂的市場租金。」

該政策適用於1947年至1974年間建造的住房，其年度租金漲幅由市長任命的租金指導委員會成員設定上限。另有約17.75萬套單元由紐約市房屋管理局管理，而約2.4萬套較老舊的單元則仍受到更嚴格的租金管制，適用對象為自1971年起持續居住的租戶。房東們已發起反擊，提交了一份長達128頁的訴訟，指控市長預先決定了結果，並操縱了用以證明凍結政策合理的數據。

此次租金凍結的累退性分配，反映了曼哈頓最受歡迎社區長期以來的模式。紐約大學弗曼中心2013年的一項研究發現，在96街以南，35%的租金穩定家庭在同一單元居住超過20年，而市場租金租戶中這一比例僅為2.7%。在曼哈頓核心區以外的所有紐約市社區中，管制租戶的中位收入均超過了市場租金租戶。其結果是：白人嬰兒潮一代以補貼租金原地養老，而新移民則擠進更小的空間——人口普查數據顯示，4%的白人家庭居住在擁擠的公寓中，而亞裔家庭的這一比例為10%。

誰受益、誰受損

該政策造成了從業主向租戶的明確財富轉移，且沒有收入門檻來決定資格。胡索克指出，租金穩定建築的業主在必須接受低於市場租金的情況下，沒有經濟誘因將房屋租給低收入家庭。租金指導委員會的年度研究已停止追蹤各社區穩定租戶的收入情況，因此無法確定上西區和上東區等地區與低收入行政區中，分別有多少高收入者居住在管制單元內。

曼達尼在搬進格雷西大廈之前曾居住於租金管制單元，他將此次凍結定義為「一次歷史性的勝利」，為「全市勞動人民提供了他們應得的紓困」。他的行政團隊在7月中旬發布了一份包含23項行動的「租賃剝削聽證報告」，將房東普遍描繪為剝削者。這種手法呼應了 Saul Alinsky 的社區組織法則：「選定目標，鎖定它，將其個人化，並將其兩極化。」

政治算計很簡單。在紐約市，租戶人數是房主的兩倍，而市長當選的部分原因正是承諾凍結租金。但經濟現實與政治訴求相悖：政府管制的租金減少了新房供應——這是唯一可持續的降價機制——而當前的凍結則給房東帶來了不斷上升的成本，他們仍須承擔維護、稅收和債務償還。

來自不同意識形態光譜的改革提案已經浮現。一種方案是將高收入家庭——那些年收入超過20萬美元且資產超過200萬美元的家庭——排除在凍結範圍之外，允許其租金隨通膨或消費者物價指數上漲。租金指導委員會尚未表示是否會在下一年度的收入報告中研究此類收入審查機制。

「真正的問題不僅僅是租金凍結，」《華爾街日報》編委會威廉·麥格恩寫道。「而是政府管制租金這一整個概念。它始終如一地為少數特權紐約人提供折扣，同時讓所有未參與這場遊戲的人處境更糟。」

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