美國6月房價年增1.5% 實質價值仍下滑

美國6月房價較去年同期上漲1.5%，較5月的1.2%漲幅有所加速，但3.5%的通膨率使實質房價連續第13個月下跌。

標普道瓊指數公司（S&P Dow Jones Indices）大宗商品副總監麗貝卡·考夫曼（Rebecca Kaufman）表示：「儘管房價實質上持續下跌，但6月通膨降溫及名目房價成長轉強，幫助減緩了侵蝕速度。」

20城綜合指數較去年同期上漲2.1%，高於5月的1.6%；10城綜合指數上漲2.9%，高於5月的2.4%。經季節性調整後，全國指數在連續三個月下滑後，6月按月微升0.1%；20城綜合指數上漲0.2%，優於市場共識的0.1%。芝加哥以6.9%的年漲幅領先所有都會區，紐約以4.8%居次，克里夫蘭以4.1%位居第三。西雅圖跌幅最大，達2.0%，拉斯維加斯下跌1.9%，丹佛下跌1.2%。

芝加哥與西雅圖之間近九個百分點的差距，反映多年來的地區分化：東北部和中西部市場持續走強，而西部和陽光地帶市場則趨於疲軟。在30年期房貸利率維持在6.5%附近的情況下，屋主不願放棄低利率房貸，導致庫存緊俏，潛在買家觀望不前。

地區分化擴大至九個百分點

FHFA（美國聯邦住宅金融局）單獨發布的房價指數顯示，第二季房價較去年同期上漲2.1%，其中東北中央區以4.5%領漲，太平洋區則近乎持平。FHFA經季節性調整的6月月度指數與5月持平。九個普查分區均錄得正的年增率。FHFA指數用於設定合規貸款上限，其走勢對房貸可得性具有直接影響。

這種地理分化已持續多年，東北部和中西部受負擔能力驅動的需求，與西部疫情期間的熱潮市場形成對比——後者隨著遠距辦公模式常態化及供應增加而逐漸降溫。20城綜合指數未經季節性調整的月度漲幅為0.4%，較5月的0.9%放緩，反映購房旺季進入尾聲的典型季節性模式。6月通常接近購房旺季的高峰，接下來數月價格漲幅往往趨於溫和，市場活動降溫。

連續13個月的實質房價下跌，是該指數歷史上通膨調整後侵蝕時間最長的時期之一，儘管名目房價大致保持穩定。名目與實質價值之間的這種分歧，是由高通膨和高房貸利率的疊加所驅動，導致交易量偏低、價格發現過程緩慢。

房貸利率使「鎖定效應」持續存在

考夫曼表示：「房市仍承受壓力，6月30年期房貸利率維持在6.5%附近。由於潛在購屋者面臨高昂的融資成本，現有屋主仍不願放棄先前鎖定的低利率房貸。」

房貸利率在春季快速攀升後，6月穩定在6.5%左右，為仍留在市場中的買家提供了穩定期。但「鎖定效應」——即屋主持有遠低於當前市場水準的房貸利率——持續制約供應。這項數據對整體股市的影響有限，因其發布具有漸進性質，不過房地產相關類股和房貸利率預期可能出現溫和波動。

實質房價持續下跌的意義不僅限於房市本身。住房成本是消費者通膨的重要組成部分，房價實質侵蝕持續，影響家庭財富計算和消費者信心。對聯準會而言，通膨降溫與房價趨穩的組合，支持了維持當前政策利率的立場，同時需監測住房部門對整體物價壓力的貢獻。

季節性因素支撐夏季的月度房價增長，但隨著購房旺季達到高峰，接下來數月價格漲幅通常趨於溫和，市場活動降溫。如果房貸利率維持在當前水準附近，名目上漲與實質下跌之間的分歧可能持續，首次購房者的負擔能力依然緊張，而現有屋主則繼續持有低利率房貸。

本文僅供參考，不構成投資建議。