金利高止まりで「ロックイン効果」、米大手3社に追い風

主なポイント:

• D.R.ホートン、レナー、パルティグループが恩恵を受ける背景には、61%の団塊世代が売却を拒否
• 中古住宅の供給減少を受け、新築住宅が需要を補填
• 3社ともアナリスト目標株価を下回って推移、先行きの利下げオプションにも期待

米国の住宅市場におけるロックイン効果が一段と深刻化している。国勢調査局のデータによると、団塊の世代（ベビーブーマー）の61%が自宅を「決して売却しない」と回答しており、買い手は新築住宅に流入。中古住宅市場では満たせない需要を、3つの大手住宅建設会社が取り込む構図が鮮明となっている。

「住宅ローンの金利を4%未満で固定化した住宅所有者には、引っ越す金銭的インセンティブがまったくない。そのため、中古住宅の供給は構造的に制約されている」と、住宅セクターを追うシニアアナリストは指摘する。「人口動態に起因する需要の主な受け皿として、新築住宅が残されているというのが実態だ」

米国最大手のD.R.ホートンは、連結売上高76億ドルを計上し、最新四半期の受注戸数は11%増の約2万5000戸に達した。住宅ローンの決済件数の約65%は初回購入者向けで、平均決済価格は米国の新築住宅平均より約30%低い——これは、金利変動に最も敏感な買い手層を狙った戦略的な布陣である。株価は146ドル前後、株価収益率（PER）13.6倍で推移しており、アナリストのコンセンサス目標株価168.54ドルに対して割安感がある。

レナーは厳しい四半期を報告し、住宅販売収入は前年同期比13%減の63億ドル、希薄化後1株当たり利益は93セントだった。だが、同社は直接建設コストを7%削減し、在庫回転率を前年の1.7倍から2.5倍に改善。21億ドルの現金を保有し、負債資本比率は15.7%と、金利環境を乗り切るバランスシートを備えている。株価は91ドル前後（PER13倍）で推移し、コンセンサス目標は約100ドルだ。

パルティグループは異なるアプローチをとり、売却益を活用できるステップアップ層やアクティブアダルト層を対象としている。第1四半期のステップアップ層の新規受注は3%増、アクティブアダルト層は前年同期比14%も急増した。四半期末時点で18.4億ドルの現金を保有し、負債資本化比率は12.3%と、業界でも最も健全なバランスシートの一角を占める。経営陣は15億ドルの自社株買い戻しプログラムを承認し、現在のバリュエーションは買いの好機との自信を示している。株価は119ドル前後（PER11.5倍）で、目標株価140.71ドルに対して下値余地がある。

ロックイン効果が「構造的」であって「循環的」でない理由

国勢調査局の住宅空き室・所有率調査によると、2024年第2四半期の65歳以上世帯の持ち家率は78.6%に上る。団塊世代のうち今後5年以内に売却を計画しているのはわずか10%で、2024年の15%から低下し、61%は「売却するつもりはない」と回答している。多くは何十年も前に住宅ローンを完済しており、30年固定金利が6%超の市場にわざわざ参入する理由はほとんどない。

この力学により、新築住宅は実質的に住宅供給の唯一の成長源となっている。FRBは2025年9月以降にすでに75ベーシスポイントの利下げを実施し、フェデラルファンド金利は3.75%まで低下。一方、10年物国債利回りは4.49%で推移している。金利環境がさらに軟化し——ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメントは2026年にあと2回の利下げの可能性を指摘している——、住宅ローンの affordability（ affordability が改善し、受注残高が加速すれば、住宅建設株は再評価される可能性がある。

投資家にとって、この3社は同じ構造的なテーマに対して異なるエクスポージャーを提供している。D.R.ホートンは初回購入層への最も幅広いパイプラインを擁し、レナーは要塞のようなバランスシートを武器にしたターンアラウンド（再生）ストーリーを提示する。パルティグループは、金利が動いた際に最も財務的柔軟性を発揮できる人口動態セグメントを標的としている。3社ともアナリストのコンセンサス目標株価を下回って推移しており、すべてが、当面は戻ってこない中古住宅市場の恩恵を受けている。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではない。